Plus-value immobilière : quel régime d’imposition ?

Lors de la vente ou de la cession d’un bien immobilier, d’une donation ou d’une succession, le vendeur réalise une plus-value sur son investissement. Cela signifie que le prix de vente du bien est supérieur au prix d’achat. Le montant net de la plus-value des résidences secondaires est taxé. Le vendeur doit donc déclarer son montant lors de sa déclaration d’impôts sur le revenu. Il n’est pas imposable si la vente, donation ou succession concerne sa résidence principale.

Qu’est-ce que l’imposition sur la plus-value immobilière ?

Lorsqu’elle ne concerne pas une résidence principale, la plus-value immobilière est soumise à deux types de taxes* : 

• L’impôt sur le revenu ;
• L’impôt pour les prélèvements sociaux.

*Source : Service-Public.fr

Le taux d’abattement en fonction de la durée de détention

Pour calculer le montant de l’imposition de la plus-value, il faut également tenir compte du taux d’abattement. Celui-ci dépend de la durée de détention du bien. Au plus la durée de propriété est longue, au plus le taux d’abattement sera élevé :

• Pour l’impôt sur le revenu, le taux d’abattement est de 6 % par an, au-delà de la sixième année de détention et jusqu’à la vingt-deuxième ;
• Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % de la sixième à la vingt-et-unième année, de 1,60 % la vingt-deuxième année révolue, et de 9 % au-delà de la vingt-deuxième et jusqu’à la trentième année de détention.

Au-delà de la vingt-deuxième année de détention, la plus-value immobilière n’est plus soumise à l’impôt sur le revenu. Au-delà de la trentième, elle est également exonérée de taxe pour les prélèvements sociaux. À partir de 30 années (révolues) de propriété, le vendeur sera donc entièrement exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière de son bien.

Quels sont les biens concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?

La plus-value immobilière est imposable* sur l’impôt sur le revenu lorsqu’elle concerne plusieurs types de transactions : 

• La vente d’un bien immobilier bâti (appartement, maison) ou non (terrain à bâtir) ;
• La vente de servitudes ou des droits attachés à un bien immobilier ;
• La vente réalisée par l’intermédiaire d’une SCI (exonérée d’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI) ;
• L’échange de biens, le partage ou l’apport en société.

Les plus-values immobilières imposables ne s’appliquent pas dans le cadre de la vente d’une résidence principale. Elles concernent les résidences secondaires uniquement. Elles sont également soumises à l’impôt pour les prélèvements sociaux. L’imposition des plus-values immobilières concerne le bâti comme le non bâti. Tous les terrains, qu’ils soient constructibles ou non, sont soumis à cette imposition. Les résidences principales et leurs dépendances immédiates ne sont donc pas imposables sur leur plus-value. 

*Source :  Service-Public.fr

Quelles opérations sont exonérées de l’imposition sur la plus-value immobilière ?

Naturellement, lorsque la vente fait l’objet d’une moins-value ou d’une plus-value nulle, elle ne sera pas imposable. Les plus-values des biens transmis lors d’une donation ou d’une succession ne sont également pas taxées.

Les transactions immobilières sont exonérées d’imposition lorsque leur plus-value concerne…

La vente d’une résidence principale

La résidence principale est le logement habituel que le vendeur occupe la majeure partie du temps. Il doit, de plus, l’avoir habitée jusqu’à la date de mise en vente. 

La plus-value réalisée lors de sa vente, tout comme celle de ses dépendances (garage, cave, etc.), lorsqu’elle a lieu simultanément, est entièrement exonérée d’impôt. 

Lorsqu’une dépendance, comme un garage, se situe à moins d’un kilomètre de la résidence principale, elle est également considérée comme une dépendance directe : sa plus-value ne sera donc pas imposable.

La première cession d’un logement différent de la résidence principale

La vente d’un logement autre que la résidence principale peut également être exonérée* d’impôt sur sa plus-value. Pour ce faire, le vendeur doit remplir deux conditions : 

• Il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les quatre années qui précèdent la vente ;
• Il doit utiliser le prix de vente pour acquérir ou construire sa résidence principale, au maximum dans les 24 mois suivant la cession.

*Source : Impots.gouv.fr

La vente d’un bien détenu par des personnes âgées ou invalides, sous certaines conditions de revenus

Les personnes âgées non soumises à l’ISF sont exonérées d’impôt sur la plus-value du bien qu’elles mettent en vente si le revenu fiscal de référence n’excède pas 13 539 euros l’avant-dernière année avant la vente (revenu fiscal de 20120 si la vente a lieu en 2022).

De la même façon, les personnes titulaires d’une carte d’invalidité (pour les 2e et 3e catégories d’invalidité) sont également exonérées de plus-value lors de la cession de leur bien.

La vente d’un bien dont la durée de détention est supérieure à 30 ans

Les biens détenus plus de 22 ans sont exonérés d’impôt sur le revenu. Ils sont également exonérés d’impôt pour les prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention. À partir de 30 années révolues, le vendeur ne sera donc plus imposable sur la plus-value effectuée lors de la cession de son bien.

La vente d’un bien (ou terrain) dont le montant est inférieur à 15 000 euros

Lorsque le prix de vente d’un bien n’excède pas 15 000 euros, sa plus-value est totalement exonérée d’impôt. De même, si plusieurs cessions ont lieu simultanément, chacune d’entre elles ne doit pas valoir plus de 15 000 euros.

Toute vente effectuée au profit d’un organisme de logement social ou à des particuliers qui s’engagent à réaliser des logements sociaux

Pour que la plus-value soit exonérée, il faut que l’acheteur construise un logement social dans les quatre ans suivant la vente. C’est également le cas lorsque le vendeur cède son bien à un organisme en charge du logement social.

Un logement situé en zone tendue

Les villes appartenant à la « zone tendue » sont définies par la loi Alur de 2014. Sont incluses dans la zone tendue toutes les agglomérations de plus de 50 000 habitants où l’offre immobilière est saturée et où le prix de l’immobilier est particulièrement élevé. La plus-value réalisée lors de la vente de logements situés en zone tendue bénéficie d’un abattement exceptionnel de 70 %.

Autres cas de figure

Sont également exonérés d’imposition sur leur plus-value :

• La cession du logement de non-résidents sur le territoire français ;
• Certains partages ;
• Les biens concernés par le droit de surélévation.

Quel est le régime d’imposition actuel sur la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière d’un bien est soumise à deux types de taxes :

• L’impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19 % du montant net imposable de la plus-value ;
• Et l’impôt pour les prélèvements sociaux, à hauteur de 17,20 %.

Pour calculer le taux forfaitaire applicable, il faut tenir compte de la durée de détention du bien. De celle-ci dépend le taux d’abattement pour le calcul du montant net imposable. Cet abattement s’élève à :

• 6% pour l’impôt sur le revenu, et 1,65% pour les prélèvements sociaux de la 6e à la 21e année ;
• 4% pour l’impôt sur le revenu, et 1,6 % pour les prélèvements sociaux lors de la 22e année (révolue).

L’exonération est totale dès la 22e année pour l’impôt sur le revenu et dès la 30e année pour les prélèvements sociaux. Pour les biens vendus en SCI, cette exonération sera applicable en fonction du régime fiscal de la société.