Bonne nouvelle pour les loueurs de meublés non professionnels, le dispositif LMNP Censi-Bouvard, présentant notamment une réduction d’impôts significative, est reconduit jusqu’à fin 2022 ! Icade vous propose un focus sur ce dispositif de défiscalisation avantageux, à l’instar de la loi Pinel.


Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?


Le dispositif LMNP Censi-Bouvard est un dispositif fiscal qui s’applique aux investissements dans le cadre de la location meublée non professionnelle.  Il prévoit 4 avantages fiscaux importants : une réduction d’impôt (dans la limite de 300 000 euros d’investissement), la possibilité de récupérer la TVA (6 mois après l’achat), la déduction des frais réels (les charges de copropriété, les primes d’assurance) et enfin la déduction de 100 % des intérêts d’emprunt. Ce dispositif entre en vigueur pour les investissements réalisés en résidence de services (résidence pour personnes âgées, résidences étudiantes, de tourisme ou résidence d’affaires). La loi Censi-Bouvard concerne tous les particuliers désireux d’investir dans l’immobilier locatif non professionnel. Pour autant, sachez que cette réduction d’impôt ne s’applique pas aux sociétés de type SARL, même transparentes. Elle est en effet réservée aux personnes physiques. 


Loi Censi-Bouvard : comment ça marche ?


Le principe est simple. Vous procédez à l’acquisition d’un appartement ou d’une chambre meublée. En tant que location meublée, vous louez ce bien à une personne physique ou morale. Celle-ci est donc un exploitant professionnel de ce bien dans une résidence qui propose des services additionnels (équipements sportifs, infrastructures de restauration). La durée minimale de la location est fixée à 9 ans. Votre achat immobilier sera financé par les revenus locatifs d’une part, et par la réduction d’impôt obtenue grâce au dispositif.
Outre les avantages fiscaux inhérents au dispositif, mentionnons le fait que cette gestion locative confiée à un exploitant professionnel représente un gain de temps et d’énergie non négligeables pour le loueur. Vous percevez ainsi ainsi le revenu locatif, sans les problématiques logistiques liées à la gestion d’une location.


Peut-on cumuler un statut LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard ?


Il est tout à fait possible de cumuler le statut LMNP (imposé dans le cadre du régime des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC) avec le dispositif Censi-Bouvard. C’est la meilleure façon de combiner un régime fiscal favorable à une stratégie de défiscalisation particulièrement avantageuse !


Ce cumul vous garantit des avantages fiscaux : récupération totale de la TVA (19,6 %) sur le prix d’achat 6 mois après la livraison du bien et réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix du logement, hors taxe. Il prévoit également la déduction des frais réels : les provisions pour charges de la copropriété, les primes d’assurance… Grâce au dispositif Censi-Bouvard, la quasi-totalité de votre investissement est financée via vos impôts et vos loyers !


Appliquer le dispositif Censi-Bouvard à votre statut LMNP, ce sont également des avantages locatifs importants : la gestion du bien ne dépend pas de vous et vous percevez pourtant des revenus locatifs garantis, que votre bien soit loué ou vacant ! Ce n’est pas vous qui gérez la perception des loyers ni la recherche de locataire si l’actuel décide de s’en aller, mais l’exploitant de la résidence de service.


À noter qu’un propriétaire qui loue son bien via un gestionnaire (bail commercial, donc) ne rentre pas dans les critères d’exigibilité de la CFE. C’est l’exploitant qui est soumis à cette obligation.


Qui peut bénéficier du dispositif Censi Bouvard ?


Tout investisseur éligible au statut LMNP est éligible au dispositif Censi-Bouvard. Il suffit d’être imposable et d’avoir la capacité d’épargne ou d’emprunt suffisante pour pouvoir investir dans l’achat d’un bien immobilier. Dans un tel projet, un achat est le plus souvent réalisable à partir de 80 000 euros. Le propriétaire se constitue ainsi un patrimoine immobilier et profite d’un revenu additionnel sur le long terme. L’investisseur peut en outre réaliser plusieurs investissements sur ce modèle, sans toutefois dépasser le plafond de 300 000 euros par foyer fiscal.


Contrairement au statut LMP, le statut LMNP ne requiert pas d’inscription au RCS.


Quelles sont les obligations en matière d’investissement Censi Bouvard ?


Tout d’abord, le bien immobilier proposé à la location doit se trouver dans une résidence de service (résidence de tourisme, pour séniors, étudiants ou meublé professionnel dans une résidence d’affaires) proposant des prestations de type infrastructures de restauration, service de lingerie ou encore réception.
Pour bénéficier de la réduction d’impôts, la durée de location doit être équivalente ou supérieure à une durée de 9 ans (bail commercial), qui représente aussi un gage d’engagement et de sérénité pour le bailleur sur le long terme. Ainsi, pas de recherche régulière de locataire.


Le loueur de meublés non professionnel ne doit pas utiliser le bien immobilier en question pour lui-même ou pour un membre de sa famille (sauf pour des périodes de vacances). 
Enfin, le logement proposé à la location doit : 

  • Être neuf ; 
  • Ou en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) ; 
  • Ou être achevé depuis au moins 15 ans après rénovation ou réhabilitation.


Vous l’aurez compris, le dispositif Censi-Bouvard présente des avantages fiscaux non négligeables. Que vous souhaitiez constituer un patrimoine immobilier, profiter d’une défiscalisation ou préparer votre retraite grâce à un revenu complémentaire, il peut certainement  s’adapter à votre situation. La gestion locative peut ainsi être un investissement sécurisé et facile pour les bailleurs débutants puisque l’exploitation de votre bien est confiée à un gestionnaire professionnel. 


Vous souhaitez être accompagné pour vous lancer en LMNP ? Les experts en immobilier Icade sont là pour vous donner les informations dont vous avez besoin !