Les inconvénients de la LMNP

Un investissement LMNP n’est pas tout à fait un investissement comme les autres. Le statut est particulier, la fiscalité l’est également. Si les avantages sont objectivement nombreux, il convient néanmoins de faire le point sur les inconvénients liés à la LMNP. Icade vous informe.

Quels sont les risques fiscaux d’un investissement LMNP ?

Le risque principal d’un investissement LMNP est directement lié au fait que sa valeur fluctue selon l’évolution des taux d’intérêt et la compétence du gestionnaire de votre bien immobilier. Si le taux d’intérêt augmente, alors la valeur de votre LMNP décroît. 

Ensuite, il existe un risque fiscal en cas de décès du propriétaire du bien LMNP. En effet, en tant qu’entreprise individuelle, qui dit décès du dirigeant, dit cessation d’activité. Celle-ci entraîne automatiquement l’imposition des plus-values latentes, mais aussi des plus-values enregistrées sur le bien depuis son acquisition. S’ajoutent à cela les droits de succession qui devront être supportés par les héritiers.

Dernier cas de figure : la faillite du gestionnaire de la résidence de service. Dans ce cas, le propriétaire du bien LMNP se retrouve vite dans une situation difficilement soutenable. Son bien est situé dans une résidence en faillite, qui va potentiellement se dégrader, sans possibilité de revente ni perception de loyers. 

Quelles sont les limites d’un investissement LMNP ?

Si le propriétaire du bien LMNP est bien conseillé, il choisira à profit la réduction d’impôt que propose le dispositif Censi-Bouvard ou l’amortissement du bien sur les loyers. Il faut donc être attentif au montage patrimonial relatif au LMNP, qui ne se fait pas par hasard.

L’autre inconvénient d’un tel investissement est le risque de non renouvellement du bail, lorsque le propriétaire gère seul ce point. L’absence de revenu locatif représente alors un manque à gagner conséquent. 

À titre comparatif, il peut être utile de s’interroger sur l’adoption du statut LMNP ou de réaliser un investissement en Pinel. Ces deux dispositifs ne répondent pas aux mêmes objectifs en termes de patrimoine et de fiscalité. Vous souhaitez des revenus complémentaires pour, par exemple, préparer votre retraite ? Les deux formules vous apporteront des avantages. 

Pourtant, si vous avez en tête de revendre ou de profiter à titre personnel de votre bien, à terme, le statut de loueur de meublé non professionnel n’est peut-être pas celui qu’il vous faut ! La LMNP est plutôt à penser comme un complément de revenu sur le long terme. La valeur du bien LMNP va normalement augmenter au fil du temps. 

Autre bémol : la comptabilité de la LMNP en régime micro-BIC peut sembler complexe (en particulier le calcul des charges et de l’amortissement) et vous devrez peut-être inclure les services d’un expert-comptable dans les charges de votre projet ! Ceci dit, si vous êtes au régime réel, vous devrez également fournir chaque année des pièces comptables de type bilan et compte de résultats à jour. Sachez enfin que le statut LMNP exclut d’emblée la possibilité d’une gestion en SCI. Celle-ci ne peut donc exercer l’activité de loueur, qu’il s’agisse d’une activité professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP).

Si vous souhaitez investir à plusieurs, la SCI ne sera pas la bonne option car elle vous fera de fait tomber sous le coup de l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, privilégiez la SARL de famille avec comme objet social la location meublée. Les associés mettent en commun leurs ressources pour investir. Le bien est ainsi plus facilement financé. Y-a-t-il un intérêt fiscal ? Oui, la SARL permet de profiter de tous les avantages fiscaux de la LMNP puisqu’elle exige la transparence fiscale. Donc, pas de double imposition ! Si vous envisagez la LMNP comme un montage patrimonial, la version SARL est très avantageuse du fait de la facilité à transférer les parts d’une génération à l’autre.

Comment bien vendre son bien LMNP ?

La vente d’un bien LMNP doit prendre en compte un certain nombre de critères pour être assuré que le vendeur et l’acheteur font tous deux une bonne affaire. 
D’un point de vue fiscal, il est nécessaire de connaître le moment opportun pour vendre un bien LMNP. Le grand avantage de ce statut réside dans la possibilité d’amortir l’achat initial du bien via la défiscalisation des revenus locatifs générés. De fait, pour exploiter la fiscalité de votre bien au mieux, il est idéal de ne lancer la vente qu’une fois l’amortissement complètement réalisé.

Si vous avez misé sur un marché porteur (résidence de tourisme ou résidence étudiante en particulier) et que le gestionnaire de votre bien est compétent, alors vous avez sûrement la possibilité de réaliser une plus-value lors de la vente.

Notre conseil : estimez l’impôt qui vous sera réclamé en cas de vente. Sachez qu’au-delà d’un délai de 30 ans dit « de rétention du bien », vous serez exonéré de toute fiscalité sur la plus-value.

Enfin, pour bien vendre votre bien, il est nécessaire de fixer le prix juste. Et ce n’est pas forcément si facile ! Procédez à une estimation exhaustive et précise. Elle doit prendre en compte la qualité de l’emplacement du bien et son état objectif, la qualité du bail ainsi que la compétence du gestionnaire. Pour certains acheteurs, c’est la rentabilité locative qui prime. Un peu de mathématiques ? Voici comment la calculer : divisez le loyer annuel en euros par la valeur du bien en euros, et multipliez le tout par 100. On considère habituellement qu’un taux est bon entre 5 et 10 %.

Qui peut louer mon bien LMNP ?

Si vous confiez la gestion de bien LMNP à un exploitant en résidence de service, c’est ce dernier qui gère les procédures de location. Il s’agit évidemment d’un public différent selon le type de résidence : immeuble de service d’affaires, de tourisme, résidence étudiante ou hébergement pour personnes âgées dépendantes. Vous percevrez ainsi le revenu locatif sans gérer les aléas d’une location.

Si vous êtes propriétaire et loueur d’un logement LMNP indépendant, alors vous êtes tenus de demander à tout potentiel locataire les documents suivants : 

• Une pièce d’identité ; 
• Un justificatif de domicile, habituellement les 3 dernières quittances de loyer ;
• Un contrat de travail ou une copie de la carte professionnelle ; 
• Un justificatif de ressources, le plus souvent les 3 derniers bulletins de salaire ou le dernier avis d’imposition.

Enfin, que vous soyez un loueur de meublé non professionnel ou un bailleur de logement nu, votre bien doit répondre à des critères évidents de salubrité, de décence et sécurité (Décret n02002 — 120 du 30/01/2022). En outre, vous ne pouvez pas proposer à la location un logement inférieur à 9 m² ou d’une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m. En tant que logement meublé, vous êtes également tenu de mettre à disposition des occupants un panel de meubles relatifs au sommeil, aux repas et à l’entretien du lieu.