Calcul loyer Pinel : comment faire ?

Vous êtes sur le point d’investir dans un bien grâce au dispositif Pinel ?

Avant toute chose, vous devez bien comprendre le fonctionnement de cette loi défiscalisante. Pour profiter de tous les avantages offerts, il faut respecter certaines conditions, comme les plafonds de loyer. Découvrez comment calculer le montant du loyer que vous demanderez à vos locataires ! La loi Pinel, comment ça marche? Nous répondons ici à toutes vos questions. Vous aurez ainsi toutes les clés en main pour vous lancer dans votre premier investissement en Pinel.

Les critères pris en compte dans le calcul du loyer Pinel

L’éligibilité Pinel est conditionnée à plusieurs plafonds, dont celui des loyers. Chaque année, l’État réévalue ces limites pour s’adapter au mieux aux conditions financières locales. Les futurs propriétaires peuvent donc, avant même de signer l’acte de vente, connaître le loyer maximal qu’ils pourront recevoir de la location du bien.

Coefficient multiplicateur de zone Pinel

Le coefficient multiplicateur de la loi Pinel, quelquefois appelé coefficient de pondération, permet de calculer le montant maximal du loyer, en fonction du zonage Pinel. En effet, chaque zone Pinel A Bis, A ou B1 possède un prix maximal par mètre carré, auquel plusieurs éléments vont s’ajouter pour déterminer avec précision le loyer maximal. Ainsi, l’État a créé à l’article 2 terdecies D du CGI, un coefficient qui offre un avantage majeur : une proportionnalité du prix selon la surface. En d’autres termes, plus votre appartement mis en location est grand, plus le loyer au mètre carré est bas. À l’inverse, les studios profitent d’un prix de location au mètre carré plus élevé. Actuellement, le coefficient multiplicateur est : 0,7 + 19/Surface du logement. 

La valeur obtenue ne peut être supérieure à 1,2.
Par exemple, un studio de 38 m² a pour coefficient multiplicateur :

0,7 + 19/38 = 1,2

Pour un logement de 80 m², le coefficient sera alors de : 0, 7 + 19/80 = 0,94

Ce chiffre est capital pour le calcul du loyer. En effet, il entre dans la formule du loyer maximal. Il est un vecteur capital pour le plafond et assure ainsi un prix en accord avec la réalité du marché immobilier local. 

Les plafonds de loyer

Le dispositif Pinel a repris le découpage de la loi Duflot. La France est divisée en plusieurs zones qui sont considérées comme étant plus ou moins en tension locative. En 2014, le zonage prenait en compte 5 zones différentes. Aujourd'hui elles ont été ramenées à 3 zones : A Bis, A et B1. 

La zone A bis regroupe la ville de Paris et les villes des alentours où le marché immobilier locatif est tendu. On peut alors citer Le Chesnay, Aubervilliers, Cachan ou encore Boulogne-Billancourt et Enghien-les-Bains. 

La zone A comprend des communes à très forte tension immobilière, en dehors de Paris et des villes comprises dans la zone A bis. On retrouve aussi des villes de la Côte d’Azur ou des stations de ski. En effet, ces destinations de vacances accueillent de nombreuses résidences secondaires et les loyers pratiqués, du fait du tourisme, sont élevés. Certaines communes frontalières subissent également le même sort à cause du niveau de revenu plus conséquent des pays voisins. Ainsi, on retrouve : Megève, La Clusaz, Chamonix-Mont-Blanc, Aubagne, Marseille, Lyon, Montpellier, Lille, Ambilly, Hyères, Fréjus, Bobigny ou encore Argenteuil. 

Enfin, la zone B1 est constituée des villes éligibles Pinel d’outre-mer, des communes de taille moyenne et des villes de plus de 250 000 habitants non éligibles au Pinel des zones A bis et A. 

L’État a donc mis en place un barème particulier qui encadre les loyers en fonction des zones.
Ce plafonnement est utilisé pour le calcul du loyer maximal autorisé.

Source Bofip

La surface habitable

La loi Pinel applicable en 2024 (la loi Pinel Plus qui cohabite en 2024 avec le dispositif Pinel classique) prévoit une surface minimale pour les appartements mis en loi Pinel location. En effet, les nouvelles dispositions relatives aux logements sont :

• Une surface minimale en fonction du nombre de pièces : un studio ne peut pas faire moins de 28 m², un T4 doit obligatoirement être d’une surface supérieure à 79 m², etc ;
• Une double exposition pour les T3 et les appartements plus grands ;
• Un extérieur pour tous les biens immobiliers loués via le dispositif Pinel.

Pour rappel, la surface habitable minimale est fixée ainsi :

Cette surface habitable est primordiale pour pouvoir fixer le loyer. Ainsi, vous pouvez calculer le plafond de loyer en connaissant la surface et le plafond de loyer au mètre carré. Toutefois, prenez conseil auprès de professionnels pour fixer un loyer juste en fonction de la situation géographique et des prestations de votre bien. Le calcul du plafond de loyer est indicatif et n’est en aucun cas le montant de loyer obligatoire.  

La formule du calcul de loyer Pinel

Vous venez de visiter un appartement et vous souhaitez connaître le loyer maximal que vous pouvez demander ? Les trois critères que nous venons d’évoquer forment la base du calcul du plafond de loyer Pinel. Reprenons-les un par un. 

Le coefficient multiplicateur garantit la proportionnalité entre les prix et la surface louée. Le plafond de loyer au mètre carré est déterminé selon la situation géographique, pour permettre à tous les habitants ayant des ressources qui entrent dans les critères et les barèmes de l’État d’accéder à un logement en tant que résidence principale. Enfin, la surface habitable correspond à la surface dans laquelle les locataires pourront vivre. Avec tous ces éléments, vous pouvez donc calculer de manière précise le plafond de loyer, grâce à la formule suivante :

Loyer plafonné Pinel = surface habitable x coefficient multiplicateur x plafond du loyer au mètre carré

En d’autres termes :

Loyer plafonné Pinel = surface habitable x (0,7 + 19/surface habitable) x plafond loyer au m².

Cette indication vous permet alors de comparer les appartements mais aussi de vous projeter. En effet, c’est l’occasion de connaître les revenus que vous allez percevoir chaque année et donc de planifier votre investissement Pinel sur le long terme. Le dispositif Pinel vous engage pour une durée établie entre 6 et 12 ans. Le calcul du loyer est de ce fait un excellent moyen de prévoir les futures dépenses et d’anticiper vos besoins. Par ailleurs, si vous souhaitez investir dans plusieurs biens immobiliers pour vous construire un patrimoine ou obtenir des revenus complémentaires à long terme, le calcul des loyers Pinel est un facteur décisionnel clé. 

Rappel des plafonds Pinel

Une fois que vous avez réuni tous les critères pour l’acquisition de votre logement, vous ne devez pas dépasser les plafonds Pinel. Il existe deux types de plafonds qui sont pris en compte dans les réductions fiscales Pinel. Si l’un des deux éléments n'est pas respecté, alors vous ne pourrez pas profiter des déductions.

En tant que propriétaire, en 2024, vous vous engagez à privilégier les personnes ayant des revenus inférieurs aux plafonds suivants :

Ce tableau est donné à titre indicatif, car chaque année, l’État se réserve le droit de faire évoluer les plafonds de ressources pour s’adapter à la demande et aux besoins des populations locales. (Source Bofip)

Les plafonds de ressources sont les mêmes pour les dispositifs Pinel classique et Pinel Plus.

Ce critère de ressource est demandé lors de la première déclaration de mise en location. En effet, vous devez fournir à l’administration fiscale les documents prouvant les revenus de vos locataires. C’est pourquoi, lors de l’établissement du bail, vous devez demander un avis d’imposition, de non-imposition ou encore des bulletins de paie et des contrats de travail. En cas de colocation, ce sont les ressources par personne qui sont alors prises en compte. D’autre part, si votre locataire perçoit des salaires plus élevés en cours de location, vous restez éligible à la défiscalisation Pinel. En effet, ce sont les revenus indiqués au moment de la signature du bail de location qui sont pris en compte. 

Enfin, pour répondre aux critères d’éligibilité, il convient de fixer un loyer en accord avec les barèmes établis par l’État :

Exemple de calcul de plafond de loyer sous Pinel

Vous avez acheté un appartement T3 à Lyon (Zone A), qui possède une double exposition et un extérieur et qui répond aux nouvelles normes environnementales. Il est donc temps de fixer le prix du loyer. Ainsi, vous devez appliquer la formule suivante :

Surface x coefficient multiplicateur x plafond de loyer

= 65 x (0,7+19/65) x 14,03 € soit : 904,94 €

Vous pouvez donc mettre sur le marché de la location votre appartement au prix de 904,94 euros par mois. Ce loyer est revisité une fois par an, selon les dispositions légales en vigueur. C’est l’État qui réévalue les plafonds. Cependant, veillez tout de même à positionner votre bien dans la moyenne du secteur, au risque de ne recevoir aucune visite.

En effet, le montant de 904,94 euros correspond au prix maximal que vous pouvez demander, il ne reflète pas obligatoirement la réalité du marché local (ou du quartier). Enfin, gardez en tête que votre bien immobilier doit être loué dans les 12 mois. Dans le cas inverse, vous perdez les bénéfices liés au dispositif Pinel.