LMNP et frais de notaire : comment les déduire ?

Que recouvrent les frais de notaire ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’acquéreur engage plusieurs frais, dont notamment les frais d’agence et les frais de notaire qui constituent les frais d’acquisition.

Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur, à savoir au futur propriétaire du bien. Leur montant varie selon plusieurs critères : 

-    Le type de bien vendu : logement neuf ou logement ancien, vente en état futur d’achèvement ou vente en l’état etc. ;
-    La localisation du bien vendu ;
-    Le prix d’acquisition du bien : les frais de notaire correspondent à un % du prix de vente.
 

Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix d’acquisition d’un logement ancien et 2 à 3 % du prix d’acquisition d’un logement neuf.

Les frais de notaire ne sont pas composés uniquement des honoraires du notaire. Ils incluent:

●    Les droits de mutation à titre onéreux : les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière perçue au profit de la commune, du département et de l’Etat ; en cas de notation : dont les droits, de succession ou de donation ;
●    Les émoluments du notaire : réalisation des démarches liées à la vente ainsi que l’acte authentique de vente (10-15 % en moyenne) ;
●    Les frais de formalité et débours du notaire : frais relatifs à la consultation du cadastre, des documents d’urbanisme et les autres formalités pour constituer le dossier de vente (10 % en moyenne).
 

Les frais de notaire peuvent-ils être pris en compte dans la déclaration fiscale LMNP ?

Les frais de notaire relatifs à l’acquisition du bien peuvent être pris en compte dans la déclaration fiscale LMNP sous réserve du respect de deux conditions, la première tenant au choix du régime fiscal et la seconde tenant à la date de l’immatriculation du bien en LMNP.

En fonction du régime fiscal choisi :

-    Le Régime Réel Simplifié permet de déduire les charges réelles du bien ou d’amortir les frais ;

-    Le Régime Micro BIC ne le permet pas. Le Régime Micro BIC offre le bénéfice d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (ou de 71 % pour les meublés de tourisme), quel que soit le montant des charges, mais sans possibilité de déduire les charges réelles ou d’amortir les frais. 
Même si les conditions locatives rendent le propriétaire éligible au Régime Micro BIC , il aura toujours la possibilité d’opter pour le Régime Réel Simplifié pour bénéficier de la déduction des charges réelles ou de l’amortissement des frais.
 

En fonction de la date d’immatriculation du bien en tant que LMNP :

-    Dans le cas où l’immatriculation du bien en tant que LMNP est concomitante à son acquisition, les frais de notaire payés au jour de l’acquisition du bien pourront être pris en compte ;

-    Dans le cas où le bien a été acquis puis occupé par son propriétaire ou loué en nue, avant son immatriculation en tant que LMNP, les frais de notaire, payés avant son immatriculation, ne pourront pas être pris en compte. 
 

Ainsi, seuls les frais de notaire payés concomitamment ou postérieurement à la date d’immatriculation du bien en tant que LMNP sous le régime Réel Simplifié pourront être pris en compte.

L’Administration fiscale offre la possibilité au propriétaire, soit d’immobiliser et d’amortir les frais de notaire (1), soit de les comptabiliser en charge déductible (2), sous réserve des précisions et conditions relatées ci-après.

Les frais de notaire peuvent-ils être amortis en LMNP ? (1)

Au sein du régime Réel Simplifié du LMNP, l’Administration fiscale offre la possibilité d’immobiliser et d’amortir les frais de notaire relatifs à l’acquisition du bien, au même titre que le bien, le mobilier et les travaux réalisés. 

L’amortissement LMNP permet de réduire le montant du bénéficie imposable en considérant l’usure des biens et des équipements au cours du temps. 

Cet amortissement permet donc de répartir les frais de notaire sur la durée effective de l’amortissement du bien, et de diminuer voire annuler l’impôt sur le revenu lié aux revenus locatifs en fonction du montant des loyers perçus. 

Les frais de notaire seront immobilisés et amortis en tant que charges liées à l’acquisition du bien dans la déclaration de revenu aux impôts. 

La durée d’amortissement des frais de notaire étant la même que celle du bien LMNP, ces frais sont donc amortis sur une durée qui s’échelonne généralement entre 25 et 40 ans, en corrélation avec la durée d’amortissement du bien. 

Pour cela, le bien devra être mis en location dans le mois suivant l’acte de vente pour les logements anciens, ou dans le mois suivant l’achèvement du bien pour les logements neufs.

Les frais de notaire sont-ils déductibles en LMNP ? (2)

Au sein du Régime Réel Simplifié, l’Administration fiscale offre également la possibilité de déduire immédiatement les frais de notaire au cours de l’année d’acquisition du bien. 

Pour que les frais de notaire soient déductibles, il convient de respecter plusieurs conditions : 

-    Les frais doivent être justifiés et justifiables (facture du notaire).
-   Les frais doivent être rattachés directement à la gestion de l’activité. Les frais de notaire étant nécessaires à l’acquisition du bien, cette condition sera nécessairement remplie. 
-   Les frais doivent être compris dans l’année d’exercice au cours de laquelle il ont été engagés. Les frais de notaire étant payés lors de l’acquisition du bien, ils seront déductibles uniquement pendant la première année d’acquisition.
 

Quelles sont les conditions pour obtenir les frais de notaire réduits ? 

Sous réserve de respecter les conditions du statut LMNP, les frais de notaire pourront également être réduits. 

Les frais de notaires pourront être réduits uniquement en cas d’acquisition d’un logement neuf.

Un logement neuf peut être issu d’une construction nouvelle ou de certains travaux sur un immeuble existant. Il s’agira de logements cédés, soit en état futur d’achèvement (VEFA), soit tout juste achevés et n’ayant pas encore été habités. 

A contrario, un logement ancien est une maison ou un appartement ayant fait l’objet d’une première vente.

Les frais de notaire réduits peuvent donc s’appliquer sur les logements construits ou en VEFA ou sur un contrat de construction de maison individuelle. 

Le statut LMNP au régime fiscal Réel Simplifié vous permet, soit de déduire vos frais de notaire comme charges, soit d’amortir ces frais sur la durée d’amortissement du bien immobilier. Si vous optez pour la seconde option, sachez que l’amortissement reste une pratique comptable assez complexe. Non seulement, il y a une annexe comptable entièrement dédiée à l’amortissement à remplir (en plus des documents fiscaux), mais en plus, il peut être compliqué d’estimer la durée de l’amortissement à prendre en compte. Vous pouvez contacter nos experts pour un accompagnement personnalisé sur la fiscalité LMNP.