Comment transformer le déficit LMNP en avantage ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) vous permet de louer un logement meublé, en location de courte durée ou non, avec à la clé des avantages fiscaux très intéressants. Lorsque vous effectuez votre déclaration de début d’activité en LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro BIC ou le régime réel (simplifié ou normal). Bien qu’il soit plus complexe que le régime micro-BIC, le régime réel simplifié est celui qui offre le plus d’avantages fiscaux, notamment la déduction des charges réelles, l’amortissement du bien et le report du déficit LMNP. 

Qu'est-ce qu'un déficit en LMNP (Location meublée non professionnelle) ? 

Rappel et définition du dispositif LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) intéresse les personnes qui souhaitent investir dans le but de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Ce statut permet de mettre en location un logement meublé d’une superficie supérieure à 9 m², comportant les meubles et équipements  suivants (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) :

●    Les éléments de literie, dont les couvertures et les couettes ;
●    Le four ou four à micro-ondes et les plaques de cuisson ;
●    Un réfrigérateur et un congélateur ou, à défaut, un réfrigérateur possédant un compartiment de froid négatif d’une température maximale de -6°C ;
●    Du mobilier, dont des étagères, une table et des sièges ;
●    La vaisselle (en quantité suffisante pour prendre un repas et les ustensiles de cuisine (casseroles, poêles ...) ;
●    Des volets ou des dispositifs d’occultation des fenêtres dans les chambres ;
●    Des luminaires ;
●    Du matériel d’entretien ménager, adapté au type de sol (aspirateur, balai, serpillière…).
 

Pour bénéficier des avantages fiscaux LMNP, il ne faut pas dépasser un seuil de revenus locatifs annuels de 23 000 €, ou de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Si vous respectez ces conditions, vous pourrez bénéficier d’un régime fiscal avantageux pour votre Location Meublée Non Professionnelle.  

Fonctionnement du déficit

On mentionne le terme de déficit lorsque le montant des charges du bien mis en location est supérieur aux revenus locatifs. Le déficit LMNP est imputable sur les seuls revenus locatifs, contrairement au déficit foncier, qui est imputable sur le revenu global. Le déficit LMNP est à ne pas confondre avec le déficit foncier, qui ne concerne que les biens loués vides.

 Il est possible qu’une location saisonnière meublée génère un déficit LMNP après déduction des frais et charges locatives, des intérêts et frais d’emprunts et de l’amortissement immobilier. 

Lorsqu’il y a un déficit LMNP, le bailleur ne va payer aucun impôt sur ses revenus locatifs. Si le déficit LNMP n’est pas un crédit d’impôt, il sera tout de même reporté d’une année sur l’autre, et ce, pendant 10 ans maximum.

Comment calculer le déficit LMNP ? 

Pour calculer le déficit LMNP, il faut appliquer la même formule que pour calculer le bénéfice LMNP :

Déficit/Bénéfice LMNP = Revenus locatifs bruts – frais et charges déductibles LMNP – intérêts et frais d’emprunt.

Pour calculer le déficit, on va donc soustraire aux revenus locatifs les dépenses éligibles LMNP :

●    La taxe foncière
●    Les charges de copropriété
●    Les frais de gestion locative
●    Les frais d’assurance
●    La CFE (Cotisation foncière des entreprises)
●    Les dépenses de réparation et d’entretien du logement (hors construction, reconstruction ou agrandissement)
●    Le taux d’amortissement (prise en compte de la perte de valeur du bien pour cause de vieillissement, assimilée à une charge non décaissée)
●    Les intérêts et frais d’emprunt
 

Si le résultat est positif, la location meublée a généré un bénéfice, alors que si le résultat est négatif, il y a déficit LMNP. Le montant du déficit est imputable sur les revenus locatifs, dans la limite de 10 700 € par an. Si le déficit est supérieur à 10 700 €, il faudra imputer l’excédent l’année suivante. C’est ce que l’on appelle un déficit foncier antérieur.

Comment bénéficier du déficit en LMNP ? 

Pour bénéficier du déficit en LMNP, il faut que le bien soit meublé (sinon, on parle de déficit foncier). Il faut également avoir opté pour le régime réel simplifié et non pour le régime micro BIC au moment du choix du régime fiscal de son activité de Loueur Meublé Non Professionnel. Le déficit LMNP est en effet réservé aux propriétaires qui sont soumis au régime réel simplifié BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Contrairement au régime micro BIC où les revenus locatifs sont soumis à un abattement fiscal LMNP forfaitaire de 50 %, le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles liées aux biens immobiliers LMNP. 

Peut-on reporter le déficit en LMNP ? 

Les conditions

Le report du déficit LMNP est possible sous certaines conditions. Si vous avez opté pour le régime réel, vous pouvez reporter le déficit LMNP pendant les 10 prochaines années. En cas de revente, ce déficit reportable n’aura pas d’incidence sur le calcul de la plus-value immobilière des investisseurs LMNP.  

La déclaration du report 

La déclaration du report du déficit LMNP se fait en même temps que la déclaration de l’impôt sur le revenu. Les propriétaires d’une location meublée non professionnelle doivent remplir le formulaire2042-C-PRO, quel que soit le régime fiscal choisi. Mais la déclaration des revenus locatifs est plus complexe pour ceux qui ont opté pour le régime du réel.

Voici les démarches à suivre pour déclarer votre report du déficit lors de votre déclaration 2042 LMNP :

1.Remplir le formulaire n°2031 et les annexes 2033-A à 2033-E (bilan annuel LMNP, compte de résultat simplifié, amortissements, immobilisations et plus-values, déficits reportables et valeur ajoutée). 

2. Reporter le résultat dans le formulaire 2042 C-PRO, cases 5GA et 5GJ

Comment réaliser une plus-value immobilière avec le déficit reportable ?

En cas de revente de votre bien immobilier en LMNP, vous pouvez réaliser une plus-value immobilière, donc un gain sur votre vente. En LMNP, la plus-value immobilière relève du régime des plus-values privées des particuliers. Elle est donc gérée par le notaire chargé de rédiger l’acte de vente. Les reports de déficits des années antérieures sont conservés. De cette manière, ils pourront s’imputer dans les 10 années suivantes sur des BIC.

Ce traitement diffère de celui de la plus-value réalisée sur la vente d’un logement LMP. En effet, dans le cas du statut LMP, la plus-value dépend du régime des plus-values professionnelles, le bénéfice de la vente entre donc dans le résultat de l’entreprise et sera imposable à ce titre. 

Le déficit LMNP est l’un des avantages fiscaux du régime réel simplifié. Il est généré lorsque les charges déductibles sont supérieures aux gains locatifs, et est reportable sur 10 ans, sans avoir d’impact sur la plus-value au moment de la revente.