Revente LMNP : nos conseils

Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) permet de louer à des particuliers des appartements meublés neufs situés en résidence avec services (résidence de tourisme, étudiante, d’affaires, senior…). Ce statut offre de nombreux avantages, notamment des intérêts fiscaux. Cependant, pour une multitude de raisons (changement d’investissement, besoin de liquidités, etc.), vous pourriez être amené à revendre votre logement au statut LMNP. Cela signifie que vous cédez le bien alors qu’il est peut-être encore loué, et vous laissez sur place le mobilier. C’est une opération avantageuse pour l’acheteur, mais aussi pour le vendeur au statut LMNP, en cas de plus-value du bien immobilier. Dans cet article, vous apprendrez comment se déroule une revente LMNP et comment calculer la plus-value.

Quels sont les avantages d’une LMNP ?

Le statut LMNP présente ses nombreux avantages. 

D’un point de vue pratique, les appartements utilisés au sein du statut LMNP sont souvent de petite taille, allant généralement du studio au T2. Cela signifie que le coût à l’achat est relativement faible. C’est donc une opportunité pour toute personne souhaitant débuter dans l’investissement locatif. Ces mêmes personnes seront aussi séduites par la simplicité des déclarations en régime micro-BIC (pour des revenus annuels locatifs inférieurs à 72 600 €). Les logements meublés sont souvent loués sur une petite durée, à des étudiants par exemple. Cela signifie que vous bénéficiez d’un bail souple, qui permet seulement 3 mois de préavis au locataire.

D’un point de vue financier, le statut LMNP se divise en deux régimes, à choisir lors de votre immatriculation. Le régime micro-BIC, en plus de vous octroyer un abattement allant de 50 à 71 % lors de vos déclarations, vous permet d’être exonéré de TVA (récupération de la TVA payée seulement six mois après le début de la première mise en location). Mais l’avantage principal réside dans le régime réel. Bien que lourd administrativement, le régime réel vous permet de déduire de nombreuses charges de votre revenu locatif annuel. Outre les intérêts d’emprunt, les frais de notaire et d’agence ou encore la taxe foncière, vous bénéficiez d’un amortissement. Ce terme correspond à la perte de valeur des biens avec le temps (local, mobilier, etc.), qui est compensée par la possibilité de les déclarer comme charges déductibles. Il est ainsi fréquent que le loueur en meublé non professionnel n’ait aucun impôt à payer sur ses recettes locatives pendant près de 10 ans.

Cependant, il n’est pas impossible que le bailleur souhaite vendre son bien immobilier inscrit en LMNP. Si le bien acheté initialement a pris de la valeur et vaut plus cher au moment de la vente, on parle de plus-value. Nous verrons plus loin comment calculer le montant de cette plus-value.

Les bonnes pratiques avant de revendre votre bien LMNP 

Rafraîchir le bien afin d'augmenter la plus-value

Pour augmenter la valeur d’un bien immobilier, il peut être intéressant d’investir dans de petits travaux de rénovation. Par exemple, vous pouvez rénover la salle de bains ou y apporter de légères modifications afin de la rendre plus fonctionnelle.

Faire une estimation du bien

Avant de mettre votre bien en revente, il est conseillé de faire une estimation de son juste prix pour en connaître la valeur réelle du marché. L’estimation d’un bien immobilier se fait généralement en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. Plusieurs ressources sont à votre disposition pour estimer la valeur de votre bien immobilier, notamment le service « Demande de valeur foncière » mis à disposition en ligne par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP).

Choisir un professionnel expert pour vous accompagner

Pour vous accompagner dans l’estimation et la revente de votre bien immobilier, nous vous conseillons fortement de choisir un professionnel qualifié. Cela vous permettra de positionner votre bien sur les fourchettes de prix en accord avec le marché mais aussi de se faire accompagner lors des étapes cruciales de la revente de votre bien LMNP, comme la signature du compromis de vente ou l’acte définitif.

Choisir le timing adéquat pour la revente

La revente de votre bien immobilier en LMNP doit être avant tout stratégique. Tout est question de bon timing !  Il est donc important de se tenir au courant des tendances de l’immobilier et de bien analyser le marché locatif en LMNP avant de se lancer dans l’opération de revente de son bien LMNP. 

Comment calculer le montant de la plus-value imposable effectuée lors de la revente ?

La plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de votre bien immobilier. Comment la calculer ?

Parmi les charges, se trouvent les honoraires de commercialisation, les frais de publicité liés à la revente, les frais de diagnostic, etc.

Le prix d’achat du bien, lui, est majoré de nombreux frais. On parle ici des frais de notaire et des frais d’agence, soit à leur prix réel soit via un forfait de 7,5 % du prix d’achat. On peut y ajouter les travaux, ici aussi avec le choix entre le montant réel et la valeur forfaitaire de 15 % (après 5 années).

En plus de cela, vous bénéficiez d’un abattement de l’impôt sur le revenu à hauteur de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % la 22e année. Si vous vendez votre bien immobilier après 22 ans, vous êtes entièrement exonéré d’impôt sur le revenu. De la même manière, vous bénéficiez d’un abattement sur les prélèvements sociaux. Il est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 1,6 % la 22e année. Pour finir, il est de 9 % par an de la 23e à la 30e année, date à laquelle vous serez totalement exonéré de prélèvements sociaux.

Exemple : Vous avez acheté un bien en 2000 au prix de 100 000 €. Vous le vendez en 2020 au prix de 200 000 €. Si vous pensiez que la plus-value serait de 100 000 €, détrompez-vous. Premièrement, vos frais de diagnostic à la cession sont de l’ordre de 800 €. Vous cédez donc votre bien à 199 200 €. Il faut aussi corriger votre prix d’acquisition. Pour cela, ajoutez 7,5 % de frais d’acquisition (7 500 €) et 15 % de frais de travaux (15 000 €). Vous avez donc acheté votre bien 122 500 €. 199 200 – 122 500 = 76 700 €. Votre plus-value brute est de 76 700 €. Cette plus-value bénéficie d’un abattement de 90 % pour l’impôt, ce qui signifie que la plus-value imposable pour l’impôt est de 7 670 €. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 24,75 %. La plus-value imposable pour les prélèvements sociaux est donc de 57 716,75 €.

C’est donc avec tous ces frais, ajoutés ou déduits, que la plus-value est calculée. Il est préférable de déléguer la déclaration de cette plus-value à un notaire qui évitera toute erreur.

Quels sont les taux d’imposition des plus-values d’un bien loué en meublé ?

Une fois que vous avez obtenu votre plus-value imposable (impôts d’une part et prélèvements sociaux d’autre part), il ne vous reste plus qu’à appliquer les taux d’imposition. Ce dernier est de 19 % pour les impôts et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

FAQ autour de la revente de votre bien en LMNP 

Découvrez toutes les réponses aux questions que se posent le plus fréquemment les vendeurs au sujet de la revente de leur bien LMNP.

Est-ce possible de vendre un bien LMNP déjà loué ?

Oui, il est possible de vendre un bien LMNP déjà loué et en cours de bail de location. Le propriétaire doit alors informer le locataire de la vente de l’appartement et des coordonnées de l’acquéreur. 

Que faire des meubles présents dans votre bien ?

Lors d’une revente LMNP, il faut laisser les meubles car le logement doit rester un meublé. Vous pouvez retirer certains meubles du moment que vous laissez le minimum demandé par la loi.

La revente LMNP est avantageuse pour les deux parties : l’acheteur, qui pourra profiter des avantages du statut LMNP, notamment fiscaux ; mais aussi le vendeur, qui pourra réaliser une plus-value s’il choisit le bon timing pour la revente de son appartement et qu’il s’accompagne d’un expert pour le rafraichissement, l’estimation et la vente du bien.