Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet à un propriétaire de louer un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) meublé(s) sous certaines conditions. Le logement doit comporter tous les meubles et équipements obligatoires définis par la loi Alur. Aussi, les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou bien doit être inférieur au total des revenus des autres activités du foyer. Au-delà, le loueur devra passer au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel). En quoi le statut LMNP est-il avantageux pour le loueur ? Pourquoi opter pour ce statut sur le long terme ? Icade Immobilier vous explique tout ce que vous devez savoir.
Opter pour le LMNP : une stratégie gagnante sur le long terme !
Le statut LMNP est très avantageux, notamment en tant que stratégie d’investissement sur le long terme. Voici, en résumé, tous les avantages dont vous pourrez bénéficier en choisissant d’investir en LMNP sur le long terme :
● Un statut simplifié d’un point de vue administratif et fiscal par rapport à la location meublée professionnelle ;
● Le choix entre deux régimes d’imposition, le micro-BIC et le réel, en fonction de votre situation et de celui qui sera plus intéressant pour vous ;
● La possibilité de déduire l’amortissement si vous choisissez le régime du réel ;
● La possibilité dans certains cas de récupérer la TVA ;
● Après 22 années de détention du bien, exonération de l’impôt sur le revenu ;
● Après 30 années de détention du bien, exonération des prélèvements sociaux
Définition des différents statuts en LMNP
Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut choisir entre trois régimes d’imposition. Tout d’abord, il faut savoir que les revenus locatifs en LMNP sont imposés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). À ce titre, en fonction des situations, le loueur peut choisir entre le régime micro-BIC, le régime du réel simplifié et le régime du réel normal.
Le régime micro-BIC est le régime d’imposition par défaut. Lors du calcul de l’impôt, le loueur ne peut pas déduire ses charges, mais il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% ou, dans le cas de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés , de 71%.
En revanche, le régime du réel permet la déduction des charges et de l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. Le loueur en meublé non professionnel peut choisir le régime du réel simplifié si les revenus nets annuels perçus sont compris entre 77 700 € et 818 000 € hors taxe. Au-delà, il devra passer sur le régime du réel normal.
Les avantages en fonction de chaque statut
D’un point de vue administratif, le régime micro-BIC offre l’avantage d’être beaucoup plus simple et moins contraignant que le régime du réel. Cependant, le régime du réel est bien souvent plus intéressant sur le plan fiscal, puisque le loueur peut déduire exactement le montant de ses charges et de l’amortissement de son bien immobilier. Dans la majorité des cas, si l’on calcule le montant de l’impôt selon le régime micro-BIC et selon le régime du réel, ce dernier est moins élevé pour le loueur en meublé non professionnel. Voici, en détails, quels sont les avantages du LMNP sur le plan fiscal, en fonction de chaque régime d’imposition.
La plus-value
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien immobilier. Si l’on parle de plus-value, cette différence est positive. Sinon, on parle de moins-value. La plus-value est imposable. Après la sixième année de détention du bien immobilier et jusqu’à la 21ème année, la plus-value immobilière est réduite de 6% par abattement forfaitaire. Après 22 ans, le contribuable est exonéré d'impôts sur la plus-value. A partir de la 23ème année, le contribuable est exonéré d’impôt sur la plus-value.
Après 30 ans de détention du bien immobilier, le contribuable est également exonéré des prélèvements sociaux sur la plus-value.
Ces exonérations sont les mêmes quel que soit le régime d’imposition (micro-BIC, réel simplifié ou réel normal). C’est un avantage considérable pour les personnes qui souhaitent investir en LMNP sur le long terme.
Les conditions de récupération de TVA
Dans certains cas, le statut LMNP rend possible la récupération de la TVA sous réserve de la déclarer au préalable. Ci-après les différentes situations dans lesquelles vous pourrez prétendre à une récupération de la TVA :
● Si vous êtes le premier propriétaire de votre logement meublé. Il doit alors s’agir d’un logement neuf construit il y a moins de 5 ans.
● Si votre logement est un EHPAD, une résidence étudiante, une résidence d’affaires ou une résidence de tourisme qui propose au moins trois prestations de service parmi les suivantes : service de ménage, service de blanchisserie, petit-déjeuner ou réception de la clientèle.
● Si votre bien immobilier a été géré par un professionnel pendant 9 ans, mais que vous vous êtes vous-même acquitté, durant cette période, de la TVA.
Vous devez également être propriétaire de votre logement durant au minimum 20 ans. Si vous le vendez avant la 20ème année de détention, vous devrez rembourser la TVA préalablement récupérée.
Ces avantages ne changent pas en fonction du régime d’imposition choisi en LMNP.
L'amortissement et les charges déductibles
C’est seulement dans le régime du réel que vous pourrez déduire de votre chiffre d’affaires les charges liées à l’achat, la gestion et la rénovation de votre logement. Vous pouvez aussi déduire l’amortissement du bien immobilier et du mobilier.
Dans le régime micro-BIC, la déduction n’est en revanche pas possible. Le contribuable bénéficie, à la place, d’un abattement forfaitaire de 50% ou 71%, en fonction de la nature du bien immobilier.
Confiez la gestion de votre bien
En LMNP, confier la gestion de son bien à un professionnel est fortement conseillée. Elle offre, de plus, beaucoup d’avantages ! En général, le mandataire pour s’occuper du bien est une agence immobilière . Un contrat est signé entre le propriétaire et le mandataire afin de décider des différentes clauses qui vont déterminer le degré de gestion du bien par le professionnel.
Le professionnel mandaté pour gérer le bien immobilier possède une expertise du secteur immobilier et de la zone dans laquelle se trouve le logement. Il pourra ainsi conseiller le loueur en meublé non professionnel dans toutes les démarches comme la location du bien, l’établissement d’un contrat de bail ou la rénovation.
Vos autres questions sur les avantages du dispositif LMNP
Quelles sont les conditions à respecter pour devenir LMNP ?
Pour devenir LMNP, il faut respecter certaines conditions liées au type de bien à louer et aux recettes annuelles.
Le loueur en meublé non professionnel doit louer un bien immobilier standard ou bien investir dans une résidence étudiante, une résidence d’affaires, une résidence de tourisme, une résidence pour personnes âgées ou un EHPAD. Le bien doit être meublé, c’est-à-dire qu’il doit obligatoirement comporter les équipements et le mobilier définis par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, afin de permettre au locataire de vivre convenablement. Enfin, le bien doit avoir une superficie d’au moins 9 m².
Concernant les recettes, le loueur en meublé non professionnel ne doit pas dépasser un plafond de 23 000 € TTC par année ou ces recettes ne doivent pas constituer son revenu principal. A défaut, le loueur devra passer au statut LMP (loueur en meublé professionnel).
Est-ce possible d'habiter son propre bien en LMNP ?
En LMNP, il n’est pas possible d’habiter son propre bien. En effet, la nature-même du statut implique que le bien immobilier soit loué. Or, le bailleur et le locataire ne peuvent pas être une seule personne.
Comment se passe la revente d'un bien en LMNP ?
Le loueur en meublé non professionnel souhaitant revendre son bien peut choisir de confier la vente à un professionnel (agence immobilière) ou bien de s’en occuper directement. S’il choisit cette dernière option, il pourra poster son annonce sur des sites généralistes ou bien démarcher directement les acheteurs potentiels. Il a également la possibilité de revendre son bien directement par l’agence immobilière à laquelle il avait confié sa gestion.
Le statut LMNP offre de nombreux avantages à condition de respecter le plafond de recettes fixés par la législation française. C’est un statut simple et qui permet une fiscalité avantageuse. De plus, c’est un type d’investissement qui peut devenir très rentable sur le long terme ! Vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement en LMNP ou sur les différents régimes d’imposition ?