Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) est un atout dans la gestion de son patrimoine immobilier. La fiscalité locative en France est particulièrement avantageuse pour ce statut accordé aux propriétaires dont la location n’est pas la principale source de revenus. Et ce, encore davantage si vous choisissez d’adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) pour vous accompagner dans la gestion fiscale de votre bien en location meublée. Découvrez tous les avantages de l’adhésion à un CGA et quelles sont les démarches.

Dispositif LMNP, définition

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un statut très intéressant pour toute personne souhaitant se lancer dans l’investissement locatif meublé. Il permet de louer un logement meublé en respectant certaines conditions :

●    Un logement meublé avec notamment un lit, une couette, des rideaux ou des stores, un four, un réfrigérateur, un congélateur, des plaques de cuisson, une table, des chaises, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine
●    Une superficie de logement supérieure à 9 m²
●    Des revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 € ou à 50 % des revenus globaux du foyer (année de référence N-1)
 

Si toutes ces conditions sont respectées, alors le propriétaire peut prétendre au statut de loueur meublé non professionnel. Ce statut offre une fiscalité avantageuse par rapport au statut de loueur meublé professionnel LMP, notamment avec la possibilité d’amortissement du bien immobilier LMNP si le propriétaire opte pour une imposition de ses revenus meublés au réel.

Définition d'un centre de gestion agréé (CGA)

Un centre de gestion agréé (CGA) est une association loi de 1901 qui relève des services fiscaux, et dont le but est d’aider les petites entreprises dans leurs démarches financières, fiscales et économiques. L’objectif est de prévenir les difficultés et de veiller à la conformité des déclarations et des documents fiscaux. Le CGA pourra par exemple assister un loueur meublé non professionnel dans ses démarches de déclaration des revenus, ou l’alerter en cas d’anomalies sur le bilan fiscal annuel. 

Le CGA est agréé par l’administration fiscale uniquement si ses fondateurs sont inscrits à l’ordre des experts-comptables.

L’adhésion à un CGA coûte entre 150 et 250 € par an , mais elle n’est pas obligatoire. Cependant, ces avantages sont nombreux, notamment sur le plan fiscal puisqu’adhérer à un CGA donne droit à une réduction d’impôt LMNP, sous condition de seuil. 

Bon à savoir : avant 2018, les CGA étaient réservés aux entreprises relevant des Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC), tandis que les entreprises en Bénéfices non commerciaux (BNC) relevaient des AGA (associations de gestion agréées). Depuis 2018, vous pouvez souscrire à l’une ou l’autre.

Quels services offrent un Centre de Gestion Agréé (CGA) ?

Le CGA offre plusieurs types de services :

●    Conseil fiscal immobilier
●    Aide à la gestion déclarative LMNP
●    Assistance dans la comptabilité de la location meublée
●    Prévention et gestion des risques locatifs
●    Analyse des données financières LMNP
 

Le rôle du CGA est de conseiller et d’accompagner.  

Qui peut intégrer un CGA en LMNP ?

Tout loueur en meublé non professionnel peut adhérer à un CGA s’il respecte les conditions suivantes :

●    Être résident fiscal français ;
●    Avoir un revenu locatif inférieur aux plafonds du régime micro-BIC, soit 77 700 € sur l’année N-1 ou 188 700 € pour la location d’un meublé de tourisme ou d’une chambre d’hôtes  ;
●    Ne pas être en indivision avec une personne d’un autre foyer fiscal.
 

Quelles sont les obligations pour intégrer un CGA en LMNP ?

Pour adhérer à un CGA en LMNP, il faut respecter certaines obligations. Les loueurs non professionnels doivent ainsi s’engager à fournir tous les éléments nécessaires au CGA pour qu’il puisse établir une comptabilité sincère de leur entreprise. Vous devrez ainsi transmettre vos bilans, vos comptes de résultats et annexes, et vous devrez faire ajuster votre  déclaration de résultats par un membre de l’Ordre des experts-comptables. De plus, vous devez informer vos clients de votre adhésion à un CGA. Tout loueur non professionnel doit accepter les règlements par chèque. Enfin, la dernière obligation réside dans la cotisation au CGA. 

Les avantages pour un propriétaire LMNP avec un CGA 

Le principal intérêt d’adhérer à un CGA en LMNP est de bénéficier d’un accompagnement fiscal, autrement dit de conseils d’experts pour la comptabilité et les déclarations fiscales de votre meublé en location. 

Réduction d'impôts et bénéfices

L’adhésion à un CGA en LMNP est intéressante pour la fiscalité de votre LMNP. En effet, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt à hauteur des 2/3 de vos frais de comptabilité, tandis que le tiers restant rentre dans la déduction de charges en LMNP  si imposition au réel. Par frais de comptabilité, on entend les honoraires de l’expert-comptable, les frais de souscription à une application pour établir une liasse fiscale, ou encore les frais d’adhésion au CGA.

Le montant de la réduction d'impôt

Le montant de la réduction d’impôt s’élève à hauteur des 2/3 du montant des frais de comptabilité. Vous pouvez ainsi économiser sur votre déclaration d’impôt sur le revenu en LMNP, dans la limite d’un plafond de 915 €. Toutefois, il faut savoir que cette réduction d’impôt en LMNP peut être appliquée uniquement si vous avez opté pour le régime réel simplifié ou normal.

Prenons un exemple :

●    Frais d’expertise comptable locative : 650 €
●    Adhésion au CGA : 150 €
●    Montant de votre impôt sur le revenu : 1500 €
 

Vos frais de comptabilité s’élèvent à 650 + 150 = 800 €. Vous allez pouvoir déduire 2/3 de ce montant, soit 533 €. Il s’agit du montant de la réduction d’impôt. Vous allez donc devoir régler au titre de l’impôt sur le revenu un montant de 1500 – 533 = 967 €. Ce montant sera pris en compte dans la déduction des charges LMNP.

À quel moment adhérer à un CGA en LMNP ?

Adhérer à un CGA peut être décisif dans votre stratégie d’investissement locatif. Il ne faut donc pas s’y prendre trop tard. Vous avez la possibilité d’adhérer à un CGA dans les 5 mois qui suivent le début de l’activité LMNP, et avant le 31 décembre de l’année de début de l’activité LMNP. L’idéal est de faire la démarche d’adhésion à un CGA en même temps que sa déclaration de début d’activité LMNP, afin de gagner du temps sur le plan administratif et de vous concentrer sur l’optimisation fiscale de votre meublé en location. Vous pourrez ainsi indiquer votre adhésion à un CGA au moment de la déclaration P0i de votre meublé en location. 

Adhérer à un CGA a de multiples avantages pour un loueur non professionnel au statut LMNP : une aide dans la déclaration de ses revenus, une amélioration de son rendement locatif net et une réduction du montant de ses impôts sur le revenu.