Les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) sont des personnes qui louent un ou plusieurs biens meublés, c’est-à-dire qui comportent tous les éléments et meubles indispensables à une occupation habituelle par le locataire. Pour bénéficier du statut de LMNP, les recettes annuelles tirées de cette activité doivent être inférieures à 23 000 € (ou 15 000 € dans le cas d’un meublé de tourisme classé) ou ne pas dépasser les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Il existe trois régimes d’imposition : le régime micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), le régime réel simplifié et le régime réel normal. Découvrez dans cet article toutes les informations à connaître sur le régime micro-BIC du LMNP.
Comment fonctionne le régime micro-BIC en LMNP ?
En LMNP, le régime micro-BIC est le régime fiscal par défaut. Avec le régime micro-BIC, les charges liées à votre bien immobilier ne sont pas déduites de votre chiffre d’affaires. Cela signifie qu’au moment de déclarer vos revenus locatifs aux impôts, vous ne pourrez pas déduire le coût de l’achat de mobilier, de la rénovation du bien immobilier ou encore de la gestion de votre location (frais d’agence immobilière, par exemple).
En revanche, le loueur bénéficie lors de sa déclaration de revenus d’un abattement forfaitaire de 30 % pour les locations meublées non classées, ou 50 % pour la location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.
Les conditions pour bénéficier du régime micro-BIC
Pour bénéficier du régime micro-BIC en LMNP, le loueur doit justifier de recettes annuelles inférieures à 77 000 €. Dans le cas d’un meublé de tourisme classé ou d’une chambre d’hôte, le plafond est de 188 700€.
Les avantages du régime micro-BIC
L’avantage du régime micro-BIC en LMNP réside dans son extrême simplicité. Il est en effet bien moins contraignant que le régime réel, grâce à ses obligations comptables allégées. Par conséquent, le propriétaire bailleur n’a pas besoin de faire appel à un comptable.
Sa déclaration fiscale se limite à la déclaration de revenus, avec l’application automatique de l’abattement représentatif des frais et charges de 30 % ou 50 % selon le type du bien mis à la location. À l’inverse, le loueur en meublé non professionnel, qui choisit le régime réel, devra tenir une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général avec un bilan et un compte de résultat. Ceux-ci doivent décrire, entre autres, les éléments actifs et passifs, les capitaux propres, les produits et les charges de l’exercice pour restituer une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat. En optant pour le régime d’imposition réel, les loueurs en meublés non professionnels sont également obligés de remplir la déclaration n° 2031 avec ses annexes obligatoires (bilan, compte de résultat, tableau des immobilisations, relevé des provisions, amortissements…).
Régime micro-BIC ou réel : comment choisir?
Comparatif des deux régimes
Vous pouvez comparer les deux régimes fiscaux pour savoir lequel sera le plus avantageux dans votre situation. Pour évaluer la somme de vos impôts avec le régime LMNP micro-BIC, il vous suffit d’appliquer :
● L’abattement sur le montant total de vos recettes locatives ;
● Puis le taux de votre Tranche marginale d’Imposition (TMI) ;
● Et enfin, les prélèvements sociaux de 17,2 % (si vos revenus ne sont pas soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale).
Pour connaître la somme de vos impôts avec le régime du réel, commencez par calculer vos revenus imposables. Pour cela, déduisez vos charges et l’amortissement du total de vos loyers perçus. Si le total obtenu est négatif, vous pourrez reporter cette somme sur l’année suivante. Au total obtenu après ce calcul, vous appliquerez le TMI et les prélèvements sociaux pour obtenir vos impôts. Vous pourrez ainsi comparer le chiffre obtenu à celui que vous aviez obtenu avec le calcul au régime micro-BIC.
Pour savoir de manière plus simple quel est le régime fiscal le plus avantageux pour vous, gardez en tête que le régime micro-BIC est le plus intéressant seulement si les charges réelles sont inférieures au seuil d’abattement fixé ! Pour bien choisir son régime, le contribuable doit donc prendre en compte la valeur de son bien, des charges et des loyers perçus et comparer la charge fiscale qui s’applique avec chacun des deux régimes.
Est-ce possible de passer d'un régime à l'autre ?
Le micro-BIC est le régime par défaut. Mais si vous estimez que le régime du réel est plus intéressant dans votre situation, vous pouvez tout à fait passer d’un régime à l’autre.
Pour passer du régime micro-BIC au régime réel, vous devez envoyer un courrier en lettre recommandée à votre centre des impôts afin d’informer l’administration fiscale de votre souhait. Une fois que vous serez passé au régime du réel, ce changement sera valable pendant un an, avec reconduction tacite. Si vous souhaitez repasser au régime micro-BIC, vous devez demander à lever l’option avant le mois de mai pour que le changement soit effectif durant l’année fiscale N+1. Ensuite, le changement est irrévocable pendant 2 ans et se renouvelle tacitement tant que vous n’avez pas dépassé les seuils.
Quelles sont les obligations sur le régime micro-BIC du LMNP ?
Avec le régime LMNP micro-BIC, le propriétaire doit donc déclarer les recettes issues de son activité de location sur la déclaration des revenus complémentaire no 2042 C PRO ; dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime micro » des « professions non-salariées ». Ceci correspond aux cases :
● 5ND, 5OD ou 5PD dans le cas général ;
● 5NG, 5OG ou 5PG pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes ;
● 5NW, 5OW, 5 PW/5NJ, 5OJ ou 5PJ si les revenus sont soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale.
L’abattement forfaitaire représentant l’intégralité des charges, le loueur doit indiquer le montant total des loyers perçus, charges locatives comprises, sans aucune déduction. Le montant BIC imposable, soit les revenus diminués de l’abattement, est automatiquement calculé par l’administration fiscale avant d’être ajouté aux autres revenus du foyer. Si les revenus de locations meublées sont soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale, ils ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux par la Direction Générale des Finances publiques (DGFiP). Dans les autres situations, ils seront soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
Comme tous les auto-entrepreneurs ou micro-entrepreneurs, le loueur en meublé professionnel sous le régime LMNP micro-BIC doit tenir un livre de recettes. Ce dernier doit mentionner le montant et l’origine de toutes les recettes perçues au cours de l’année. Il peut également être imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE). À noter : la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ne concerne pas les loueurs qui touchent des recettes inférieures à 5 000 €, tout comme la location meublée de certains logements faisant partie de la résidence principale du propriétaire. Selon la situation du bien, le loueur peut aussi bénéficier d’une exonération de CFE. Pour savoir s’il doit la payer, il peut se renseigner auprès du service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se trouve le logement loué.
Quelles sont les modalités d’imposition sur le régime micro-BIC ?
Le statut LMNP dévoile quelques inconvénients et implique certaines obligations, comme celle de proposer un logement meublé qui comporte tous les éléments présents sur la liste de meubles du Décret no 2015-981 du 31 juillet 2015. Cependant, il présente de multiples avantages et notamment en matière de fiscalité. Le propriétaire relève de plein droit du régime micro-BIC en LMNP si ses revenus locatifs ne dépassent pas :
● 77 700 € hors taxes (HT) dans le cas général ;
● 188 700 € HT pour des chambres d’hôtes et des meublés de tourisme classés.
Il peut toutefois aussi opter pour le régime réel pour déduire ses frais et ses charges. Lors du début de l’activité, il lui suffit de l’indiquer sur la déclaration d’existence P0i remise au greffe du tribunal de commerce. Par la suite, il peut signaler sa volonté de passer au régime réel par courrier auprès de son service des impôts des entreprises (SIE). Dans ce cas, il doit effectuer cette démarche avant la date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus souscrite au titre de l’année précédant celle au titre de laquelle cette option s’applique.
Le régime micro-BIC en LMNP donne droit à un abattement de :
● 30 % dans le cas général ;
● 50 % pour des chambres d’hôtes et des meublés de tourisme classés
Il existe trois situations dans lesquelles le propriétaire peut être exonéré d’impôts :
● Si les revenus locatifs des biens immobiliers meublés mis à la location ne dépassent pas 305 € ;
● Si le propriétaire loue des pièces de son habitation principale à des personnes de passage avec des recettes inférieures à 760 € TTC ;
● Si le propriétaire loue une partie de sa résidence principale à prix raisonnable et que celle-ci constitue la résidence principale du locataire.
Contrairement aux revenus fonciers, les revenus en LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), car la location de locaux meublés est considérée comme une activité commerciale. Les recettes locatives sont donc ajoutées aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumises à l’impôt sur le revenu au barème progressif.
Vous voulez connaître les différences entre le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui de loueur en meublé professionnel (LMP) avant de réaliser un investissement locatif ? Vous souhaitez obtenir des informations sur le régime réel d’imposition et ses avantages fiscaux ou sur les résidences services ? Vous vous demandez si on peut cumuler le statut LMNP et SCI ? Consultez sans attendre les autres articles Icade Immobilier.