Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre une fiscalité intéressante et est une excellente manière de se constituer un patrimoine immobilier un patrimoine immobilier . Ce statut dispose de deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel. Vous apprendrez dans cet article comment les charges sont déduites dans chaque régime, et quels sont leurs avantages.


Pourquoi investir en LMNP ?

 

Le statut LMNP vous octroie une fiscalité particulièrement avantageuse, qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts parfois totale. En plus de vous constituer un capital à terme grâce à la possession d’un bien immobilier (à vendre ou à louer), vous pourrez générer des revenus complémentaires dès le départ, qui compenseront normalement vos dépenses (intérêts d’emprunt par exemple). De plus, si vous n’avez pas envie de vous encombrer de déclarations chronophages, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC qui offre l’opportunité d’effectuer vos déclarations très simplement.

 

Cela semble évident, mais il est tout de même bon de le préciser : la location en meublé assure un revenu stable et est susceptible de vous faire bénéficier d’une plus-value entre l’investissement de base et la valeur au moment de la revente.


Déduction sous les régimes d’imposition LMNP (micro-BIC ou réel)

 

Le régime micro-BIC (forfaitaire)

 

Vous l’aurez compris, les bénéficiaires du régime micro-BIC sont tous les statutaires LMNP dont les revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € en logement classique et 188 700 € en logement touristique. Le principal avantage du régime micro-BIC en comparaison avec le régime réel, c’est sa simplicité administrative.

 

En effet, vous n’aurez qu’à déclarer vos revenus locatifs annuels lors de la déclaration d’impôts. Ce régime se base sur un abattement forfaitaire, d’une valeur de 50 % pour les biens non touristiques et de 71 % pour ceux à vocation de tourisme. Cela signifie que vous déclarerez vos impôts sur 50 % de vos revenus, pas plus. Cet abattement a pour rôle de représenter le montant des charges, cependant il est rare que les charges réelles soient inférieures à 50 % des revenus locatifs annuels.

 

Le régime réel 

 

Le régime réel concerne toute personne dont les revenus locatifs annuels dépassent 72 600 €  (ou 176 200 € en logement meublé de tourisme) et tous les autres statutaires LMNP ayant fait leur immatriculation au sein du régime réel, vous devez déclarer strictement toutes vos charges.  De cette façon, vous pouvez obtenir de bonnes recettes locatives tout en ayant un bilan comptable déficitaire.

 

Les charges déductibles en régime réel se divisent en trois parties : il y a les charges considérées comme basiques, celles qui ne sont valables que si le bien est inscrit à l’actif et enfin celles liées à l’amortissement. Parmi toutes ces charges, certaines sont simples à calculer, comme les intérêts d’emprunt, tandis que d’autres, comme l’amortissement, sont plutôt complexes à déterminer. Bien que ce soit tout de même possible de réaliser les calculs et les déclarations vous-même, il y a de grands risques d’erreur. Il est donc largement préférable de faire appel à un expert-comptable qui fera toutes vos déclarations.

 

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

 

En LMNP, de nombreuses charges peuvent être déduites pour le régime réel. On peut par exemple déduire les frais de différents prestataires tiers, comme les frais du notaire, de l’expert-comptable, les frais de dossiers de votre emprunt ou même les frais de publicité concernant la location du bien.

 

Cependant, les charges déductibles en LMNP les plus difficiles à calculer sont celles concernant l’amortissement. Ce dernier concerne tout ce qui a été acheté pour la location, mais qui vise à perdre de la valeur avec le temps. Cela comprend par exemple les locaux, le mobilier ou les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration du logement. Ces frais sont amortis sur une durée variant selon leur type. Par exemple : un local sera amorti sur une plus longue durée que du mobilier.

 

Récapitulatif des charges déductibles par régime

 

Pour résumer, voici les différentes charges qui sont déductibles en fonction du régime.

 

Si le loueur est en régime micro-BIC :

 

●    Abattement de 50 % sur les revenus locatifs annuels (= imposition sur les 50 % restants) pour un logement meublé non touristique ;
●    Abattement de 71 % sur les revenus locatifs annuels d’un logement meublé de tourisme classés.

 

Si le loueur est en régime réel, il bénéficie d’une déduction de nombreuses charges, à savoir :

 

●    Les frais de procédure en cas de litige bailleur/locataire ;
●    Les abonnements et consommations liés au loyer ;
●    L’entretien et les réparations du logement meublé ;
●    Les frais de gestion ;
●    Les provisions liées aux risques d’impayé, mais aussi aux autres risques ; (Sous conditions légales de déductibilité des provisions)
●    Les honoraires de l’expert-comptable si vous choisissez de faire appel à lui ;
●    Les frais de publicité concernant la location (annonces, flyers, etc.).
 

Si et seulement si le bien est inscrit à l’actif, s’ajoutent :

 

●    Les droits d’enregistrement ;
●    Les frais de notaire liés à l’acquisition immobilière ;
●    La taxe foncière ;
●    Les frais d’assurance ;
●    Les intérêts d’emprunt auxquels sont ajoutés des frais de dossier, les garanties et la prime d’assurance.
●    Sans compter les différents amortissements, eux aussi limités aux biens inscrits à l’actif  (locaux, mobilier …):
 

Voici donc toutes les charges que le bailleur peut déduire de ses revenus locatifs annuels, ce qui lui permet d’être déficitaire comptable la plupart du temps, et de pouvoir reporter son déficit sur l’année suivante. 

 

Quelles dépenses allez-vous pouvoir amortir ?

 

Deux types de dépenses sont déductibles au titre de l’amortissement LMNP :

 

●    Les dépenses d’un montant important, comme l’acquisition de gros éléments de mobilier, les travaux de rénovation… Les meubles d’une valeur inférieure à 500 € HT ne sont pas considérés comme des immobilisations et sont donc comptabilisés en charges.
●    La valeur de l’actif, c’est-à-dire du bien immobilier meublé en location. L’amortissement est calculé en fonction d’un barème bien précis. 

 

Prenons un exemple. Vous avez fait l’acquisition d’un logement neuf avec des installations intérieures neuves. Ces installations vont vieillir et s’user année après année et il faudra bien, au bout de plusieurs années, engager des travaux de rénovation. Dans le cadre d’un LMNP avec amortissement, vous allez donc déduire chaque année un certain pourcentage du montant total des travaux qui seront nécessaires pour rénover ces installations électriques.

 

Vous avez des questions sur les charges déductibles sur LMNP ou sur le fonctionnement de l’amortissement ?