Le statut de loueur en meublé non professionnel possède de multiples avantages, car il permet de bénéficier de revenus locatifs intéressants tout en alliant simplicité, flexibilité et régime fiscal très attractif, sous certaines conditions . Ce dernier doit par exemple comporter tous les éléments présents sur la liste de meubles LMNP pour être qualifié de bien meublé. Icade Immobilier répond à toutes vos questions sur les meubles obligatoires en LMNP.

 

Définition d'un logement meublé

 

Par opposition au logement vide ou logement non-meublé, le logement meublé est mis à la disposition de son occupant  avec certains meubles considérés comme obligatoires. Dans le cas d’un LMNP (loueur en meublé non professionnel), pour que son logement soit considéré comme meublé, il doit être mis en location avec les meubles et équipements prévus et listés par la législation française.

 

Quels équipements sont obligatoires dans un meublé ?

 

Pour être considéré comme un logement meublé, le bien en location doit comporter certains équipements conformes à la destination des pièces, dont la liste varie selon la date de signature du bail. Si celle-ci a eu lieu à partir du 1er septembre 2015, la liste des meubles LMNP est fixée par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 et comprend :

 

●    Les éléments de literie, dont les couvertures et les couettes ;
●    Le four ou four à micro-ondes et les plaques de cuisson ;
●    Un réfrigérateur et un congélateur ou, à défaut, un réfrigérateur possédant un compartiment de froid négatif d’une température maximale de -6°C ;
●    Du mobilier, dont des étagères, une table et des sièges ;
●    La vaisselle (en quantité suffisante pour prendre un repas et les ustensiles de cuisine (casseroles, poêles …)
●    Des volets ou des dispositifs d’occultation des fenêtres dans les chambres ;
●    Des luminaires ;
●    Du matériel d’entretien ménager adapté au type de sol (aspirateur, balai, serpillière…).

 

La loi ne fournissait pas une liste des meubles LMNP et les critères d’ameublement ont donc été précisés et sont encadrés juridiquement. Les locations meublées doivent compter suffisamment de meubles et d’équipements pour que le locataire puisse s’y installer avec ses effets personnels. Ainsi, un bien meublé, loué avant le 1er septembre 2015 doit comporter au minimum :

 

●    Des meubles et les éléments de literie ;
●    Un réfrigérateur, une gazinière ou des plaques chauffantes ;
●    Des ustensiles de cuisine.

 

En résumé, un logement meublé doit permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. C’est à cette condition que le propriétaire pourra prétendre au régime fiscal LMNP.


Comment louer un logement meublé ?


Pour louer un logement en meublé, il ne suffit pas de suivre la liste des meubles LMNP. Il vous faut également effectuer des démarches auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE). Ceci vous permettra de faire connaître votre activité, obtenir un numéro SIRET et préciser le régime d’imposition, à savoir le micro-BIC ou le régime réel dans le cas d’une location meublée non professionnelle. 

 

Rappelons toutefois que certaines conditions doivent être respectées pour bénéficier de ce régime, particulièrement en matière de revenus locatifs. Les recettes annuelles doivent en effet être inférieures à 23 000 € ou la somme des loyers perçus ne doit pas excéder le montant total des autres revenus de votre foyer fiscal. 

 

Les logements loués avec le statut LMNP peuvent prendre différentes formes. On retrouve des biens immobiliers classiques tels des studios, des appartements ou des maisons qui peuvent être loués de particulier à particulier ou par l’intermédiaire d’une agence. Mais il peut aussi s’agir de logements situés dans une résidence de tourisme, d’affaires ou de services, comme les résidences étudiantes, pour séniors et pour les personnes âgées dépendantes (EHPAD). Dans ce cas, le propriétaire doit signer un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, et c’est ce dernier qui assurera la gestion locative du bien. 

 

Notons également qu’une SCI peut bénéficier du statut de LMNP en sus de son activité principale , sous certaines conditions. 


Quels sont les risques en cas de panne ou de casse ?


Vous avez bien respecté la liste de meubles LMNP et vous vous demandez que faire en cas de panne, d’usure ou de casse du mobilier ? Dans une location meublée, les équipements appartiennent au loueur du bien. Ainsi, si les équipements sont défectueux en raison de leur vétusté, leur usure normale ou un cas de force majeure, comme une tempête ou une inondation, c’est le propriétaire qui doit les remplacer par des éléments équivalents. 

 

Cependant, si le mobilier est cassé à cause d’un mauvais usage, d’une négligence ou d’un abus, c’est au locataire de prendre en charge les réparations ou le changement. 

 

Il peut parfois être difficile de déterminer les responsabilités, notamment pour les appareils électroménagers. Dans ce cas, il peut donc être intéressant de contacter un professionnel pour détecter l’origine et les causes de la panne. Rappelons que tous les équipements, dont ceux mentionnés sur la liste de meubles LMNP, doivent apparaître dans le bail. Cet inventaire exhaustif couvre à la fois le propriétaire bailleur qui peut conserver une partie du dépôt de garantie si des éléments ont été détériorés ; mais aussi le locataire, qui peut exiger le remplacement d’un appareil défectueux. 

 

La liste adéquate des meubles "non obligatoires"


La liste des équipements et meubles obligatoires définis par le décret du 31 juillet 2015 constitue une base pour le loueur. Elle permet d’assurer que le locataire puisse bénéficier du confort minimum. Mais bien sûr, il est tout à fait possible d’ajouter des équipements et des meubles supplémentaires et « non obligatoires », afin d’apporter encore plus de confort au locataire. Bien que cela représente un investissement supplémentaire pour le bailleur, c’est aussi une manière de valoriser son logement pour attirer une plus forte demande et potentiellement monter le prix du loyer.

 

Voici une liste non exhaustive des équipements et meubles « non obligatoires » :

 

●    Un lave-vaisselle ;
●    Un lave-linge ;
●    Un sèche-linge 
●    Une machine à café ;
●    Une bouilloire ;
●    Un grille-pain ;
●    Un canapé ;
●    Une télévision ;
●    Un meuble dans la salle de bain…
 

 

Autres conseils autour de la location meublée 

 

Quel est le contenu d'un état des lieux d'un logement meublé ?

 

L’état des lieux d’un logement en location meublée doit contenir, selon le décret du 30 mars 2016, un inventaire détaillé du mobilier et des équipements. Cet inventaire doit préciser, pour chaque élément, le nombre et l’état (neuf, en bon état etc.).

 

En-dehors de l’inventaire, l’état des lieux contient toutes les mentions obligatoires : 

 

 A l'entrée et à la sortie du logement :

 

●   Le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie ;
●   Sa date d'établissement ;
●   La localisation du logement ;
●   Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
● Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
● Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
●  Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
●  Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ;
●   La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;


 A la sortie du logement :

 

●   L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
●   La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée 
●  Eventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

 

Votre contrat de bail doit reprendre le modèle prévu par la loi Alur

 

Les nouveaux contrats de bail doivent être rédigés selon le modèle prévu par le décret du 29 mai 2015. Ainsi, il doit comporter certaines informations obligatoires, notamment :

 

●    La désignation du locataire et du bailleur ;
●    L’adresse du logement ;
●    La nature de la location ;
●    La durée du bail ;
●    La surface habitable du logement ;
●    La liste des équipements ;
●    Le dernier loyer versé par le précédent locataire : montant et date ;
●    Le loyer de référence dans la zone concernée ;
●    Les travaux réalisés depuis la fin du dernier contrat de bail : description et montant ;
●    Le montant des charges et les modalités de récupération de ces charges ;
●    Les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication dans le logement.
 

Cette liste n’étant pas exhaustive, un contrat type de location de logement meublé est annexé au décret du 29 mars.


Pour louer un logement tout en conservant le statut de loueur en meublé non professionnel, tout bailleur se doit de respecter certaines conditions. Il est indispensable de faire figurer dans le logement mis en location au minimum tous les meubles et équipements obligatoires selon le décret du 31 juillet 2015. Aussi, l’état des lieux et le contrat de bail doivent respecter un certain modèle pour être valides.


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