Tout savoir sur le dispositif Pinel

Cette loi est un dispositif fiscal applicable aux investissements locatifs dans l’immobilier neuf et qui offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Créée en 2014, la loi Pinel est venue remplacer la loi Duflot afin de s'adapter au mieux aux besoins des investisseurs. Ce dispositif de défiscalisation immobilière ouvre droit à une réduction d’impôt sous certaines conditions, liés notamment à la zone géographique et à la situation financière. ICADE vous présente tout ce que vous devez savoir sur le dispositif Pinel. 

Le fonctionnement du dispositif Pinel

En 2024, le dispositif Pinel évolue et favorise les constructions neuves à hautes performances énergétiques. Il se distingue par deux dispositifs distincts, à savoir le PINEL initial et le Pinel+.

Loi Pinel : comment ça marche ? C’est la question que vous vous posez ? On fait le point ici ! 

Les avantages du Pinel initial 

Le dispositif Pinel offre des avantages fiscaux (sous conditions) aux investisseurs et soutient la construction de logements neufs dans des zones à forte demande locative.

En 2024, l’investissement dans un programme immobilier Pinel vous permet de réduire vos impôts (sous conditions) dans la limite de 42.000 euros (ou 63.000 euros pour un Pinel+).

Vous pouvez bénéficier de réductions échelonnées sur toute la durée de la location allant jusqu'à : 

Les avantages du Pinel +

Par ailleurs, le PINEL+ offre une réduction d’impôt qui peut atteindre 21 % comme la loi PINEL créée en 2014. Ainsi il permet un maintien des avantages fiscaux antérieurs dans certains quartiers ou sur des critères énergétiques et de qualité.

L’acquisition d’un bien immobilier Pinel vous permet également de bénéficier de revenus complémentaires liés à la location. Vous préparez ainsi plus sereinement votre retraite. Vous avez aussi la possibilité d’aider une personne de votre entourage en la logeant, si celle-ci ne dépend pas du même foyer fiscal que vous. Enfin, le dispositif Pinel permet de créer et de diversifier votre patrimoine, que vous pourrez ensuite léguer à vos héritiers. 

Les conditions d'éligibilité du PINEL INITIAL 

Pour être éligible au dispositif Pinel classique, le logement doit être neuf ou vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA). Les conditions suivantes doivent également être respectées : 

• Le bien immobilier est construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande (zones A, A bis et B1) ;
• Le logement est situé dans un bâtiment d'habitation collectif ;
• Le loyer et les revenus du locataire sont plafonnés ;
• Un niveau global de performance énergétique minimal est respecté ;
• La durée initiale de location est de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.

Si le logement répond à tous ces critères, vous pouvez ainsi réaliser un investissement dans un appartement éligible au dispositif Pinel et profiter de tous les avantages offerts par cette loi de défiscalisation.

Les conditions d'éligibilité du PINEL +

Le Pinel + reprend les mêmes conditions en termes de localisation que le dispositif Pinel. Le logement doit ainsi être acquis neuf ou VEFA, dans un quartier prioritaire de la politique des villes. Les zones éligibles au Pinel + sont les zones A, A bis et B1.

Type de logement éligible

Le dispositif du Pinel + est applicable en sus des critères du Pinel initial s’ils répondent aux critères alternatifs qui sont les suivants :

• Être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville : la liste des quartiers prioritaires est consultable sur le système d'information géographique de l'Agence nationale de la cohésion des territoires SIG Politique de la Ville ;
• Ou respecter un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort.

Ce niveau de qualité d'usage et de confort est défini par certaines conditions :

Surface habitable minimale : 

• 28 m² pour un T1
• 45 m² pour un T2
• 62 m² pour un T3
• 79 m² pour un T4
• 96 m² pour un T5

Surface minimale d’espaces extérieurs privatifs :

• 3 m² pour un T1 ou un T2
• 5 m² pour un T3
• 7 m² pour un T4
• 9 m² pour un T5

Les logements T3 et au-delà doivent bénéficier d’une double orientation.

Pour les critères de performances énergétiques

Pour bénéficier de la réduction d’impôt du Pinel +, les logements neufs doivent respecter les normes énergétiques suivantes selon leur année d’acquisition :

• Pour un achat en 2023 : le logement devra atteindre la performance énergétique de la RE2020 ;
• Pour un achat en 2024 : le bien immobilier doit respecter le seuil 2025 de la RE 2020 et justifier d’un DPE classé A ;
• Les logements achetés en 2023 ou 2024 mais qui nécessitent des travaux doivent, après réhabilitation, pouvoir atteindre un DPE classé B.
• Pour les logements acquis en 2023 mais dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 : les logements doivent respecter les critères environnementaux du label “ E+C- “. Les bâtiments à énergie positive qui offrent une réduction carbone importante peuvent obtenir ce label compte tenu de leur haute performance énergétique.
• Pour les logements acquis en 2024 mais dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, les logements doivent avoir un DPE de classe A, en plus de devoir respecter les critères environnementaux du label “E+C-”.

En bref : Les conditions que doivent respecter les constructions de logements en PINEL+

• Logement situé en QPPV (Quartier Prioritaire de la politique de la ville)

• Logements non situés en QPPV :

PC déposé avant le 01/01/2022 :  

• Normes de confort à respecter
• Mesure transitoire E+C-
• Classe énergétique A

PC déposé à partir du 01/01/2022  :

Acquisitions en 2023 :

• Normes de confort à respecter
• RE2020

Acquisitions en 2024 :

• Normes de confort à respecter
• RE2020
• Classe énergétique A

Les plafonds de loyers et de ressources Pinel  

Le dispositif  prévoit un plafond de loyer selon les zones d’investissement. En effet, la loi Pinel permet aux personnes qui n’ont pas le droit aux logements sociaux d’accéder à des locations avec loyers encadrés. Ainsi, ce plafonnement assure un cadre qui ne peut être dépassé par les propriétaires, au risque de perdre les avantages fiscaux afférents. Ils sont exprimés comme suit, en €/m² :

Si vous souhaitez effectuer un calcul loyer Pinel pour obtenir le montant du loyer maximal, vous devez appliquer la formule suivante :

Surface utile x coefficient multiplicateur (fixé par l’État) x plafond de loyer de votre zone

Ainsi, si vous faites l’acquisition d’un appartement de 50 m² en zone A bis, le loyer maximal est de :

50 x (0, 7 + 19/50) x 18, 25 = 985,50 euros

À noter : la surface utile d’un logement correspond à la surface habitable, à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes.

Vous devez donc prévoir le lieu de votre investissement, la surface habitable et faire attention aux revenus de vos locataires, qui eux aussi ne doivent pas dépasser certains seuils légaux. En effet, les personnes susceptibles de venir habiter dans votre logement ont l’obligation de respecter des plafonds de ressources :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2024, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Ce barème est donné à titre indicatif car, chaque année, l’État se réserve le droit de faire évoluer les plafonds de ressources pour s’adapter à la demande et aux besoins des populations locales. (Source Bofip)

Si le locataire perçoit des ressources plus élevées pendant la durée du bail conclu dans le cadre du dispositif Pinel, les réductions fiscales accordées au propriétaire ne sont pas impactées. Seuls les revenus déclarés au moment de la signature du contrat sont pris en compte. 

Les taux d'engagement Pinel

Un achat immobilier soumis au dispositif Pinel doit obligatoirement être mis sur le marché de la location et loué dans un délai maximal d’un an. Si le logement n’est pas loué dans le temps légal, vous perdrez les avantages fiscaux.

Par ailleurs, les propriétaires d'un bien immobilier en Pinel s’engagent pour une durée de location minimale, qui ne peut excéder 12 ans. Il existe ainsi trois durées de location possibles : 6, 9 et 12 ans. Si vous choisissez 6 ou 9 ans de détention et de location, vous avez le droit de proroger les avantages fiscaux, par cycles de trois ans consécutifs. Ainsi, vous augmentez votre taux de déduction en conséquence.

La défiscalisation sous Pinel

Le dispositif Pinel vous permet de faire des économies sur vos impôts grâce au levier de défiscalisation Pinel. Ainsi, en échange d’un investissement dans une zone définie et d’une mise en location pour une durée préétablie, vous obtenez une déduction fiscale (sous conditions). C’est un moyen idéal pour diminuer ses prélèvements mensuels.

Le montant de réduction des impôts possible

Les réductions d’impôt sont liées à plusieurs facteurs. Parmi ceux-ci, la zone d’investissement, notamment si le bien se situe en métropole ou en outre-mer, et la durée de la location. 

Les réductions d’impôt sont échelonnées pendant toute la durée de détention du bien. Vous ne pouvez pas déduire plus de 10.000 euros par année fiscale. Ainsi, votre investissement Pinel vous garantit une défiscalisation à long terme.   

 Les conditions de la réduction d'impôt

Investir en Pinel classique nécessite de répondre à certains critères tant financiers que locatifs. Une fois que la location a débuté, vous bénéficiez immédiatement des réductions fiscales correspondantes (sous conditions). De fait, vous devez respecter les critères suivants :

• Zones : le logement doit être situé dans les zones A bis, A ou B ;
• Construction : le bien doit être neuf (construit depuis moins de deux ans) ou en état de futur achèvement (VEFA) ;
• Location : la première location doit avoir lieu dans les douze mois après la livraison du bien. La mise en location doit correspondre aux barèmes des loyers et des ressources ;
• Vous ne pouvez pas obtenir de défiscalisation au-delà de 300 000 euros d’investissement par an. De même, seuls deux biens par an sont éligibles à ce dispositif ;
• Vente du bien : vous ne pouvez pas procéder à la vente du bien pendant toute la durée de location Pinel que vous aurez choisie.

Pour profiter des avantages du dispositif Pinel Plus, le logement doit répondre à certaines conditions supplémentaires. Par exemple des exigences plus strictes en matière de confort, de qualité d'usage et de performances environnementales :

• Le respect de la norme RE2020 ;
• Une double exposition pour les logements T3 et plus grands ;
• Un extérieur (jardin, terrasse, balcon, etc.) ;
• Respect d’une surface minimum en fonction du nombre de pièces (Et un studio ne peut pas mesurer moins de 28 mètres²).

Si le logement se trouve dans un Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV) il peut également bénéficier aussi du dispositif Pinel+

La déclaration sous Pinel

La déclaration d’impôt arrive et vous ne savez pas comment déclarer votre investissement Pinel ? On vous explique les démarches pour bénéficier de votre déduction fiscale.

Les documents à fournir

Vous devez fournir plusieurs documents qui attestent que votre achat peut être éligible au dispositif Pinel. Pour cela, les justificatifs demandés concernent aussi bien le locataire que le propriétaire. Petit tour d’horizon des documents :

Le propriétaire

• Identité ;
• Références du bien : date d’achat, adresse, date de la 1ère location, surface, etc. ;
• Loyer inscrit au bail + bail ;
• Durée prévue de la location ;
• Déclaration achèvement des travaux (VEFA).

Le locataire

• Avis d’imposition ;
• Identité ;
• Justificatif domicile ;
• Justificatifs de ressources et d’activité.

D’autres pièces peuvent être demandées dans des cas spécifiques, notamment pour les constructions en cours. Par ailleurs, vous devez faire attention au délai de dépôt des dossiers qui varient selon les types d’acquisitions.

La loi Pinel peut également concerner des appartements anciens avec plus de 25 % de travaux de rénovation. Dans ce cas, il existe des documents supplémentaires à fournir à l’autorité administrative pour bénéficier des réductions d’impôt.

Le processus de déclaration de revenus

Lors de votre déclaration de revenus, vous allez pouvoir déduire de votre impôt sur le revenu la somme correspondante à votre investissement Pinel. Pour cela, vous devez déclarer votre achat Pinel dans le formulaire 2042-RICI ou via le cerfa n° 15637. Le 7e paragraphe reprend les réductions d’impôt des investissements locatifs Pinel. C’est aussi à ce moment de la déclaration que vous pourrez reporter les sommes liées aux investissements antérieurs (avant le 31/12/2014). Dans la deuxième partie du Cerfa, vous retrouvez aussi les locations prorogées, qui vous donnent droit à de nouvelles réductions.

Le formulaire 2042-RICI vous permet également de déclarer vos anciens investissements De Normandie, Duflot et Scellier, qui ont été depuis lors, remplacés par le dispositif Pinel.

Si vous procédez à une télédéclaration, veillez à cocher la case qui correspond aux investissements et revenus locatifs, en début de déclaration, au risque de ne pas pouvoir accéder au formulaire 2042-RICI.

Enfin, les revenus issus du dispositif Pinel sont compris comme étant des revenus fonciers. N’oubliez donc pas de les déclarer via le Cerfa 2044.

Le report des revenus sous Pinel

Pour bien comprendre le fonctionnement du dispositif Pinel, il est nécessaire de différencier le report de la réduction annuelle de la réduction effective.

La réduction annuelle est inscrite sur l’avis d’imposition de l’année précédente et correspond au montant que vous pouvez déduire au maximum. Cette somme sera reportée d’année en année sur la déclaration 2042 C. En revanche, elle n’a pas lieu à remboursement si votre impôt est inférieur à ladite somme. Par exemple, si la réduction d’impôt est de 3.000 euros mais que votre impôt est de 2.500 euros, la différence de 500 euros sera perdue. Il est donc important de comprendre le fonctionnement pour optimiser au mieux votre déclaration, et donc votre réduction fiscale Pinel.

Les évolutions de la loi Pinel en Pinel Plus

Les avantages de la loi Pinel sont conservés dans le Pinel Plus. En revanche, les évolutions portent sur des critères précis de localisation et de prestations. Vous devez faire l’acquisition d’un bien situé dans un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPV) ou répondre aux exigences suivantes :

• Le logement doit respecter la RE 2020 : en plus de la baisse des besoins énergétiques, la RE2020 prévoit une amélioration du confort d’été pour garantir des logements plus frais et qui nécessitent moins de climatisation ;
• Les surfaces correspondantes au nombre de pièces : par exemple un T2 ne peut pas être inférieur à 45 m². En plus, tous les appartements à partir du T3 doivent garantir une double exposition. Enfin, l’ensemble des constructions neuves doit prévoir un extérieur, peu importe le type de logement.

Peut-on revendre un bien Pinel après la fin de l'engagement ?

La revente d’un bien immobilier soumis au dispositif Pinel ne peut pas intervenir durant la location prévue à cet effet. Ainsi, si vous avez déclaré à l’État une durée de location de 9 ans, vous ne pouvez pas revendre le bien, au risque de perdre les avantages fiscaux et de devoir les rembourser. La revente est possible uniquement dans les cas suivants : perte d'emploi, invalidité ou décès du locataire.

L'investissement locatif via le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est accordé sous certaines conditions strictes liées au locataire et à l’emplacement du bien. L’État prend en compte ces critères pour accorder les réductions Pinel.

Le choix du locataire

Le locataire doit percevoir un revenu correspondant aux critères fixés par l’État. Ce montant est lié à la situation géographique (zones A bis, A ou B), mais également à la situation familiale des locataires (mariés, célibataires, enfants, etc.). Le dispositif Pinel permet ainsi aux personnes qui ne sont pas éligibles aux logements sociaux de pouvoir se loger dans de bonnes conditions et à des tarifs contrôlés.

L'emplacement du bien

L’emplacement du bien est un critère fondamental du dispositif Pinel. En effet, vous pouvez bénéficier des réductions d’impôt uniquement si votre logement se situe dans une construction collective et dans une ville des zones A1, A et B. Avec le nouveau dispositif Pinel Plus, entré en vigueur le 1er janvier 2023, le logement doit également être situé dans un quartier prioritaire (QPV).