Le guide complet du statut LMNP : Location en meublé non professionnelle

Investir en LMNP a de multiples avantages, tant financiers que pratiques. En effet, un tel investissement locatif permet de faire différentes économies. C’est une très bonne façon de débuter un investissement immobilier.

Pourquoi est-il intéressant d’investir en LMNP ?

Premièrement, les logements éligibles au statut LMNP sont bien souvent de petits appartements, allant du studio au T2. De ce fait, leur coût à l’achat est très souvent faible, ce qui permet de rapidement rentabiliser l’opération tout en constituant facilement un patrimoine immobilier. Mais l’avantage principal n’est pas là. En effet, en tant que bénéficiaire du statut LMNP, vous bénéficiez du régime d’imposition micro-BIC (pour les recettes n’excédant pas 72 600 € par an). À ce titre, vous pouvez être exonéré de TVA (que vous récupérez six mois après la mise en location), qui est de 20 %.

Deuxièmement, vous pourrez bénéficier d’un amortissement non négligeable. Il s’agit d’une déduction sur vos recettes locatives correspondant à la valeur de votre bien. Ainsi, votre fiscalité s’en retrouve allégée.

Troisièmement, vous disposez d’un bail souple. En effet, un logement meublé n’est que rarement loué au long terme, servant généralement aux étudiants. De cette façon, les baux des logements meublés sont plus souples que ceux des logements nus. Il peut être de courte durée, et ne nécessite que trois mois de préavis de la part du bailleur.
Le statut LMNP est donc très avantageux, bien qu’il soit soumis à certaines conditions.

Les avantages fiscaux du statut :

Le statut LMNP bénéficie d’une fiscalité très avantageuse. Comme nous l’avons dit précédemment, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC. Seulement, si vos recettes dépassent 72 600 € par an, vous basculez dans le régime réel. Voici donc les spécificités de ces deux régimes.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) fait de vous un commerçant. Grâce à ce régime, vous disposez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur toutes vos recettes locatives. Cela signifie que vous ne paierez d’impôts que sur 50 % des recettes, à partir du taux de la tranche marginale d’imposition en vigueur.
À cette imposition viennent s’ajouter les prélèvements sociaux, la CSG et la CRDS, qui, cumulés, portent la taxe à 17,2 % des recettes. Si vous louez un meublé non professionnel pour du tourisme (classé ou chambre d’hôte), vous avez le droit de garder le régime micro-BIC jusqu’au seuil de 176 200 € par an.

Le régime réel

Si vous dépassez les seuils, vous basculez dans le régime réel. Vous pouvez aussi opter délibérément pour le régime réel, dans le cas où vous souhaitez déduire le montant exact de vos charges, ou si vous avez l’intention d’amortir votre bien locatif.

Dans le cas où vous souhaitez déduire vos charges, le régime réel peut être une réelle opportunité. En effet, au sein de ces charges, vous pouvez compter les frais de notaire, le mobilier, les travaux, mais aussi la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété ainsi que l’amortissement. Cette somme, mise en rapport avec les recettes, créera un déficit comptable, et ce pendant 8 à 12 ans. C’est ici l’avantage : si vous êtes déficitaire, alors vous ne paierez aucun impôt. Mais vous ne pouvez pas être déficitaire techniquement. Alors votre déficit est reporté sur les années suivantes, ce qui vous permet de ne pas payer d’impôts sur vos recettes pendant un long moment.

En résumé, il est très intéressant d’investir en LMNP, quel que soit le statut.

Les conditions pour l’obtention du statut LMNP :

Le statut LMNP demande tout de même certaines conditions, tant sur le futur titulaire que sur son projet. Pour vous y retrouver, voici une liste des conditions nécessaires au bailleur pour obtenir le statut LMNP :

• Premier point, le plus logique : vous devez être un particulier et non un investisseur immobilier professionnel ;
• Vous devez enregistrer votre activité au centre des formalités des entreprises (CFE) ou au tribunal du commerce dont le logement dépend. Vous devez l’effectuer moins de 15 jours après le début de la location en remplissant le formulaire P0i, qui vous permettra d’obtenir votre numéro SIRET ;
• Vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 € ou ne doivent pas être supérieurs à la moitié de vos revenus globaux. Si ces seuils sont dépassés, alors vous devenez titulaire du statut de LMP (location meublée professionnelle) ;
• Vous êtes dans l’obligation de déclarer vos revenus de location meublée, que ce soit au sein du régime réel ou micro-BIC.

Une fois ces conditions remplies, vous êtes titulaire du statut LMNP. Cependant, avant de crier victoire, il y a certaines conditions, relatives au bien loué cette fois-ci, qui doivent être respectées pour que le logement soit éligible. Le terme « meublé » ne correspond en effet qu’à une succession de conditions que le logement doit remplir et que voici :

• Le logement doit disposer de quoi occulter les fenêtres des chambres à coucher. Cela peut être des rideaux, des volets ou des stores par exemple ;
• Le locataire doit bénéficier d’un réfrigérateur et d’un congélateur. Le cas échéant, le réfrigérateur doit être en mesure d’offrir une partie congélateur ;
• Toujours dans le domaine de la cuisine, il est indispensable au bailleur bénéficiant du statut LMNP de mettre des plaques de cuisson à disposition, ainsi qu’un four ou, à défaut, un four à micro-ondes ;
• Pour la vie quotidienne, le locataire d’un logement meublé doit disposer d’ustensiles de cuisine ainsi que de vaisselle ;
• Côté meubles, le logement doit disposer d’une table, de sièges, d’étagères de rangement et bien évidemment de luminaires ;
• Le bailleur doit proposer au locataire un lit ainsi qu’une couette (ou couverture) ;
• Le logement doit être équipé d’un matériel d’entretien ménager adéquat ;
• Pour finir, le bien loué en meublé doit être supérieur à 9 m².

Les différences internes au statut :

Les différences internes au statut LMNP s’effectuent majoritairement sur les régimes fiscaux et sur l’utilisation du bien. En effet, la première différence provient des deux régimes fiscaux, le micro-BIC et le régime réel. Ces deux régimes se différencient par leur manière et leur méthode de déclaration des revenus. Tandis que le micro-BIC fonctionne par abattement forfaitaire pour comptabiliser les différentes charges, le régime réel permet d’énumérer soi-même les différentes charges. Quand un régime est limité à 72 600 €, l’autre n’a pas de limite. Les différences entre les deux régimes sont ainsi multiples, et les avantages de chaque régime sont tout autant nombreux que différents.

La deuxième plus grande différence concerne les logements de tourisme et les logements non touristiques. En effet, la première catégorie peut bénéficier du régime micro-BIC jusqu’à 176 200 € de recettes alors que la seconde catégorie est cantonnée à une limite de 72 600 €. De plus lorsque vous bénéficiez du statut LMNP en tant que bailleur de tourisme au régime micro-BIC, votre abattement forfaitaire s’élève à 71 %, soit 21 % de plus que les 50 % destinés aux bénéficiaires du régime micro-BIC non touristique.

L’intérêt du statut LMNP pour les biens neufs.

Le statut LMNP, au sein de l’achat d’un bien neuf, présente de beaux avantages.

Tout d’abord, les frais de notaires à l’acquisition du bien sont considérablement réduits. De 8 % pour un logement ancien, les frais passent à seulement 3,5 % en moyenne, auxquels s’ajoute un emprunt immobilier avantageux.

Ensuite, il est quasi-systématique qu’un logement ancien nécessite des travaux à l’achat, problème qui n’est évidemment pas rencontré dans le cas d’un bien neuf. Pour aller plus loin, investir dans le neuf ne demande, dans l’absolu, aucun travail pendant 10 ans, car il s’agit de la durée de garantie pour les gros œuvres. La garantie des équipements, elle, est de deux ans. Pour finir sur ce point, les logements neufs bénéficient aussi des dernières normes énergétiques, ce qui divise par quatre le coût de l’énergie.

Investir dans le neuf donne le droit à de nombreux avantages fiscaux. Si vous avez acheté un appartement neuf sous loi Pinel, vous bénéficiez ainsi d’un avantage fiscal évolutif selon la durée d’engagement (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans). Si l’acquisition se fait sous le dispositif Censi-Bouvard, vous bénéficiez de 11 % d’avantages pour une durée minimale de 9 ans.

Enfin, votre bien neuf aura bien plus de chances de grimper en valeur qu’un bien ancien. Vous aurez donc plus de chances de réaliser une plus-value lors de la vente de votre bien immobilier, surtout si vous vous orientez vers des villes à fort potentiel comme Toulouse.