Qu’est-ce que l’abattement sur une plus-value immobilière ?

Qu’est-ce qu’un abattement sur une plus-value immobilière ?

Lors de la cession ou de la transmission d’un bien en donation ou en succession, la plus-value réalisée est imposable — sauf pour les résidences principales. Elle est taxée à hauteur de 19 %* pour l’impôt sur le revenu, mais aussi à hauteur de 17,20 %, pour les prélèvements sociaux. 

Si la plus-value nette imposable du bien est de 100 000 euros, le vendeur sera donc taxé : 

• De 100 000 x 19 % = 19 000 euros pour l’impôt sur le revenu ;
• De 100 000 x 17,20 % = 17 200 euros pour les prélèvements sociaux.

À ces deux taux forfaitaires peuvent être déduits plusieurs abattements**.

L’un d’eux concerne notamment la durée de détention du bien immobilier. Cet abattement s’applique aussi bien au bâti (maison, appartement, etc.) qu’au non bâti (terrain, constructible ou non). 

D’autres abattements exceptionnels s’appliquent également dans certains cas, comme pour les biens immobiliers situés en zone tendue. La loi de finances 2021 a aussi prolongé un abattement exceptionnel pour les ventes signées avant le 31 décembre 2023 pour les immeubles et terrains non bâtis sous certaines conditions. Ils doivent notamment se situer dans une zone de grande opération d’urbanisme (GOU), ou s’inscrire dans le cadre d’une opération de revitalisation des territoires (ORT).

Ces abattements présentent des avantages fiscaux importants pour les vendeurs dans le cadre d’une cession immobilière. L’abattement en fonction de la durée de détention permet aussi d’éviter la spéculation immobilière, en incitant les propriétaires à conserver leur bien plus longtemps. Au-delà de 30 ans de détention, ils bénéficient d’une exonération totale d’impôt sur leur plus-value.

*Service-Public.fr

**Source : Notaire.fr

Comment calculer l’abattement sur une plus-value immobilière ?

Pour calculer l’abattement sur une plus-value immobilière*, il faut tenir compte de la durée de détention du bien. Cet abattement en fonction de la durée de détention est différent pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

L’abattement est un taux exprimé en pourcentage. Il est calculé en multipliant ce pourcentage au montant de la plus-value. Rappelons que la plus-value immobilière est taxée pour l’impôt sur le revenu, à hauteur de 19 %, auquel s’applique l’abattement spécifique en fonction de la durée de détention. Elle est également imposée pour les prélèvements sociaux, à hauteur de 17,20 %, avec un abattement selon la durée de détention. 

C’est le notaire qui calcule le montant imposable de la plus-value et qui reverse ensuite cet impôt à l’État, après la signature de l’acte de vente. Néanmoins, il est important de bien comprendre son calcul pour connaître le montant de l’impôt à verser à l’administration fiscale. Aussi, le vendeur doit reporter le montant de cette plus-value sur sa déclaration de revenus, à N+1 après la date effective de la vente.

Rappelons que pour les SCI, il faut tenir compte du régime fiscal de la société. 

*Source : Notaire.fr

Quels sont les abattements exceptionnels sur les plus-values immobilières ?

Outre l’abattement en fonction de la durée de détention, il existe plusieurs abattements exceptionnels qui permettent de réduire le montant imposable de la plus-value immobilière. 

Les cessions de biens et de terrains à bâtir destinés à l’habitat collectif

Un abattement exceptionnel* de 70 ou de 85 % s’applique également sous certaines conditions. Il concerne les plus-values réalisées lors de la cession d’un terrain constructible ou d’un immeuble bâti, destiné à être utilisé pour abriter un bâtiment d’habitation collective. 

Pour profiter de cet abattement, il faut remplir plusieurs conditions :

• Le vendeur et l’acheteur ne doivent pas avoir de liens familiaux ;
• L’immeuble d’habitat collectif devra être bâti au maximum 4 ans après la date d’acquisition du bien ;
• La promesse de vente doit avoir été signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 ;
• La cession doit être effectuée au plus tard le 31 décembre 2022. 

Depuis la loi Finances de 2021**, cet abattement ne s’applique plus seulement en zone tendue. Il concerne également les plus-values des cessions réalisées dans les villes de taille moyenne qui sont situées en zones B1 et B2, comme Toulouse, Rennes, Dijon ou Bordeaux.

*Source : Impots.gouv.fr

**Source : Assemblée Nationale

Quel taux d’abattement en fonction de la durée de détention ?

En fonction de la durée de détention du bien, le vendeur bénéficie d’un taux d’abattement plus ou moins important, calculé sur le montant brut de sa plus-value.

Ce taux d’abattement diffère pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Dans les deux cas, il est effectif dès la sixième année de détention du bien. 

Pour connaître le taux d’abattement* qui s’applique, on tient compte du nombre d’années révolues uniquement, comme précisé sur notre tableau récapitulatif.

*Source : Notaire.fr

Calcul du pourcentage d’abattement pour l’impôt sur le revenu en fonction du nombre d’années de détention du bien cédé

Calcul du pourcentage d’abattement pour les prélèvements sociaux en fonction du nombre d’années de détention du bien cédé

Au bout de 30 ans révolus de détention du bien, le vendeur sera donc totalement exonéré d’impôt sur sa plus-value. Au-delà de 22 années de détention, il sera uniquement exonéré d’impôt sur le revenu, y compris pour les programmes immobiliers neufs.