Investir via le dispositif Pinel : comment faire ?

Vous projetez d’investir dans l'immobilier ?

En profitant du dispositif Pinel, vous pouvez cumuler de nombreux avantages tels que la possibilité de réduire, sous conditions, le montant de vos impôts, ou de louer votre bien à des membres de votre famille.

Avant de vous lancer dans ce grand projet, découvrez avec ICADE comment la loi Pinel peut faciliter votre investissement locatif et vous permettre de constituer votre patrimoine immobilier.

Comment le dispositif Pinel vous permet de réaliser un investissement immobilier intéressant ?

Le dispositif Pinel a été mis en place en 2014 pour remplacer la loi Duflot. L’État, par ce dispositif, soutient la construction de nouveaux immeubles pour répondre à la demande de logements, dans des secteurs définis et en manque de biens. Ainsi, les particuliers investisseurs répondent à un besoin local et bénéficient en contrepartie d’avantages fiscaux, financiers et patrimoniaux (sous conditions). Toutefois, ils s'engagent à louer le bien pendant une durée déterminée, que ce soit à des personnes de leur famille (hors foyer fiscal) ou à d’autres locataires. Comment fonctionne le dispositif Pinel ?

Les avantages d'un investissement immobilier via la loi Pinel

Les particuliers souhaitant investir se tournent vers l’achat de biens éligibles au dispositif Pinel pour bénéficier de tous les avantages liés à ce statut. Bénéfices patrimoniaux ou fiscaux, découvrez tous les atouts de la loi Pinel en vigueur.

Une réduction d'impôt sous conditions

Si vous répondez à tous les critères d’éligibilité du dispositif Pinel, le centre des finances publiques peut vous accorder une réduction basée sur la durée de location indiquée aux impôts. En effet, vous pouvez profiter des avantages du dispositif Pinel pendant six, neuf ou douze ans maximum. Si vous choisissez une durée de six ou neuf ans, vous avez la possibilité de proroger la durée lorsque le contrat arrive à sa fin. Ainsi, vous augmentez votre réduction fiscale. Voici les taux valables pour un investissement Pinel classique et un investissement Pinel Plus en métropole selon la durée de location :

Taux applicables en 2024

La construction d'un patrimoine

L’investissement Pinel est un investissement immobilier que vous pouvez réaliser en nom propre, via une SCI ou en indivision. Dans tous les cas, l’acquisition d’un logement neuf vous permet de construire un patrimoine que vous pouvez léguer, selon les lois successorales en vigueur, une fois le dispositif Pinel terminé. 

Quant au nombre de biens immobiliers que vous pouvez détenir en loi Pinel, il n’y a aucune limite. Cependant, il existe deux conditions qui s’appliquent chaque année :

• Vous ne pouvez pas acheter plus de deux biens immobiliers par an, via le dispositif de défiscalisation Pinel;
• Le seuil maximal pris en compte pour la défiscalisation est de 300.000 euros.

Chaque année, vous avez donc l’opportunité d’acheter des logements en loi Pinel pour accroître votre patrimoine. C’est une solution efficace pour se construire un patrimoine immobilier sur le long terme, pour compléter vos revenus ou préparer votre retraite.

La location de votre bien à vos descendants (ou ascendants) 

Un des avantages du dispositif Pinel repose sur la location familiale. Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation ou de réduction d’impôt, la loi Pinel prévoit la location de votre bien immobilier à des ascendants ou descendants. Attention toutefois, une condition est à respecter : votre enfant ou votre aïeul ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal. Si c’est le cas, votre investissement ne peut pas entrer dans le cadre de la loi Pinel et vous ne pouvez plus prétendre aux réductions fiscales. Par ailleurs, comme pour tout locataire, les barèmes de loyers et de ressources de vos ascendants ou descendants s’appliquent. Le zonage Pinel, qui dépend de chaque secteur défini par l’État, vous permet de connaître avec exactitude le montant maximal des loyers et des revenus à respecter.

Une mise en location facilitée par des loyers plafonnés

Les villes éligibles à la loi Pinel connaissent une demande supérieure à l’offre de logements. Ces secteurs tendus sont inscrits dans les zones Pinel A, A bis et B1.

Certaines communes sont également frontalières ou touristiques, ce qui provoque une augmentation des loyers, au détriment des résidents. Ainsi, pour lutter contre ces phénomènes, le dispositif Pinel prévoit un plafonnement des loyers (en euro par m²) selon la Zone Pinel géographique dans laquelle vous investissez. Pour les baux conclus en 2024, les taux applicables sont les suivants :

• Zone A Bis : 18,89€/m² ;
• Zone A : 14,03€/m² ;
• Zone B1 : 11,31€/m²

Ces taux sont réévalués chaque année par l’État, qui ajuste les prix en fonction de l’offre et de la demande. 

Un accès pratique au marché de l'immobilier neuf

Le dispositif Pinel est une voie d’accès pratique et facile au marché de l'immobilier neuf actuel : les constructions neuves sont toutes soumises aux nouvelles dispositions légales et se développent dans les communes de toutes les tailles. La loi Pinel est donc une bonne solution pour se lancer sur le marché immobilier locatif. En effet, vous profitez de biens sans travaux à prévoir, des garanties décennales et biennales, mais aussi de frais de notaire réduits. 

 Le prix de revient correspond au prix d’acquisition du bien immobilier, auquel on ajoute :

• Les taxes : TVA, publicité foncière ;
• Les frais de notaire et d’agence ;
• Les droits d’enregistrement ;

Il est capital de connaître le prix de revient. Pour un appartement acheté 300.000 euros si vous bénéficiez d’un taux de 14 %, vous pouvez obtenir une réduction fiscale (sous conditions) de 42.000 euros.  De plus, les normes applicables aux appartements éligibles garantissent un confort et des prestations énergétiques de qualité. C’est un atout majeur, car la consommation baisse, tout comme les factures. 

Les évolutions du dispositif Pinel en 2024 qui impactent votre investissement

En 2022, le dispositif Pinel prévoyait des conditions particulières pour être éligible :

• Acquérir un bien neuf ou en VEFA (état futur d'achèvement) ;
• Respecter des critères de loyers et de revenus ;
• Acheter un logement dans un immeuble collectif  ;
• Être particulier, SCI ou Indivision ;

En 2024, toutes ces conditions restent valables pour bénéficier du dispositif Pinel classique.

D’autres critères viennent toutefois s'ajouter si vous souhaitez disposer des avantages de Pinel Plus. Ainsi, votre logement doit : 

• Soit être situé dans un Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV) ;
• Soit répondre à des exigences plus strictes en termes de performance énergétique et environnementale, mais aussi de confort et qualité d'usage :
• Respect de la norme RE2020 ;
• Respect d’une surface minimum selon le nombre de pièces (un studio ne peut pas faire moins de 28 m²) ;
• Les logements T3 et supérieurs doivent comporter une double exposition ;
• Le bien acquis doit posséder un extérieur (balcon, loggia, terrasse ou jardin).

Enfin, l’évolution majeure demeure sur le plan fiscal. Les réductions d'impôt Pinel classique diminuent pour les acquisitions effectuées en 2023, en métropole et en outre-mer.

Les pièges à éviter dans son investissement Pinel

L’investissement Pinel offre de nombreux avantages financiers. Cependant, l’obtention des réductions liées au dispositif dépend également de la mise en location. Vous avez douze mois, à compter de la livraison du bien, pour louer votre logement. C’est pourquoi vous devez faire attention à certains pièges.

Réfléchissez à la localisation de votre bien

Comme pour tout achat immobilier locatif, vous devez choisir avec précaution l’emplacement de votre appartement. En effet, une ville comme Paris (A bis) n’a peut être pas le même potentiel qu’une ville située en zone B1 (comme Metz). Il faut également être attentif à la situation géographique du bien convoité : proche d'un centre-ville, des transports, des commerces et autres points d'intérêt des potentiels locataires.

En d’autres termes, le choix d’une ville attractive, dynamique, avec un bassin d’emploi riche et diversifié, doit vous attirer. Si vous avez le choix entre plusieurs immeubles Pinel, choisissez celui qui présente le plus d’avantages pratiques pour vos locataires. Si vous ne louez pas votre bien dans les douze mois, vous perdez alors votre éligibilité au dispositif. 

Étudiez les dossiers de vos locataires

Contrairement à une location traditionnelle, la loi Pinel location encadre les loyers et les ressources. Ainsi, lors de l’étude des dossiers de vos locataires, vous devez être attentif aux plafonds de revenus. Ces taux sont fixés en fonction de la situation géographique (zonage, métropole, outre-mer) et les revenus sont vérifiés par le centre des Finances publiques lors de votre déclaration de revenus. Toutefois, si les revenus de vos locataires augmentent et dépassent les plafonds après la signature du bail, vous ne risquez rien et vous conservez les avantages fiscaux du dispositif Pinel.  

Pour rappel : les loyers demandés sont, eux aussi, plafonnés. Veillez à vous munir des garanties nécessaires (caution, assurance loyers impayés, etc.) comme pour toute location ordinaire. 

Parlez de votre projet immobilier avec un expert

Vous avez le projet d’investir via le dispositif Pinel ? Venez rencontrer nos conseillers commerciaux dans nos ICADE Store ou en espace de vente. Spécialement formés pour répondre à toutes vos interrogations, ils vous accompagnent tout au long du projet, du souhait d'investissement à la signature du bail locatif Pinel. Avec eux, trouvez le bien qui correspond à vos attentes, vos besoins et vos objectifs.

Calculez le potentiel rendement de votre investissement

En amont de l’achat, vous pouvez déjà déterminer le potentiel rendement de votre futur logement. En effet, les loyers sont encadrés par la loi Pinel, selon des critères de zones. Il vous suffit alors d’appliquer la formule suivante pour connaître de manière approximative les revenus que vous percevrez. Nous prenons comme exemple un T2 en zone A, d’une surface de 55 m² :

Loyer potentiel = surface x coefficient multiplicateur x plafond de loyer

Loyer potentiel = 55 x (0,7 + 19/55) x 14,03 €

Loyer potentiel = 806,73 €

Ce calcul loyer Pinel vous permet de connaître le loyer maximal que vous pouvez demander. Le rendement effectif de votre investissement locatif Pinel doit aussi prendre en compte les taxes, les charges et la réduction fiscale. N’hésitez pas à faire appel à un conseiller commercial ICADE pour une étude précise et complète de votre projet. 

Ayez un objectif à long terme

L’investissement Pinel nécessite de se projeter dans le temps : vous vous engagez à louer votre bien pendant une durée définie. Ainsi, comme pour tout achat immobilier locatif, vous devez définir une stratégie d’investissement et définir les buts que vous souhaitez atteindre. Que ce soit pour construire un patrimoine, avoir des revenus complémentaires lors de votre retraite ou obtenir une plus-value lors de la revente à terme, votre acquisition sera directement impactée par vos objectifs. Il est donc primordial d’en avoir connaissance le plus tôt possible pour faire le choix le plus adapté à votre situation. 

Choisissez bien votre durée d'engagement

Une fois les critères pour votre achat réunis, il ne vous reste plus qu’à choisir la durée d’engagement. De cette durée dépendra le montant de la réduction fiscale. En 2023, pour une durée de douze ans, vous pouvez obtenir jusqu’à 17,5 % de réduction d'impôt avec le dispositif Pinel classique, et jusqu’à 21 % avec Pinel Plus. 

La durée d’engagement vous oblige à louer pendant toute cette période, au risque de perdre le bénéfice fiscal et de devoir rembourser l’État. 

Dans quelle(s) ville(s) faut-il investir grâce au dispositif Pinel 2024 ?

La loi Pinel incite les particuliers investisseurs à acheter des biens dans des villes où le marché immobilier est tendu, soit les zones A, A bis et B1 du zonage Pinel. Cependant, le nouveau dispositif Pinel Plus apporte une nuance : seuls les logements situés en zone Pinel, respectant des critères spécifiques (plus exigeants en termes de confort et d’économies d’énergie) ou situés dans un Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV) sont éligibles. Voici à quoi correspond le découpage Pinel :

• Zone A Bis : Paris et plusieurs villes de la Grande Couronne, dont Le Chesnay, Boulogne-Billancourt, Aubervilliers, Fontenay-sous-Bois, ou encore Enghien-Les-Bains,  etc ;
• Zone A : Aix-en-Provence, Bordeaux, Toulouse, La Rochelle, Lyon, Villeurbanne, Marseille ou Montpellier, Annemasse, Megève, Gex, etc ;
• Zone B1 : Bordeaux, Nantes, Pornic, Rennes, Dijon, Tournefeuille, Villeneuve-d'Ascq, etc.... et les villes d’outre-mer. 

Pourquoi certaines villes sont éligibles et pas d'autres ?

L’éligibilité d’une commune dépend de plusieurs facteurs :

• La tension du marché immobilier ;
• Sa position géographique : les villes situées sur la Côte d’Azur ou dans les stations de ski prisées ont connu une forte hausse des loyers, qui empêche les locaux de se loger ;
• Le zonage.

Ainsi, une ville peut être considérée comme éligible pendant un an, puis être déclassée l’année suivante. C’est donc la situation immobilière locale qui prime.