Comment calculer la plus-value d’un bien en SCI ?
La plus-value d’un bien en SCI correspond à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession du bien. Le calcul de ces deux valeurs dépend du régime fiscal de la SCI. Il sera donc différent si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu ou à celui sur les sociétés.
La plus-value réalisée par les SCI est imposable. Aussi, chaque associé de l'entreprise sera redevable de cet impôt, en fonction de sa quote-part dans la SCI.
Quelle taxe pour les plus-values immobilières dans les SCI à l’IR ?
La SCI bénéficie par défaut du régime de l’impôt sur le revenu (IR) ou régime des sociétés de personne. Pour dépendre du régime de l’impôt sur les sociétés (IS), il faut que les associés en fassent la demande.
Comme pour une plus-value réalisée dans le cadre de la vente d’un bien par un particulier, la plus-value des SCI est taxée* à hauteur de 19 % pour l’impôt sur le revenu et de 17,20 % pour les prélèvements sociaux.
À noter : si le montant imposable est supérieur à 50 000 euros, une imposition supplémentaire s’applique (à hauteur de 2 à 6 %, en fonction du montant de la plus-value).
Pour obtenir le montant net imposable de la plus-value, il faut tenir compte de certains éléments :
- Les commissions de vente, frais de diagnostics et indemnités d’éviction versées au locataire, à déduire du montant du prix de vente (qui figure sur l’acte de vente) ;
- Quant au prix d’acquisition, il sera majoré des frais de voirie, des charges et indemnités versées au vendeur, sur justificatif. Le vendeur peut également opter pour un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition si c’est plus avantageux.
*Source : Impots.gouv.fr
Les travaux des immeubles bâtis
Pour les immeubles bâtis, les SCI peuvent inclure au prix d’acquisition du bien les frais relatifs aux travaux d’agrandissement, d’amélioration, de construction ou de reconstruction. L’ensemble de ces frais devra être justifié sur facture, éditée par un professionnel. Pour pouvoir être ajoutés au prix d’acquisition, ils devront remplir certaines conditions :
- Ils doivent concerner la structure du bien et ne pas être relatifs à des dépenses locatives notamment ;
- Le montant de ces travaux ne doit pas avoir été comptabilisé dans le calcul de l’impôt sur le revenu ;
- Les travaux doivent avoir été réalisés par un professionnel et non par le vendeur lui-même ;
- Ils doivent avoir été mis en œuvre après l’acquisition du bien.
Si le cédant ne peut justifier ces travaux, il pourra opter pour un forfait correspondant à 15 % de majoration du prix d’acquisition. Cette majoration forfaitaire concerne uniquement les biens détenus depuis plus de 5 ans.
Quelle taxe pour les plus-values immobilières dans les SCI à l’IS ?
Lorsque les associés de la SCI en font la demande, ils sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) plutôt qu’à l’impôt sur le revenu (IR). Opter pour l’impôt sur les sociétés est définitif et irréversible.
Sous ce régime fiscal, la plus-value de SCI ne tiendra pas compte des exonérations ni des abattements. Elle sera imposée au taux fixe de l’impôt sur les sociétés*, qui s’élève à 28 %.
Pour obtenir le montant de la plus-value d’un bien vendu en SCI à l’IS, il faut calculer la différence entre la valeur nette comptable du bien et son prix de cession, réglé par l’acquéreur.
*Source : Legalplace
Calculer la valeur nette comptable d’un bien
La valeur nette comptable d’un bien en SCI correspond à son prix d’origine, auquel on ajoute les amortissements relatifs à la structure du bien (tels que les murs ou la toiture). En effet, les plus-values immobilières dans les SCI qui dépendent du régime fiscal de la société prennent en considération la dégradation du bien au fil des années.
Comment bénéficier de l’exonération des plus-values de SCI ?
Pour bénéficier d’une exonération totale de la plus-value d’un bien en SCI, il faut que celui-ci soit mis à la disposition de l’un des associés de la société en tant que résidence principale.
Seules les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR) peuvent prétendre à l’exonération de la plus-value* réalisée en fonction de la durée de détention du bien :
- Au-delà de 22 ans pour l’impôt sur le revenu ;
- Et au-delà de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Notez que cette durée court uniquement à partir de la date d’entrée de l’associé dans la SCI.
*Source : Legalplace
