Le statut de loueur en meublé non professionnel offre de nombreux avantages pratiques et fiscaux pour les personnes choisissant d’investir dans l’immobilier locatif. Il se trouve que vous pouvez tout à fait louer en tant que LMNP votre résidence secondaire (et même votre résidence principale), ce qui peut être très avantageux, étant donné que vous n’aurez généralement pas ou peu de frais à prévoir, car votre bien était déjà habitable avant la mise en location.


LMNP : définition


Le statut LMNP est un dispositif visant à encourager la location de biens meublés. Ce dispositif offre le choix entre deux régimes fiscaux, le régime micro-BIC et le régime réel. Il permet ainsi de louer un logement meublé, avec des baux souples et une fiscalité très avantageuse. Ainsi le logement neuf (dans ce cas, privilégiez un achat dans un secteur prometteur comme Rennes) ou ancien est sommairement meublé pour les locataires souhaitant louer pour une courte durée (étudiants par exemple) ou dont les revenus sont trop modestes pour investir dans un ameublement.


Pourquoi louer sa résidence secondaire en LMNP ?


Il est tout à fait possible que le bien en votre possession (ou en celle d’une indivision) que vous souhaitez louer en meublé soit votre résidence secondaire. En effet, cette dernière, située à la plage, à la campagne ou à la montagne, est votre lieu de vacances, de retraite, dans lequel vous n’allez que quelques semaines par année. Au lieu de laisser le logement en état le reste du temps et de payer des charges et des frais d’entretien dans le vide, vous pourriez être tenté de le louer, pour compenser vos charges d’une part, et pour générer un revenu complémentaire d’autre part. 


Louer sa résidence secondaire en LMNP peut être très pratique, étant donné que vos meubles y sont déjà installés (s’il n’y en a pas encore et que votre résidence secondaire est neuve, vous pouvez aussi opter pour le dispositif Pinel). De plus, vous n’avez pas acheté le bien dans le seul but de le louer puis de le revendre, vous comptez l’habiter aussi. Cela signifie que c’est un achat que vous avez effectué avant de prendre en compte le statut LMNP. Vous rentabiliserez donc vous-même les intérêts d’emprunt et autres frais à l’achat, car vous y vivrez probablement à l’avenir.


La majeure partie du temps, les résidences secondaires sont situées sur des lieux de vacances, qui sont donc fort touristiques. Il s’agit là d’une belle opportunité, car vous aurez l’occasion de louer votre logement meublé en tant que résidence de tourisme, ce qui vous permettra d’une part de choisir de ne pas louer le bien durant votre séjour en son sein, et d’autre part de bénéficier d’un abattement de 71 % sur vos revenus locatifs, au lieu de 50 % dans le cas d’une location meublée non touristique.


Les conditions à respecter pour le statut LMNP


Cependant, pour bénéficier du statut LMNP et de ses avantages, vous vous devez de respecter certaines conditions.
Premièrement, vos revenus locatifs annuels ne doivent dépasser en aucun cas 23 000 € ou 50 % des revenus globaux de votre foyer. Si vous dépassez ce seuil, vous passerez au statut LMP, bien moins avantageux fiscalement parlant.


Deuxièmement, le logement doit faire plus de 9 m² et doit être meublé. Cela signifie qu’il doit disposer :

  • D’un lit, d’une couverture et de rideaux/stores/volets pour occulter les fenêtres de la chambre à coucher ;
  • D’un four (ou four à micro-ondes), de plaques de cuisson, d’un réfrigérateur et d’un congélateur (qui peut faire partie du réfrigérateur) ;
  • D’une table, de chaises, de luminaires, ainsi que de rangements ;
  • Du matériel nécessaire à l’entretien du logement ;
  • De vaisselle et d’ustensiles de cuisine, en quantité suffisante.

Une fois toutes ces conditions remplies, vous pouvez jouir du statut LMNP.


Quelle fiscalité pour les revenus locatifs ?


Au sein du statut LMNP, vous aurez le choix entre le régime réel et le régime micro-BIC.


Le régime micro-BIC fonctionne à partir du principe de l’abattement fiscal. Ainsi, seulement 50 % de vos revenus seront imposables, voire 29 % si vous louez en tant que logement touristique. Ce régime est plafonné à un revenu de 72 600 € annuel (176 200 € en cas de logement touristique). Les tâches administratives sont faibles, car vous n’avez qu’à déclarer vos revenus annuels locatifs lors de votre déclaration d’impôts.


Le régime réel, lui, ne fait pas bénéficier d’abattement. Avec le régime réel, vous devrez déclarer chacune de vos charges, qui seront ensuite déduites de votre revenu. Les charges sont multiples et, additionnées avec l’amortissement fiscal, elles peuvent vous exonérer totalement d’impôts sur vos recettes locatives, en faisant passer le revenu imposable en déficit, reporté sur l’année d’après. De cette façon, vous pourrez ne payer aucun impôt pendant près de 10 ans.


Il est donc tout à fait astucieux de réaliser un investissement locatif en LMNP avec sa résidence secondaire. Elle pourra servir de logement touristique et vous procurer un revenu complémentaire à la fiscalité très faible et des tâches administratives souvent légères. Vous rentabiliserez alors largement l’investissement que vous avez fait, tout en profitant de votre résidence secondaire lorsque vous êtes en vacances.