Vous avez opté pour le statut LMNP pour votre investissement locatif meublé ? Sachez que vous pouvez faire de réelles économies grâce à la fiscalité locative du meublé non professionnel. Le système d’imposition est en effet très avantageux pour les propriétaires en LMNP, surtout si vous avez opté pour le régime fiscal du réel. Icade vous explique comment fonctionne l’imposition en LMNP et vous donne des conseils pour l’optimisation fiscale de votre bien locatif.

 

Faites des réductions d'impôts grâce au dispositif LMNP

 

Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) est très avantageux sur le plan fiscal par rapport à la Location meublée professionnelle (LMP). Les propriétaires d’une location meublée non professionnelle peuvent choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié ou normal. 

 

Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % (ou de 71 % dans le cas d’un meublé de tourisme classé) sur les revenus de sa location meublée. Autrement dit, les loyers imposés seront de 50% des loyers perçus. Cet abattement est de 71 % pour les locations de meublés de tourisme classés et de chambre d’hôtes. 

 

Le régime réel est fiscalement plus avantageux, bien qu’il soit plus complexe et plus lourd administrativement. Il permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôt sur les biens meublés. En effet, les bailleurs qui ont opté pour le régime réel peuvent déclarer toutes les dépenses éligibles à une déduction fiscale. Le calcul de l’impôt de votre location meublée se fera donc en tenant compte des charges réelles liées à votre bien immobilier. Ce régime fiscal est avantageux si vos charges excèdent 50 % de vos revenus locatifs. 

 

De plus, si les charges déductibles liées à votre location sont plus importantes que le revenu généré, alors il y a un déficit qui peut être reporté sur l’année suivante, et ce, pendant 10 ans.

 

S’il n’y a pas de déficit, vous avez aussi la possibilité d’intégrer à votre calcul de l'impôt sur le revenu l’amortissement de votre bien immobilier. L’amortissement de l’immobilier meublé prend en compte la dépréciation du bien avec  le temps. Dans la pratique, un taux d’amortissement est appliqué à chaque élément du bien (terrain, murs, meubles, voiture, etc.) en fonction de leur durée d’utilisation. A titre d’exemple, la durée d’amortissement des murs est de 30 ans, celui des meubles de 5 à 7 ans et le terrain n’est pas amortissable. Il faut ensuite rajouter le taux d’amortissement à votre déclaration fiscale : il vaut mieux se faire accompagner par un expert-comptable, car ce dispositif est assez complexe. 

 

De quel(s) régime(s) d'imposition relève la location meublée non professionnelle ? 

 

L’imposition des revenus locatifs relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Autrement dit, les revenus de la location meublée non professionnelle doivent être déclarés  en tant que bénéfices industriels et commerciaux au moment de remplir la déclaration de l’impôt sur le revenu. 

 

Quelle déclaration d'impôt faire en LMNP ? 

 

Les investisseurs LMNP doivent déclarer les revenus locatifs de leur bien LMNP via la déclaration 2042 C PRO. Il s’agit du formulaire de déclaration complémentaire des revenus tirés de professions non salariées. Les démarches dépendent cependant du régime fiscal choisi : micro BIC ou régime réel. 

 

Votre déclaration d'impôt en régime micro-BIC

 

Si vous avez opté pour le régime micro BIC, la déclaration de revenus est très simple. Vous avez un seul document à remplir : le formulaire n°2042 C-PRO de votre déclaration d’impôt sur le revenu.

 

Les cases à remplir se trouvent dans la rubrique « Professions non-salariées », sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Si vous êtes propriétaire d’une location meublée simple, vous devez remplir les cases 5ND ou 5OD ou 5PD. De même si vous possédez des chambres d’hôtes ou des meublés de tourisme classés dont la location saisonnière génère moins de 23 000 € par an. Au-delà de ce seuil de revenus locatifs, vous devez remplir les cases 5NW ou 5OW ou 5PW pour les meublés de tourisme classés et 5NJ ou 5OJ ou 5PJ pour les chambres d’hôtes.

 

Dans ces cases, il faut inscrire le loyer perçu et les charges payées par le locataire, ainsi que les provisions pour charges. Vos impôts seront calculés sur cette base en fonction de  votre tranche d’imposition, puis s’y ajouteront les cotisations sociales LMNP. Les prélèvements sociaux en location meublée non professionnelle s’élèvent à 17,2 % de vos revenus locatifs imposables.

 

Votre déclaration d'impôt en régime réel 

 

La déclaration d’impôt sur le revenu est plus compliquée s’agissant du régime réel. Vous devrez calculer et compter toutes les charges déductibles LMNP:

 

●    Les frais de gestion locative ; 
●    Les frais d’entretien et de réparation ;
●    Les frais de notaire ;
●    Les honoraires des professionnels auxquels vous faites appel ;
●    Les frais de publicité ;
●    La taxe foncière ;
●    Les frais d’assurance ;
●    L’amortissement ;
●    Les intérêts du prêt immobilier ;
●    Etc. 

Cf : liste des charges 

 

Une fois que vous avez calculé le total des charges déductibles en LMNP, vous devez remplir le formulaire n°2042 C-PRO comme dans le cas du régime micro-BIC, mais aussi le formulaire n°2031-SD et les annexes 2033-A à 2033-E.

 

Les annexes ont pour rôle de calculer les charges. Une fois les annexes remplies, vous devez reporter le résultat dans le formulaire 2042 C-PRO. En plus des obligations déclaratives LMNP, le régime fiscal du réel implique aussi de tenir un journal de recettes et de dépenses avec tous les justificatifs associés et d’informer le fisc de votre bilan comptable (via le formulaire n°2050). 

 

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ? 

 

Pour résumer, voici comment déclarer une location meublée non professionnelle.

 

Remplir le formulaire 2042-C PRO

 

La première étape consiste à vous rendre sur votre espace personnel de déclaration d’impôts et de remplir le formulaire 2042-C PRO. Pour les propriétaires LMNP au régime micro BIC, vous n’aurez rien de plus à faire car l’abattement fiscal forfaitaire sera appliqué aux revenus déclarés. Mais si vous avez opté pour le régime réel simplifié ou normal, il y a d’autres documents à remplir. 

 

Les autres démarches à réaliser

 

Voici les autres documents à remplir si vous êtes un propriétaire LMNP au régime réel :

 

●    Formulaire n°2031-SD : ce formulaire est à remplir par toutes les entreprises soumises au régime réel de l’impôt sur le revenu qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale dans la catégorie des BIC ;
●    Annexe 2033-A : bilan simplifié ;
●    Annexe 2033-B : compte de résultat simplifié ;
●    Annexe 2033-C : amortissements, immobilisations et plus-values ;
●    Annexe 2033-D : relevés de provisions, déficits reportables et amortissements dérogatoires ;
●    Annexe 2033-E : valeur ajoutée.
 

L’imposition de la location meublée non professionnelle (LMNP) est simple si vous avez opté pour le régime micro BIC : il vous suffit de déclarer vos revenus locatifs annuels et un abattement forfaitaire de 50 ou 71 % sera appliqué sur le montant déclaré en fonction du type de bien loué. La déclaration fiscale d’un meublé se complique avec le régime réel, car il y a plusieurs documents à remplir. Toutefois, c’est ce régime qui offre de vrais avantages fiscaux aux propriétaires en LMNP, et qui permet de faire des réductions d’impôts ! Il est donc important de bien réfléchir au choix de son régime fiscal en fonction du montant de ses charges, et de ne pas attendre de dépasser le seuil de la micro-entreprise pour passer au régime du réel.