L'amortissement LMNP ce que vous devez savoir

Lorsque vous investissez dans un logement meublé, vous pouvez potentiellement bénéficier du statut LMNP (seul ou en indivision). Ce statut offre de nombreux avantages, en termes de fiscalité et en termes de praticité (comme la possibilité de location de la résidence principale ou secondaire par exemple). En effet, en tant qu’investisseur au statut LMNP, vous aurez le choix (ou l’obligation) entre deux régimes d’imposition différents : le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier régime vous procure un abattement (de 50 ou 71 %) tandis que le second vous propose de déclarer des charges déductibles, dont l’amortissement. Grâce à cela, vous pouvez être de réduction d’impôts, jusqu’à l’exonération complète, et ce sur une durée pouvant aller jusqu’à 10 ans.

L’amortissement comptable du régime LMNP, définition :

L’amortissement comptable permet de réduire vos impôts en comptabilisant la dépréciation de la valeur des différents biens achetés et comptabilisés. L’amortissement est considéré comme une charge déductible pour toute personne qui dispose du statut LMNP, qui est inscrit au régime réel et dont le bien est inscrit à l’actif. L’amortissement est calculé en fonction de deux facteurs : la durée d’utilisation du bien et le coût initial de ce dernier. À partir de ces données est calculé un montant de charge déductible mensuel. Pour faire simple, l’amortissement prend en compte la perte de valeur d’un bien selon sa durée de vie, définie préalablement. Ainsi, par exemple, la durée de vie d’un téléphone sera bien moindre comparé à celle du local.

L’amortissement est un des dispositifs les plus avantageux fiscalement au sein de l’immobilier (avec le dispositif Pinel, le dispositif Censi-Bouvard, etc.).

Quelles charges sont dépréciables en LMNP ?

Au sein du statut LMNP, seul le régime réel permet de comptabiliser les charges déductibles, le régime micro-BIC fonctionnant sur le principe de l’abattement fiscal. Ainsi, vous aurez l’opportunité de déclarer certaines charges, qui, déduites de votre revenu annuel locatif, vous permettront d’avoir un revenu fiscal plus faible, nul ou même déficitaire, et ce potentiellement jusqu’à la revente. Voici donc la liste des charges que vous pouvez déduire en LMNP au régime réel (avec bien inscrit à l’actif) :

• Les frais de gestion, l’entretien et les réparations ;
• Les frais de procédure si le locataire et le loueur entrent en litige ainsi que les provisions liées au risque ;
• Les consommations liées au loyer ;
• La taxe foncière ;
• Les frais d’assurance, les droits d’enregistrement et les frais de notaire ;
• Les frais de procédure si le locataire et le loueur entrent en litige ainsi que les provisions liées au risque ;
• Les intérêts d’emprunt (majoré des frais de dossier, garanties et prime d’assurance) ;
• L’amortissement.

Souvent, l’amortissement des différents biens représente une grande partie des charges déductibles, avec les intérêts d’emprunt. 

Amortissement du mobilier

Parmi les différents types d’amortissement, le mobilier revient systématiquement à l’une des principales positions. En effet, si votre bien est inscrit à l’actif, vous avez la possibilité d’amortir le mobilier que vous avez acheté pour le logement meublé. Par mobilier, on entend l’ensemble des biens meubles qui équipent ou servent à l’aménagement d’un local public ou privé. Pour un appartement meublé, cela concerne le lit, la table, les meubles de cuisine…

Le mobilier bénéficie de la méthode simple de l’amortissement linéaire, ce qui signifie que chaque année, l’amortissement sera de la même somme que l’année précédente.
Si la durée d’amortissement fixée par l’administration fiscale pour le mobilier est de 10 ans, les loueurs en meublé, qui en font un usage intensif, verront plutôt un amortissement sur 5 à 7 ans. Il est aussi établi que le taux d’amortissement serait de 10 %.

Est-ce possible de rendre déductibles les travaux ?

Il est concrètement possible de faire de vos travaux un amortissement. Cela peut être pour des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement et même d’amélioration. La durée de l’amortissement pour les travaux varie entre 5 et 20 ans, en fonction du type de travaux effectués. Ainsi, voici la liste des types de travaux et de leur durée d’amortissement :

• Travaux de revêtements de sol : 5 ans ;
• Travaux de peinture et de papier peint : 10 ans ;
• Travaux de parquets et de maçonnerie : 15 ans ;
• Travaux d’électricité : 20 ans.

Pour bénéficier de l’amortissement, les travaux effectués doivent avoir coûté plus de 600 €, et ce après le début de l’activité de loueur en meublé non professionnel. En effet, si vous avez acheté le bien immobilier et que vous avez effectué des travaux (pour le rénover par exemple) avant d’être immatriculé LMNP, alors vos dépenses ne peuvent pas être amorties.

L’amortissement du bien immobilier

Lorsque vous achetez un bien immobilier en vue de le louer en meublé, vous pouvez le faire amortir. L’amortissement lié à ce bien n’est pas basique, car vous devez séparer chaque composant (toiture, installation électrique, etc.). Chacun d’entre eux a une durée d’amortissement différente, ce qui complexifie la tâche. De plus, il est impossible d’amortir le coût du terrain.

Voici donc une liste des différents composants du bien, de leur durée d’amortissement et de leur taux :

• Agencements intérieurs, ascenseurs et étanchéité : 15 ans, avec un taux annuel de 6,67 % ;
• Toiture et installation électrique : 25 ans avec un taux annuel de 4 % ;
• Gros œuvre : 80 ans, avec un taux annuel de 2,5 %.

Cependant, vous pouvez gagner au change en investissant dans de l’immobilier neuf dans des villes à fort potentiel comme Montpellier, car la dépréciation du bien n’impactera pas ou très peu la plus-value à la revente.

2 Exemples de calcul d’amortissement en LMNP :

Parce que l’amortissement n’est pas toujours facile à comprendre, voici deux exemples de cas d’amortissement.

Exemple n° 1 :

Il peut y avoir une certaine particularité dans l’amortissement d’un bien. En effet, si vous avez acheté un meuble ou effectué des travaux à la mi-année, votre amortissement ne se fera pas sur une année complète. Voici donc un exemple dans le cas de travaux de peinture pour une valeur de 10 000 €, amortis sur 10 ans à un taux de 10 % annuel. Vous avez effectué cet achat le premier avril de l’année 2012.

Exemple n° 2 :

Au sein du deuxième exemple, nous parlerons du cas de l’amortissement du bien immobilier. Ici, le bien acheté était d’une valeur de 500 000 €, dont 20 % de terrain. L’amortissement se fera donc sur les différents composants du logement, sur des durées différentes. Dans ce cas précis, les composants représentent chacun un pourcentage différent du coût total.