Les conditions à respecter pour obtenir le statut LMNP
Si vous êtes un propriétaire particulier et que vous louez un logement meublé, vous pouvez peut-être prétendre au statut LMNP, à savoir Loueur en meublé non professionnel. Le dispositif LMNP permet de louer à des particuliers des appartements meublés neufs situés dans des résidences services : par exemple : résidences étudiantes, résidences senior, résidences de tourisme… Ce statut offre des avantages fiscaux intéressants. Pour cela, il faut que certaines conditions soient respectées du côté du bailleur. Icade fait le point sur toutes les informations utiles à savoir sur le statut LMNP et les conditions d’obtention.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est destiné aux bailleurs d’une location meublée qui ne dépassent pas 23 000 € TTC de revenus locatifs nets annuels (année de référence N-1), et dont le revenu tiré de la location meublée ne dépasse pas 50 % des revenus du foyer fiscal. Sinon, on parle de loueur en meublé professionnel (LMP).
Comment obtenir le statut LMNP : les formalités préalables
Pour obtenir le statut LMNP, il est nécessaire de s’inscrire auprès d’un Centre de Formalité des Entreprises (CFE) dans les 15 jours suivant la mise en location du bien. Cette étape est indispensable car elle permet de déclarer le bien auprès du Tribunal de Commerce où il se situe. Le logement se verra alors attribuer un numéro SIRET.
Les types de logement éligibles au statut LMNP
Vous souhaitez bénéficier du statut LMNP ? Vous avez le choix entre acheter un bien immobilier standard que vous louerez ou bien investir dans une résidence services. 5 types de biens résidentiels peuvent être éligibles à ce statut. En voici les caractéristiques et les normes à respecter pour remplir les conditions du statut LMNP.
La résidence d’affaires
Situé principalement dans les grands centres urbains, ce genre d’investissement est une valeur sûre plébiscitée par une population de professionnels en déplacement. La résidence d’affaires est ainsi mise à la disposition d’une population qualifiée à la recherche d’un hébergement meublé professionnel. La demande pour ce genre de bien est croissante et constante, offrant une bonne opportunité d’investissement.
Pour être classée en tant que résidence de services et être éligible au statut LMNP, une résidence d’affaires doit proposer 3 des 4 services suivants à ses résidents :
● L’accueil de la clientèle
● Le ménage des parties communes
● La fourniture de linge
● Le petit-déjeuner
La résidence de tourisme
La France étant un pays à forte attractivité touristique, l’investissement en résidence de tourisme meublée présente un bon potentiel, selon son emplacement. Une résidence de tourisme propose aux locataires des chambres et des appartements meublés pour de courts séjours ou à l’année. Le bien locatif peut en outre offrir des services additionnels liés à la résidence : terrains de sport, structure de restauration ou animations culturelles.
Pour être éligible au statut LMNP, la résidence de tourisme doit proposer 3 des 4 services (accueil, ménage, fourniture de linge et petit-déjeuner). Elle doit également correspondre aux critères de décence mis en place par l’administration fiscale, qui veillent à assurer que le logement soit équipé du mobilier de base pour y vivre confortablement : literie, lampes, table, chaises, réfrigérateur… Enfin, la surface habitable doit être supérieure à 9 m².
Dernière condition pour obtenir le statut LMNP avec une résidence de tourisme : vous devez signer un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum avec l’exploitant de la résidence. Celui-ci doit avoir loué votre logement, vous verser les loyers et sous-loue votre bien à ses clients.
La résidence étudiante
Un investissement en résidence étudiante présente plusieurs avantages pour le bailleur. Il est peu onéreux à l’achat, car de superficie restreinte (généralement T1 ou T2). Il présente une demande constante, car le nombre de résidences étudiantes n’est pas suffisant en France pour répondre aux besoins effectifs. De fait, ces résidences se situent près des centres universitaires et proposent un environnement facilitateur pour les étudiants : un bon accès aux transports en commun, des équipements sportifs…
Pour être éligible au statut LMNP, la résidence étudiante doit présenter au moins 3 des 4 services suivants : réception et accueil, ménage et entretien des parties communes, fourniture de linge et/ou petit-déjeuner. Comme dans le cas d’une résidence d’affaires ou d’une résidence de tourisme, vous devez signer un bail commercial avec l’exploitant désigné pour la résidence, qui va se charger de la gestion locative du bien.
La résidence pour personnes âgées
Nous ne parlons pas ici d’EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), il ne s’agit pas d’une résidence médicalisée. En revanche, ce genre de résidence propose aux locataires des solutions facilitatrices pour le quotidien des personnes âgées encore autonomes : service d’aide à la personne, confection de repas… Étant donné le vieillissement de la population et la volonté de maintenir les personnes vieillissantes à leur domicile le plus longtemps possible, il s’agit certainement d’un investissement à fort potentiel.
Pour obtenir le statut LMNP, il faut que la résidence senior offre au moins 3 des 4 services suivants : accueil, ménage, fourniture de linge et petit-déjeuner.
L’EHPAD
Réservée aux personnes âgées en situation de dépendance, c’est un investissement locatif sécurisé, car la problématique liée à l’allongement de l’espérance de vie ne fait que croître. Le revenu locatif est donc pérenne. À l’instar de la résidence pour personnes âgées, l’EHPAD propose une offre accrue de services, allant de la simple aide à la prise en charge complète des résidents : accueil, ménage, aide à la personne, repas ou encore lingerie.
Les équipements obligatoires en location LMNP
L’obtention du statut LMNP est également conditionnée au respect de certaines normes. La superficie du bien doit être supérieure ou égale à 9 m² et toutes les pièces du logement doivent être meublées. Le bien doit obligatoirement disposer de certains meubles et équipements :
• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson et four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation d’une température maximale de -6°C
• Vaisselle en nombre suffisant
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Chaises
• Etagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager : balai, aspirateur en cas de moquette, serpillère en cas de carrelage…
Quelles sont les conditions qui concernent le propriétaire ?
Pour obtenir le statut LMNP en 2024, le loueur doit faire connaître son activité auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) dans un délai de 15 jours suivant l’émission du premier contrat de location. Il doit également déclarer le revenu global, perçu de la location meublée.
Les avantages du dispositif LMNP
Le statut LMNP offre de nombreux avantages au loueur. Tout d’abord, parce que le bailleur fournit des meubles à ses locataires, les loyers sont en moyenne 10 à 20 % plus élevés qu’en location nue. La location meublée permet également de se positionner sur des activités à haut rendement comme la location saisonnière.
De plus, le statut LMNP offre de nombreux avantages fiscaux. Le loueur a le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC ou régime forfaitaire permet de déduire un abattement forfaitaire de 50 % sur sa déclaration de revenus sur les recettes locatives, ou 71 % . Le régime réel peut s’avérer toutefois plus intéressant car le loueur peut déduire autant de charges qu’il le peut (du moment qu’elles sont en lien direct avec la location).
Un autre avantage fiscal important du statut LMNP est l’amortissement du bien. Cette pratique consiste à tenir compte dans sa comptabilité de la dépréciation de son bien immobilier avec le temps et l’usage. Autrement dit, il est possible d’enregistrer une perte de valeur constatée sur le bien immobilier (durée moyenne de 25 ans) et ses meubles (durée moyenne de 10 ans).
Le statut LMNP offre aussi la possibilité de récupérer la TVA, sous certaines conditions. Si vous achetez un bien locatif meublé dans une résidence de services neuve, vous pourrez récupérer la totalité de la TVA, soit 20 % du prix du bien TTC. Le montant vous est alors reversé 6 mois après la première mise en location.
Enfin, même si le LMNP ne peut pas générer de crédit d’impôt, tout déficit est reportable indéfiniment sur les autres années.
Tous ces avantages font que le statut LMNP offre une rentabilité accrue et permet de réaliser un investissement intéressant sur le long terme.
Conclusion
Les conditions LMNP sont les suivantes :
● Investir dans un meublé (privée, affaires, tourisme, senior, étudiante, EHPAD)
● Ne pas dépasser un revenu locatif annuel de 23 000 euros (Année de référence N-1)
● Être un propriétaire privé avec une autre source de revenus que l’activité locative
● Déclarer ses revenus locatifs et son activité au CFE
Relativement simple à obtenir, le statut LMNP offre de nombreux avantages. Parmi ces avantages, l’amortissement du bien peut être un avantage stratégique clé pour réussir son investissement LMNP.
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