Descriptif des plafonds des loyers Pinel en 2024

Les plafonds de loyer Pinel évoluent tous les ans et diffèrent en fonction des régions. Un dispositif plus sélectif qui vise à remplacer le Pinel classique d'ici 2025 a été mis en place. Il s’agit du Super Pinel ou Pinel +. Le Super Pinel conserve les avantages fiscaux mais ajoute des critères d'éligibilité plus stricts en se concentrant sur la haute performance énergétique et le confort dans des zones prioritaires.

Quels logements sont concernés par la loi Pinel ?

La loi Pinel instaurée en 2014 a pris le relais de la loi Duflot. Elle permet aux particuliers investisseurs de bénéficier de réductions fiscales en contrepartie d’un achat locatif dans un secteur immobilier en tension locative. Ainsi, l’État a partagé la France en plusieurs zones : A Bis, A, et B1. 

Pour obtenir les réductions fiscales, vous devez respecter certains critères :

• Le logement doit être situé dans une des zones éligibles ;
• L’appartement est acheté neuf ou en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (le Pinel ancien existe sous conditions);
•  Le bien immobilier fait partie d’un immeuble collectif ;
• La mise en location doit se faire selon les plafonds en vigueur.
• Les durées initiales de 6 ans peuvent être prolongées de 9 à 12 ans.

Quelles sont les zones concernées par la loi Pinel ?

Le zonage Pinel permet de répondre aux besoins locatifs de la population. C’est pourquoi, chaque année, l’État réévalue les territoires pour s’adapter au mieux au marché immobilier local. La loi Pinel en France vise ainsi à encourager l'investissement locatif dans des zones où la demande de logements est plus forte que l'offre.
 

Zone A Bis

L’État regroupe les villes ayant un marché immobilier locatif saturé dans la zone A Bis. Elle comprend Paris et 75 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise

Zone A

Le marché immobilier est plus tendu en zone A qu'en zone A Bis, incluant l’agglomération de Paris (dont la zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.

Zone B1

La zone B1 du dispositif Pinel 2024 regroupe des zones au marché locatif moins tendu que les zones A Bis et A. Elle comprend certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer.

Quels sont les plafonds de loyers ?

L’État a déterminé des plafonds de loyers Pinel avec ou sans charges, applicables en fonction des zones, des revenus et du coût de la vie locale. Les villes des DROM-COM sont, quant à elles, soumises à des barèmes différents :

Pour effectuer le calcul du loyer Pinel que vous pouvez demander à votre locataire, vous devez appliquer la formule : Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de la zone

Vous pouvez aussi utiliser un simulateur loyer Pinel.

Ainsi, pour un bien immobilier de 50 m² de surface utile en zone B1, le plafond de loyer est de :

= 50 x (0, 7 + 19/50) x 11,31 soit un loyer de 610,74 euros

Bien évidemment, ce plafond ne tient pas compte de la zone géographique de la ville ou du quartier dans lequel se trouve le bien. 

Quels sont les plafonds de ressources pour les locataires ?

Le plafond de ressources des locataires est l’une des conditions pour l’obtention des réductions fiscales. En effet, la loi Pinel incite les investisseurs à répondre aux besoins de location des personnes ayant des revenus médians, qui ne sont alors pas éligibles aux logements sociaux. Ces plafonds sont, comme pour les loyers, indexés sur les zones Pinel. On retrouve les plafonds suivants exprimés en euros :

Ces plafonds sont pris en compte lors de la signature du bail. Si vos locataires voient leurs ressources augmenter pendant la durée du bail, vous ne perdez pas les avantages fiscaux. 

Quelles évolutions sont attendues ?

Le dispositif Pinel, qui devait initialement s’arrêter le 31 décembre 2022, a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. Dès 2023, la loi Pinel évolue et devient Pinel +, ou Super Pinel.

Les principales caractéristiques restent inchangées :

• Logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif ;
• Plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
• Niveau global de performance énergétique minimal ;
• Logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
• Durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans.

Les durées et les taux

Les durées d’engagement ne changent pas et sont toujours fixées à 6, 9 ou 12 ans. En revanche, les taux de défiscalisation évoluent, comme le montre le tableau suivant :

Les conditions d’éligibilité du dispositif Pinel Plus : Le Pinel Plus ou Super Pinel met au cœur du dispositif le confort du locataire et les performances énergétiques (RE2020). Les nouvelles conditions sont les suivantes : une double exposition (selon la surface habitable), un extérieur ainsi que des solutions de chauffage de qualité. 

Quels sont les avantages ?

Vos locataires profitent de matériaux isolants qui garantissent la retenue de la chaleur en hiver et une protection contre les températures élevées en été. 

Par ailleurs, la double exposition permet un chauffage naturel de l’appartement. Quant aux différentes sources de chaleur (géothermie, pompe à chaleur, etc.), elles mettent l’accent sur l’énergie verte. Toutes ces nouvelles dispositions permettent aux investisseurs particuliers d’augmenter les plus-values éventuelles lors des reventes, en fin d’engagement. 

Le plafond pris en compte par le dispositif Pinel demeure inchangé à 300.000 euros. Si les biens achetés dépassent ce montant, seuls les 300.000 euros sont intégrés dans le calcul des réductions fiscales.