Vous souhaitez investir dans un logement neuf pour le louer meublé et vous voulez savoir comment bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Vous avez un bien immobilier et vous désirez connaître les plafonds et les différents régimes d’imposition relatifs aux locations meublées ? Vous vous interrogez sur les inconvénients et les avantages du régime LMNP ? Définition, conditions d’obtention, fiscalité, démarches… Découvrez dans cet article Icade Immobilier toutes les réponses à vos questions sur le statut LMNP.
Définition du statut LMNP
Le statut LMNP concerne les propriétaires qui perçoivent des revenus, tirés de la location d’un ou plusieurs biens meublés, ne dépassant pas certains plafonds. Il permet de profiter de nombreux avantages en matière de rentabilité et de fiscalité, mais il ne s’applique pas aux locations nues, dites non meublées, et aux locaux à usage commercial ou professionnel. Le statut LMNP est en effet lié à la location de logements à usage d’habitation traditionnel, comme un studio, un appartement, une maison ou de biens retrouvés dans des structures, comme :
- Les résidences d’affaires ;
- Les résidences de tourisme ;
- Les résidences médicalisées ;
- Les établissements sociaux ou médico-sociaux ;
- Les résidences avec services pour les étudiants, les personnes âgées ou en situation de handicap.
Les chambres d’hôte sont également soumises au régime LMNP, tout comme la location de pièces de votre domicile. Cependant, dans ce dernier cas, il existe deux situations dans lesquelles les recettes générées ne seront pas imposables. Vous serez ainsi exonérés dans le cas d’une location occasionnelle d’une partie de votre habitation principale à des personnes de passage si les revenus perçus sont inférieurs à 760 € TTC par an. Vous serez également dispensé si la pièce louée constitue la résidence principale du locataire et si le loyer annuel ne dépasse pas 191 €/m² de surface habitable en Île-de-France et 141 € dans les autres régions. À noter : les activités de location de meublés de tourisme classés et de chambres d’hôtes avec le statut LMNP bénéficient d’un abattement et de seuils supérieurs. Cependant, il faut effectuer les démarches nécessaires et déposer une déclaration spécifique à la mairie du lieu de situation pour obtenir ces appellations.
Le statut de LMNP peut parfaitement répondre aux attentes des personnes qui veulent investir dans l’immobilier locatif pour générer des revenus complémentaires, préparer leur retraite, constituer un capital ou profiter d’avantages fiscaux. Notez tout de même qu’en LMNP, la durée du bail est plus courte et que le propriétaire doit acquérir les meubles et équipements requis pour le bien destiné à être loué.
Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMNP ?
Il existe plusieurs conditions requises pour obtenir le statut LMNP, en lien avec la nature du bien mis à la location et le montant des revenus locatifs perçus.
Le logement loué, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou encore d’un local en résidence de services, doit impérativement être meublé. Afin d’être qualifié ainsi, il doit comporter les éléments indispensables à une occupation normale par les locataires, dont la liste est fixée par le décret no 2015-981 du 31072015. Dans celle-ci, on retrouve par exemple :
- Les lits avec les couettes ou les couvertures ;
- Les plaques de cuisson, le four ou le four à micro-ondes ;
- Le réfrigérateur et le congélateur ou compartiment à congélation ;
- Une table et des sièges ;
- Des meubles de rangement ;
- Des luminaires ;
- De la vaisselle, des ustensiles de cuisine…
Le statut LMNP est aussi en lien avec les revenus locatifs annuels générés par votre activité. Ainsi, pour en bénéficier, vous devez remplir au moins l’une des deux conditions suivantes :
- Les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € sur l’année civile ;
- Les recettes annuelles n’excèdent pas le montant total des autres revenus de votre foyer fiscal.
Pour calculer le revenu global de leur foyer fiscal, les contribuables doivent prendre en compte tous les revenus soumis à l’impôt, soit :
- Les traitements et salaires (dont les rentes viagères et les pensions) ;
- Les revenus des gérants et associés ;
- Les bénéfices agricoles ;
- Les bénéfices non commerciaux ;
- Les autres bénéfices industriels et commerciaux.
Si vos recettes annuelles excèdent 23 000 € ou la totalité des revenus de votre foyer, vous serez assujetti au régime LMP (loueur en meublé professionnel), et vous ne pourrez pas bénéficier des avantages du statut LMNP. Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée est déterminé pour l’ensemble des membres du foyer fiscal. Il prend donc en compte tous les biens meublés mis à la location par toutes les personnes inscrites sur votre déclaration de revenus commune no 2042.
Quelles sont les charges déductibles avec le régime LMNP ?
Les revenus issus de la location de locaux meublés avec le statut LMNP sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme les recettes d’une activité commerciale et doivent donc être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 €, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition :
Si vos recettes ne dépassent pas 72 600 €, sachez que le régime de la microentreprise ou micro-BIC s’applique automatiquement. Celui-ci ne vous permet pas de déduire vos charges et vous devez donc déclarer le montant total des loyers perçus, charges locatives comprises, mais vous bénéficiez :
- D’un abattement forfaitaire de 50 % pour une location meublée traditionnelle ;
- D’un abattement de 71 % pour la location d’une chambre d’hôte ou d’un meublé de tourisme classé.
Cependant, si vos charges sont plus importantes que les loyers perçus, vous pouvez aussi choisir volontairement le régime réel avec le statut LMNP. Le régime fiscal réel simplifié ou normal s’applique automatiquement si :
- Vos revenus provenant de la location sont supérieurs à 72 600 euros dans le cas général ;
- Vos revenus locatifs sont supérieurs à 176 200 euros pour la location de meublés de tourisme ou de chambres d’hôte.
Dans ce cas de figure, il vous faudra tenir une comptabilité conforme au plan comptable général et au code du commerce. Le régime réel vous permet, sous certaines conditions :
- De déduire le montant de vos frais et charges de vos recettes locatives ;
- De déduire l’amortissement du prix d’achat de vos biens immobiliers ;
- De bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif LMNP Censi-Bouvard.
À l’inverse des revenus fonciers, les charges déductibles du loueur en meublé professionnel ou non professionnel ne font l’objet d’aucune liste indicative, mais elles doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges en BIC. Elles doivent par exemple correspondre à une charge effective, être appuyées de justifications suffisantes et se rattacher à une gestion normale. Dans le cas d’un actif immobilisé, vous pouvez aussi déduire l’amortissement du prix d’achat du bien. Cependant, cette déduction doit être inférieure au montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges.
Le dispositif Censi-Bouvard permet, quant à lui, de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’investissements locatifs meublés réalisés entre le 01/01/2009 et le 31/12/2022 dans certaines structures. On retrouve, entre autres, les établissements sociaux, médico-sociaux ou délivrant des soins de longue durée et les résidences avec services pour personnes âgées.
Quelles sont les démarches pour bénéficier du statut LMNP ?
Pour obtenir le statut LMNP, il faut effectuer des démarches auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE). Pour une location meublée non professionnelle, il s’agit du greffe du Tribunal de commerce, dont dépend le bien mis en location. Si le propriétaire possède plusieurs biens meublés à la location, il devra s’orienter vers le CFE du lieu où se trouve celui qui génère le plus de recettes. Cette démarche se fait par l’intermédiaire du formulaire P0i (Cerfa 11921), qui peut être retrouvé sur le site de la Direction générale des entreprises et doit intervenir dans les 15 jours après le début de la location. En plus de faire connaître l’existence de cette activité et d’obtenir un numéro SIRET, l’inscription permet d’indiquer le régime d’imposition choisi (micro-BIC ou réel).
Dans le cadre d’une activité professionnelle de location de logements meublés (LMP), le centre de formalités des entreprises varie. En présence de prestations de service, l’inscription doit être effectuée auprès des CFE des chambres de commerce et d’industrie. En l’absence de services, les CFE compétents sont ceux des Urssaf.
Sauf exception, les loueurs en meublé qu’ils soient professionnels ou non sont imposables à la CFE. Ainsi, ils doivent également dès la première année de location, remplir une déclaration no 1447 C-SD auprès du service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où est situé le bien.
Vous voulez découvrir les bonnes raisons d’investir en location meublée ou obtenir des renseignements complémentaires sur les conditions et la fiscalité du statut LMNP ? Vous souhaitez comprendre les conséquences de la distinction entre les loueurs en meublé professionnels et non professionnels sur les amortissements, les déficits et les plus-values immobilières ? Vous désirez bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Censi-Bouvard ? Vous vous demandez si un montage est possible pour mettre un bien en location meublée avec une SCI sans être imposé à l’impôt sur les sociétés ? Consultez sans attendre les autres articles Icade Immobilier pour que l’activité de location en LMNP n’ait plus aucun secret pour vous.