Déclaration des impôts Pinel : le guide

Avec la fin de la loi Pinel, de nouvelles opportunités d’investissement dans l’immobilier neuf s’offrent à vous. Elles restent très avantageuses pour investir dans la pierre.
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Lors d’un investissement locatif en loi Pinel, il est important de connaître les modalités de déclaration d’impôts sur le revenu.

Votre logement neuf mis à la location vous fait bénéficier d’une défiscalisation Pinel intéressante, à condition de le déclarer à l’administration fiscale. Le calcul de défiscalisation Pinel se base sur la durée de location du logement.

Comment déclarer vos revenus locatifs ? Quels documents remplir ? À partir de quand faut-il déclarer ses revenus locatifs en loi Pinel ? On vous explique tout.

Comment déclarer ses revenus locatifs Pinel?

Un investissement locatif offre un avantage Pinel non négligeable, avec une réduction d'impôt Pinel allant de 9 % à 14 % (pour l’année 2024) en fonction de la durée d’engagement initiale. Lors de sa déclaration de revenus, l’investisseur est dans l’obligation de déclarer son bien et ses revenus locatifs tous les ans.

La première déclaration doit être effectuée l’année suivant la livraison du bien immobilier. Celle-ci correspond à l’année suivant la date de fin des travaux pour les achats immobiliers en VEFA ou pour les biens anciens qui auraient été remis à neuf.

Rappelons que le dispositif Pinel concerne les biens neufs ou refaits à neuf achetés à partir du 1er septembre 2014. Pour qu’un bien soit éligible, il doit respecter plusieurs conditions, notamment des plafonds de ressources Pinel et les plafonds d’investissement Pinel.

Lors de la première déclaration d’impôts, l’investisseur doit choisir son régime d’imposition des revenus fonciers :

• Le régime micro-foncier : c’est le régime par défaut lorsque les revenus locatifs bruts ne dépassent pas 15.000 € par an. Aucuns frais ne sont déductibles. Un abattement forfaitaire de 30 % est ensuite appliqué ;
• Le régime réel : il est recommandé lorsque les revenus locatifs bruts sont supérieurs à 15.000 € par an et lorsque les charges locatives représentent plus de 30 % des revenus. Avec le régime réel, il est possible de déduire les dépenses telles que la taxe foncière, les assurances, les frais de travaux et de gestion et les intérêts du prêt bancaire.

Le régime réel présente un net avantage, surtout si le bailleur a souscrit un prêt pour son investissement locatif. En effet, les mensualités de l’emprunt sont déductibles des revenus lors de la déclaration d’impôts.

Il est important de bien réfléchir au moment de choisir son régime d’imposition. Rappelons qu’un changement de régime d’imposition est irrévocable pour une durée de 3 ans.

Quels documents remplir pour la déclaration aux impôts?

Pour bénéficier de la défiscalisation d’un investissement en loi Pinel, il faut veiller à bien réaliser sa déclaration d’impôts. Cette déclaration doit être effectuée lors de l’année de livraison du logement, avec l’envoi de deux formulaires : 2044EB et 2042C.

L’engagement de location à envoyer la première année (2044EB)

L’année de livraison du logement, le propriétaire d’un logement en loi Pinel doit transmettre le formulaire 2044EB. Il s’agit du formulaire d’engagement de location.

L’engagement de la location en loi Pinel est initialement de 6, 9 ou 12 ans. Il est bien entendu possible de prolonger la durée d’engagement en cours de route. Le propriétaire peut continuer à déclarer ses revenus locatifs en loi Pinel à partir de la dixième année pour bénéficier d’un engagement de 12 ans.

Le formulaire 2044EB mentionne le prix d’achat du bien mis à la location, sa surface et son adresse complète. Après avoir transmis ce formulaire la première année, le bailleur n’aura plus besoin de le renvoyer les années suivantes.

La déclaration du prix de revient à remplir la première année (2042C)

La première année, le propriétaire doit également transmettre le formulaire 2042 C. Ce document complémentaire au Cerfa n°10330 sert à déclarer les revenus locatifs perçus grâce à un investissement Pinel.

Il est impératif de remplir et transmettre ce document à l’administration fiscale. Sans ce formulaire, l’acquéreur du logement Pinel ne pourra pas profiter de sa réduction d’impôt, sujette à conditions.

Le report de la réduction d’impôts annuelle la deuxième année (2042C)

La deuxième année, l’investisseur doit reporter le montant de la réduction annuelle de son avis d’imposition de l’année précédente. Il devra donc être mentionné dans la section « Reports concernant les investissements des années antérieures » du formulaire 2042C lors de la déclaration de la deuxième année suivant la livraison du logement.

La déclaration des revenus fonciers à remplir toutes les années (2044)

Chaque année à partir de la première année suivant la livraison du logement, le bailleur a l’obligation de déclarer ses revenus fonciers. Il s’agit du bilan foncier. Celui-ci englobe le montant total des loyers perçus, sans les charges. Sont notamment compris dans les charges liées à l’investissement : les intérêts de l’emprunt, la taxe foncière Pinel et les charges de copropriété. Il est donc possible de déduire tous ces frais.

La déclaration des revenus fonciers doit être effectuée sur le formulaire 2044. Elle concerne aussi bien les investissements locatifs classiques que ceux réalisés en loi Pinel.

À partir de quand faire sa déclaration Pinel?

La déclaration d’impôts sur le revenu doit être effectuée tous les ans pendant toute la durée de l’engagement Pinel. Elle concerne l’ensemble de vos revenus, y compris ceux que vous avez perçus grâce à un investissement en loi Pinel. La première année de déclaration est :

• Pour les logements neufs : celle qui suit la livraison du bien loué ;
• Pour un achat en VEFA ou l’acquisition d’un bien ancien : celle qui correspond à la date de fin de travaux.

Pour la première année de déclaration, l’acquéreur remplit les formulaires 2044EB et 2042C. Il joint également le formulaire 2044, qui sert à déclarer le bilan foncier. Les années suivantes, il devra reporter le montant de la réduction d’impôt de l’année précédente sur le formulaire 2042 C. Le formulaire 2044 pour le bilan foncier est aussi à transmettre tous les ans.

Chaque année, la déclaration d’impôts sur le revenu doit être effectuée en avril et au plus tard au mois de mai. Les déclarations dématérialisées, qui sont transmises par Internet, peuvent être réalisées plus tard.

Quels sont les changements en 2024 pour vos revenus locatifs?

Grâce au dispositif Pine et si ils remplissent les conditions, les propriétaires peuvent bénéficier d’un taux de réduction d’impôt, en fonction de la durée d’engagement de location. Depuis début 2024, ils sont de :

Avant de se lancer dans un investissement Pinel, il est important d’effectuer le calcul rendement Pinel pour s’assurer de la rentabilité d’un projet.