Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire ?
Si la plus-value immobilière d’une résidence principale n’est pas imposable, celle des résidences secondaires peut l’être dans certains cas. Réaliser une plus-value lors de la cession d’une résidence secondaire signifie que celle-ci a été vendue à un prix supérieur au prix d’achat. Pour calculer la plus-value brute, il faut donc soustraire le prix d’achat au prix de vente du bien.
Par exemple :
Pour une maison achetée 150 000 euros et vendue 200 000 euros, la plus-value sera de :
200 000 - 150 000 = 50 000 euros.
La majoration forfaitaire du prix d’acquisition
Pour obtenir le montant net de la plus-value, il faut déduire et majorer certains coûts de sa valeur brute. Pour cela, le cédant a le choix entre deux options :
- Majorer le prix d’acquisition des frais, charges et dépenses de travaux réels assumées par le vendeur, sur justificatif ;
- Opter pour un forfait de majoration de 7,5 % pour tenir compte de ces frais (ou 15 % pour les propriétaires d’une résidence secondaire depuis plus de 5 ans).
Ce forfait ne nécessite pas de présenter de justificatifs.
La majoration au réel du prix d’acquisition
Le vendeur peut également ajouter au prix d’acquisition du bien les dépenses qu’il a prises en charge pour acheter et/ou rénover la résidence secondaire. Ces dépenses comprennent notamment :
- Les frais de notaire ;
- Les droits d’enregistrement ;
- Les frais de diagnostic (nécessaires pour la mise en vente du bien) ;
- La TVA (à condition qu’elle n’ait pas été déduite auparavant) ;
- Les frais de travaux (amélioration, agrandissement, construction ou reconstruction) qui ne sont pas entrés dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Les travaux d’entretien ou les frais de réparation ne sont pas pris en compte.
Toutes ces dépenses doivent être justifiées sur facture, éditée par un professionnel.
Quelle est la durée de la plus-value sur une résidence secondaire ?
L’imposition de la plus-value immobilière dépend du contexte. Dans certains cas, la plus-value immobilière réalisée lors de la cession d’une résidence secondaire peut être exonérée d’impôt. Elle bénéficie d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Au plus le propriétaire détient le bien depuis longtemps, au plus l’abattement sera important. Cela présente d’évidents avantages fiscaux.
On distingue deux types d’abattements en fonction de la durée de détention :
- L’abattement sur l’impôt sur le revenu ;
- L’abattement sur l’impôt pour les prélèvements sociaux.
La plus-value d’une résidence secondaire est exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention du bien. Au-delà de 30 ans de détention, elle sera complètement exonérée, puisqu’elle sera aussi exempte d’impôt pour les prélèvements sociaux. Avant cinq ans de détention, le propriétaire est soumis à un taux maximal d’imposition.
Voici les tranches d’abattement pour l’impôt sur le revenu en fonction de la durée de propriété* :
| Durée de détention du bien | Abattement sur la plus-value imposable |
| En dessous de 5 ans | 0% |
| 6ème année | 6% |
| 7ème année | 12% |
| 8ème année | 18% |
| 9ème année | 24% |
| 10ème année | 30% |
| 11ème année | 36% |
| 12ème année | 42% |
| 13ème année | 48% |
| 14ème année | 54% |
| 15ème année | 60% |
| 16ème année | 66% |
| 17ème année | 72% |
| 18ème année | 78% |
| 19ème année | 84% |
| 20ème année | 90% |
| 21ème année | 96% |
| 22ème année | 100% |
Et le taux d’abattement pour l’impôt sur les prélèvements sociaux* en fonction de la durée de propriété :
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| Durée de détention du bien | Abattement sur la plus-value imposable | | Jusqu'à 5 ans | 0% | | 6ème année | 1,65% | | 7ème année | 3,30% | | 8ème année | 4,95% | | 9ème année | 6,60% | | 10ème année | 8,25% | | 11ème année | 9,90% | | 12ème année | 11,55% | | 13ème année | 13,20% | | 14ème année | 14,85% | | 15ème année | 16,50% | | 16ème année | 18,15% | | 17ème année | 19,80% | | 18ème année | 21,45% | | 19ème année | 23,10% | | 20ème année | 24,75% | | 21ème année | 26,40% | | 22ème année | 28% | | 23ème année | 37% | | 24ème année | 46% | | 25ème année | 55% | | 26ème année | 64% | | 27ème année | 73% | | 28ème année | 82% | | 29ème année | 91% | | 30ème année | 100% |
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*Source : Service-Public.fr
Quel est le taux d’imposition sur la vente d’une résidence secondaire ?
Une fois le calcul de la plus-value immobilière réalisé, il faut connaître le montant de l’impôt qui en découle. Les résidences secondaires sont imposées sur leur plus-value à hauteur de 36,20 %. Ce taux comprend l’impôt sur le revenu (19 %) et l’impôt pour les prélèvements sociaux (17,20 %).
À ce taux est ajouté l’abattement en fonction de la durée de détention du bien.
En 2021, un abattement exceptionnel, compris entre 70 et 85 % s’applique pour les biens dont la promesse de vente a été signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023. Pour en bénéficier, l’acheteur doit s’engager à accueillir des logements sociaux dans le bien qui lui a été cédé.
Comment ne pas payer de plus-value sur une résidence secondaire ?
En cas de moins-value (ce qui arrive rarement), ou de plus-value nulle, celle-ci ne sera pas imposable.
Rappelons que les plus-values des résidences secondaires sont taxées, sauf dans certains cas où elles sont exonérées d’impôt.
La plus-value sur une résidence secondaire peut parfois être entièrement exonérée. C’est notamment le cas lorsque :
- Le cédant n’a pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des 4 ans précédant la vente de sa résidence secondaire et qu’il réinvestit le montant de la vente dans l’achat ou la construction de sa résidence principale (dans les 4 ans) ;
- Le prix du bien n’excède pas 15 000 euros ;
- Le bien est cédé par une personne retraitée ou handicapée (titulaire d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité), à condition que son revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain montant (11 098 euros pour la première part de quotient familial) ;
- Le bien est détenu depuis plus de 30 ans révolus (au-delà de 22 années révolues, il sera uniquement exonéré d’impôt sur le revenu, mais sera redevable de celui pour les prélèvements sociaux).
Pour bénéficier d’une exonération, il faut impérativement que le bien concerné soit situé sur le territoire français. Les vendeurs non-résidents peuvent également en bénéficier, à condition qu’ils fassent l’acquisition de leur logement dans l’un des États membres de l’Union européenne. Les programmes immobiliers neufs peuvent aussi être concernés par cette exonération.
