LMNP et fiscalité : tout savoir

Le statut de LMNP offre de nombreux avantages, cependant il est important de savoir s’en servir, et c’est valable pour la fiscalité. Que choisir entre régime micro-BIC et régime réel selon sa situation ? Quelles sont les différences ? Autant de questions auxquelles nous tâcherons de répondre dans cet article.

Le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :

Le statut de LMNP a de multiples avantages et permet de se créer un épargne stable, défiscalisée et rentable. Il s’agit aussi d’un excellent moyen de débuter la création d’un patrimoine immobilier. Ce statut concerne tout bailleur qui en fait la demande auprès de la CFE, dont les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 € (ou inférieurs à 50 % des revenus globaux du foyer) et dont le bien loué remplit les conditions d’un logement meublé.

Une fois tout cela vérifié, vous devenez loueur en meublé non professionnel. À partir de cet instant, vous êtes affilié à un régime fiscal. Pour ce statut, il en existe deux : le régime micro-BIC et le régime réel. Ils présentent de nombreuses différences et possèdent leurs avantages, qui peuvent varier en fonction de la situation du bailleur.

Les différents régimes fiscaux qui s’appliquent au statut LMNP :

Selon votre situation, vous opterez soit pour le régime micro-BIC, soit pour le régime réel. Cela dépendra de certains paramètres au sein du bien, de vos revenus et, bien évidemment, de votre préférence. Vous apprendrez ici quels sont les avantages de chaque régime, traduits au sein d’un exemple par régime.

Les avantages du régime réel

Le régime réel est obligatoire si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 € en tant que loueur non touristique, et supérieurs à 176 200 € en tant que loueur touristique. Cas extrême, si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 818 000 €, vous basculez dans le régime réel normal (et plus simplifié).

Le principal avantage du régime réel réside dans sa capacité à déduire de nombreuses charges aux recettes annuelles. Ainsi, le bénéfice taxable est nul la plupart du temps, ou en déficit (auquel cas le déficit est reporté à l’année suivante).

La déduction de toutes ces charges entraîne la suppression de l’impôt (ou presque) pour le bailleur, et ce pendant au moins 10 ans. Vous trouverez la liste des charges déductibles dans la suite de cet article.

Sources : impots.gouv / jedeclaremonmeuble.com

Exemple d’imposition sous le régime réel

Admettons que vous avez loué votre bien meublé pour 17 400 € annuels. Cependant, au lieu de payer des impôts sur ces 17 400 €, vous paierez des impôts sur la différence entre cette somme et vos charges. Admettons que vous dépensiez 1 200 € pour des dépenses courantes, 1 600 € en intérêts d’emprunt et 800 € de taxes (CFE et taxe foncière). À cela s’ajoutent les amortissements.

Comptons par exemple 800 € d’amorti des travaux, 8 000 € d’amorti du bien ainsi que 3 000 € d’amorti de frais fixes (frais d’agence et de notaire). Avec un rapide calcul (17 400 – 1 200 – 1 600 – 800 – 1 000 – 1 000 – 800 – 8 000 – 3 000 = 0), nous arrivons à un résultat nul. Cela signifie que le bénéfice taxable est de 0, donc non taxable !

Les avantages du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC, lui, est automatique lors de l’immatriculation LMNP et tant que vous ne dépassez pas le seuil des 72 600 €. Il se base sur un abattement de 50 %. Cela signifie que vous ne payez d’impôts que sur 50 % de votre revenu locatif annuel. Ce régime est intéressant tant que vos charges sont inférieures ou égales à 50 % de vos revenus locatifs, ce qui est rarement le cas.

Cependant, les formalités sont très simples, vous n’avez rien à calculer. Il vous suffit seulement de donner vos revenus locatifs annuels, l’abattement ayant pour rôle de simuler vos charges.

Exemple d’imposition sous le régime Micro-BIC

L’exemple est très simple. Dans un cas où vos recettes sont de 15 000 € par an, vous ne serez imposé que sur 7 500 €.
 

Tableau récapitulatif entre les deux régimes

Source : impots.gouv

La liste des charges déductibles en LMNP

Comme nous l’avions dit précédemment, au sein du régime réel, le bénéficiaire du statut LMNP voit son revenu imposable fondre grâce aux différentes charges qu’il peut déclarer.
Ainsi, sont déductibles :

• Les frais de gestion ;
• Les frais de procédure si le locataire et le loueur entrent en litige ;
• L’entretien et les réparations ;
• Les provisions liées aux différents risques (risque d’impayé par exemple) ;
• Les honoraires que demande l’expert-comptable ;
• Les abonnements et les consommations faisant partie du loyer, mais dont la facture est adressée au loueur.

Si le bien et ce qui se trouve en son sein sont inscrits à l’actif, ces charges sont aussi déductibles :

• La taxe foncière ;
• Les frais d’assurance ;
• Les droits d’enregistrement ;
• Les frais de notaires liés à l’acquisition immobilière ;
• Les intérêts d’emprunt (majoré des frais de dossier, garanties et prime d’assurance) ;
• L’amortissement des locaux, du matériel, du mobilier, des travaux (de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration).

Comment effectuer sa déclaration ?

Désormais, vous savez quel régime vous correspond, et vous souhaitez déclarer vos revenus locatifs. Il en va sans dire, le régime le plus simple est le régime micro-BIC.
Pour le déclarer, il vous faudra passer soit par la déclaration papier, soit par la déclaration en ligne. La déclaration papier doit être faite de façon annexe à la déclaration de revenus. Pour cela, il vous faudra remplir le formulaire 2042 C PRO. Si vous souhaitez passer par la feuille d’impôt, il vous suffira de compléter le formulaire Cerfa n° 11222*24. La version en ligne de la déclaration d’impôts reste la plus simple. Arrivé à la page de sélection des rubriques, tout ce que vous avez à faire est de cocher la case « revenus des locations meublées non-professionnelles ».

La déclaration de vos revenus locatifs au régime réel, elle, est très complexe, au point que la grande majorité des loueurs font appel à un expert-comptable pour gérer les déclarations. Pour déclarer ses revenus locatifs, il faut se tourner vers le SIE (service des impôts des entreprises). En ligne, vous devrez remplir le formulaire 2031 et ses annexes 2033-A, B, C, D et E. Une fois le bénéfice (ou le déficit) constaté, il est de votre devoir de le reporter au sein du formulaire 2042 C PRO.

Les annexes à remplir concernent différents paramètres évaluant les charges, à savoir le bilan simplifié (2033-A), le compte de résultat simplifié (2033-B), les amortissements, les immobilisations et les plus-values (2033-C), les relevés de provisions, les déficits reportables et les amortissements dérogatoires (2033-D) ainsi que la détermination de la valeur ajoutée (2033-E).
Mais ce n’est pas fini ! En plus de cela, vous êtes tenu d’avoir un journal de recettes et de dépenses au sein duquel vous aurez conservé tous les justificatifs de dépenses (preuves d’achat et factures). Et pour finir, le formulaire annexe 2050 (attestant du bilan comptable) doit être rempli et communiqué au fisc.

Au régime réel, vous sortirez gagnant de ces déclarations, surtout lors de la revente LMNP.

Que se passe-t-il en cas de retard ?

Chaque année, la date butoir de la déclaration en LMNP est au second jour ouvré après le 1er mai. Même si chaque dossier est traité au cas par cas, une déclaration en retard peut entraîner une pénalité. Si c’est votre première déclaration après avoir rempli les conditions nécessaires à l’attribution du statut LMNP, vous avez peu de chance d’être pénalisé.
Techniquement, après dépassement de la date butoir, vous recevrez deux relances avant d’avoir une amende. La première se fait en juin et la deuxième en juillet. Ensuite vient un recouvrement d’amende, à hauteur de 150 € par feuille de déclaration manquante au maximum.

Cette amende très flexible est à rajouter à la longue liste des bonnes raisons d’investir en LMNP.