Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un propriétaire qui loue des biens immobiliers meublés, comportant tous les éléments et meubles, permettant aux locataires d’y vivre convenablement, et dont les recettes locatives ne dépassent pas certains plafonds.

Celles-ci doivent en effet être inférieures à 23 000 € ou au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. Dans le cas contraire, le propriétaire devra adopter le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Le statut LMNP offre le choix entre deux impositions : le régime micro-BIC et le régime réel. Pour bénéficier du régime fiscal le plus avantageux, le propriétaire doit donc bien connaître les différences entre les deux. Découvrez dans cet article Icade Immobilier toutes les spécificités du régime réel en LMNP.

 

Rappel sur ce qu'est le régime réel en LMNP

 

Le propriétaire qui justifie du statut LMNP est une personne physique soumise à l’impôt sur le revenu, en opposition à une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés. Ses revenus locatifs sont donc considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il peut alors choisir entre trois régimes d’imposition : le micro-BIC, le réel simplifié ou le réel normal. À la différence du régime micro-BIC, dans lequel l’imposition est calculée avec un abattement forfaitaire, le régime réel consiste à calculer l’impôt en déduisant les charges et les amortissements du chiffre d’affaires réalisé.

 

Définition du régime réel simplifié

 

Le régime réel simplifié s’adresse aux loueurs en meublé non professionnels dont les revenus locatifs annuels sont compris entre 77 700 € et 818 000 € hors taxe. Il est toutefois possible d’opter pour ce régime fiscal même si vous réalisez moins de 77 700 € de recettes annuelles. Il faut, pour cela, envoyer un courrier à l’administration fiscale, demandant de passer du régime micro-BIC au régime réel simplifié.

 

Définition du régime réel normal

 

Le régime réel normal s’applique pour les loueurs en meublé non professionnels dont les revenus locatifs annuels dépassent 840 000 € hors taxe.

 

Le régime du réel simplifié et le régime du réel normal ne présentent pas beaucoup de différences. La comptabilité est la même dans les deux cas : le loueur en meublé non professionnel doit produire un bilan et un compte de résultat. Les tâches administratives sont légèrement plus contraignantes dans le régime réel normal.

 

Les avantages et inconvénients du régime réel

 

Les avantages du régime réel

 

Dans certains cas, le régime réel peut s’avérer très avantageux par rapport au régime du micro-BIC. Dans le régime du réel, le LMNP peut déduire de ses revenus locatifs toutes les charges attribuables à l’achat et la gestion de son bien immobilier. Pendant la première année, si ces charges ont dépassé les revenus locatifs réalisés, le LMNP pourra être exonéré d’impôt s’il est soumis au régime du réel.

 

Aussi, le régime du micro-Bic prévoit un abattement forfaitaire de 50 % dans le cas général et de 71 % pour des chambres d’hôtes et des meublés de tourisme classés. Si vos charges réelles représentent un pourcentage supérieur, le régime du réel sera plus intéressant pour vous. Ainsi, le régime du réel permet de déduire l’ensemble des charges liées au bien immobilier, y compris les intérêts de l’emprunt immobilier, l’amortissement du bien et l’amortissement du mobilier. En déduisant toutes vos charges réelles, vous pourrez réduire significativement le montant de votre impôt sur le revenu.

 

Régime réel ou micro-BIC, quel est le plus intéressant ?

 

Même si la réponse à cette question dépend directement des charges réelles du loueur en meublé non professionnel, il est important de souligner que dans la grande majorité des cas, le régime réel s’avère plus intéressant, qu’il s’agisse d’un bien immobilier meublé neuf ou ancien. 

 

Le régime du réel simplifié est le plus intéressant parce qu’il permet de déduire toutes les charges avec un minimum de contraintes administratives. Mais la condition est de ne pas dépasser 818 000 € hors taxe de recettes annuelles.

 

Quelles sont les obligations sur le régime réel en LMNP ?


Comme nous venons de le voir, le régime réel LMNP dévoile des obligations comptables et fiscales, telles que :

 

  • La tenue d’une comptabilité avec la production d’un bilan et d’un compte de résultat ;
  • La tenue d’un registre des immobilisations, des amortissements, des plus-values et des moins-values ;
  • La tenue d’un relevé des provisions, déficits reportables et amortissements dérogatoires ;
  • La télétransmission de la déclaration no 2031 au centre des impôts.

 

Le propriétaire bailleur doit conserver tous les éléments et factures lui permettant de justifier les charges supportées. Comme tous les loueurs en meublés non professionnels, il doit également faire connaître son activité de location auprès de son centre de formalités des entreprises. En LMNP, il s’agit du greffe du Tribunal de commerce du lieu où se trouve le logement mis en location.

Cette démarche est à effectuer au plus tard dans les 15 jours suivants le début de la location et se fait par l’intermédiaire du formulaire P0i.Grâce à celui-ci, le propriétaire obtient son numéro de SIRET obligatoire et indique son choix d’opter pour le régime LMNP réel ou micro-BIC. Le loueur, imposable à la CFE, doit aussi remplir une déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises.


Le régime LMNP réel offre des avantages fiscaux pouvant se révéler très intéressants. Cependant, au-delà de vérifier que la somme de ses revenus locatifs annuels lui permet de bénéficier du statut LMNP, le propriétaire doit également veiller à ce que le logement mis à la location soit bien considéré comme meublé. Celui-ci doit en effet comporter les éléments et meubles de la liste fixée par le Décret no 2015-981 du 31 juillet 2015.
 

 

Quelles sont les charges concernées par le régime réel en LMNP ?

 

Le statut LMNP offre de nombreux avantages, notamment en matière de fiscalité. Et si le régime micro-BIC dévoile une extrême simplicité, il ne permet pas de déduire des loyers perçus les charges payées. 

 

Contrairement aux règles applicables aux revenus fonciers, il n’existe pas de liste indicative des charges déductibles en LMNP. Ces dernières doivent toutefois répondre aux conditions de déduction des charges en BIC, c’est-à-dire être en lien avec l’intérêt direct de l’activité et la gestion normale du bien. Elles doivent par ailleurs être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées et être appuyées de justifications suffisantes. Voici quelques exemples des charges déductibles en LMNP avec le régime réel d’imposition :

 

●    L’assurance habitation propriétaire non occupant du logement loué ;
●    Les charges de copropriété (hors travaux) ;
●    Les frais d’électricité, de téléphone ;
●    Les honoraires de l’agence immobilière ou du gestionnaire de la résidence ; 
●    Les impôts et taxes, comme la taxe foncière ou la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
●    Les intérêts d’emprunt et les frais de dossiers du prêt relatif à l’acquisition du logement ;
●    Les dépenses d’entretien, les achats de meubles et les réparations minimes ;
●    Les frais de comptabilité et de publicité…
 

Le régime réel en LMNP autorise aussi l’amortissement de certaines charges. Il permet notamment d’amortir le prix d’achat des biens immobiliers, si ceux-ci sont inscrits à l’actif du bilan, et donc considérés comme des actifs immobilisés. L’amortissement prend en compte la perte de valeur du logement loué au fil du temps et de son usage. Cependant, la quote-part ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre les loyers locatifs perçus et les autres charges. Les amortissements ne peuvent par conséquent pas générer de déficit. Toutefois, les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes. Notez que la possibilité d’amortissement n’existe qu’en location meublée, pas en location vide.

 

Comment calculer et déclarer ses revenus locatifs réels ?

 

S’il a opté pour le régime réel LMNP, le propriétaire doit déduire les frais et charges de ses recettes locatives annuelles pour définir son revenu net imposable. Il doit également, souvent avec l’aide d’un comptable, déterminer dans quelle mesure il peut déduire des amortissements. Ceux-ci doivent être calculés selon les conditions générales de déduction des charges et les différents taux, chaque type de dépenses possédant une durée d’amortissement spécifique.

 

Les loueurs en meublés non professionnels soumis au régime réel d’imposition doivent télétransmettre leurs déclarations n° 2031 (Impôt sur le revenu — Bénéfices industriels et commerciaux [BIC]) auprès du service des impôts des entreprises (SIE).

 

Le loueur du bien doit joindre à sa déclaration :

 

●    Le bilan ;
●    Le compte de résultat ;
●    Les tableaux des plus-values, moins-values, immobilisations et amortissements ;
●    Les relevés des provisions, des déficits reportables et des amortissements dérogatoires.
 

Avec le régime réel simplifié, le bilan et le compte de résultat sont remplacés par un bilan simplifié de l’exercice, composé du résultat comptable et du résultat fiscal.

 

Le propriétaire doit également indiquer le bénéfice ou le déficit constaté ainsi que les éventuels déficits reportables dans sa déclaration de revenus 2042 C PRO, dans la partie consacrée à la déclaration des revenus issus de professions non salariées. 

 

Voici ce que vous devez retenir sur le régime du réel :

 

●    Il s’applique au-delà de 77 700 € de revenus hors taxes et jusqu’à 840 000 €.
●    Il permet de déduire de votre chiffre d'affaires les charges et les amortissements du bien immobilier.
●    Dans la majorité des cas, il s’avère plus intéressant pour le loueur en meublé non professionnel que le régime micro-BIC.
●    Il est cependant plus contraignant que le régime micro-BIC sur le plan administratif.
●    Il existe un régime du réel simplifié qui permet un bon compromis.
 

Pour comprendre les avantages et la fiscalité du statut LMNP, rendez-vous sur le site Icade Immobilier !