Pinel vs LMNP : comment choisir ?

Au sein des investissements locatifs, deux termes reviennent souvent : l’investissement en LMNP et celui en Pinel. Le premier est un statut concernant les locations meublées et qui offre de nombreux avantages fiscaux. Le second est une loi (loi Pinel) qui concerne tout achat de logement à but locatif et qui procure des réductions d’impôts. Ces deux dispositifs en vogue présentent chacun des avantages, mais alors lequel choisir ?

Pinel vs LMNP : deux dispositifs bien différents

Ces deux dispositifs fonctionnent de façon bien différente, avec des caractéristiques opposées. Cependant, s’il y a bien un paramètre sur lequel ils sont identiques, c’est celui financier. En effet, la loi Pinel comme le statut LMNP disposent d’arguments de taille.

Dispositif Pinel :

Le dispositif Pinel concerne tous les investissements locatifs, tant que le logement est loué « nu » (proposé sans mobilier et matériel) et neuf, rénové à un coût supérieur à 25 % de la valeur du bien ou réhabilité. En effet, si vous achetez un bien immobilier dans le but de le louer et que vous vous y engagez, alors vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts sur la valeur du logement. Ainsi, trois échelons existent quant à la déduction d’impôts :

1. Si vous vous engagez à louer pendant 6 ans, alors la réduction d’impôts sera de 12 % ;
2. Si la durée d’engagement est de 9 ans, alors ce seront 18 % d’impôts qui seront déduits ;
3. Pour finir, un engagement portant sur 12 ans octroie une réduction d’impôts à hauteur de 21 %.

Cette aide est néanmoins plafonnée à un achat de 300 000 €. Si votre achat est supérieur, votre réduction portera sur 300 000 €.

Dispositif LMNP : 

Le dispositif LMNP, quant à lui, concerne uniquement les logements meublés (d’où le nom « Loueur Meublé Non Professionnel). Ce dispositif est limité à des revenus locatifs annuels de 23 000 € (ou inférieurs à 50 % des revenus globaux). Il existe sous deux régimes d’imposition. Le premier, le régime micro-BIC, est plafonné à 72 600 € de revenus locatifs annuels (176 200 € en location touristique). Il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus (71 % pour les logements à but touristique). Le second régime, appelé régime réel, permet de déduire de nombreuses charges et amortissements du revenu annuel, ce qui peut entraîner une exonération d’impôts. 

Pourquoi choisir le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel est un réel coup de pouce au niveau des impôts. En effet, toute personne qui souhaite opter pour le dispositif Pinel peut bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000 € (21 % de 300 000 €), ce qui procure un avantage non négligeable si vous souhaitez payer moins d’impôts. De plus, les personnes souhaitant être locataires d’un logement neuf nu (dans des secteurs géographiques porteurs comme l’Île-de-France) sont bien souvent à la recherche d’une location à long terme. Ce sont le plus souvent des familles, des personnes actives, des couples… Cela accorde ainsi une certaine sérénité quant à la perception des loyers et la durée du bail.

Pourquoi choisir le dispositif LMNP ?

Le dispositif LMNP présente des avantages sur de nombreux points. 
Premièrement, la fiscalité est très avantageuse. Vous pouvez même être exonéré d’impôts sur une longue durée (jusqu’à 10 ans parfois).
Deuxièmement, vous disposez d’une souplesse quant aux baux. Si vous souhaitez disposer, à l’inverse du dispositif Pinel, d’un bail court (pour un étudiant par exemple), alors il est mieux de choisir le LMNP, qui offre aussi la possibilité d’un préavis seulement 3 mois avant la fin du bail.

Troisièmement, le dispositif LMNP permet d’avoir une rentabilité intéressante, en moyenne de l’ordre de 4 à 5 %. Pour finir, le dispositif LMNP permet de bénéficier d’une plus-value à la revente maigrement imposée.

Quatrièmement, en cas de volonté d’investissement locatif à plusieurs, le statut LMNP permet l’indivision tandis que Pinel contraint à choisir la SCI.
Cinquièmement, le dispositif LMNP offre la possibilité de louer sa résidence principale ou sa résidence secondaire.

Pinel ou LMNP, notre comparatif :

Pour vous guider dans votre choix entre Pinel et LMNP, vous avez accès ci-dessous à un comparatif simple des deux dispositifs d’investissement locatif.

Les conditions locatives :

Chacun des deux dispositifs requiert des conditions préalables avant de pouvoir louer. Pour profiter du dispositif Pinel, il faut respecter certaines règles liées au logement :

• Le bien acheté doit être neuf, bientôt achevé, rénové (les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût de l’opération), réhabilité, construit par un particulier ou être un local transformé en logement ;
• La location doit être nue, ce qui signifie que le bien loué ne doit pas être meublé ;
• Le locataire doit déclarer le logement loué comme étant sa résidence principale.

Pour le statut LMNP, il est impératif que le logement loué soit meublé, dans les conditions légales (+ de 9 m², mobilier obligatoire, matériel d’entretien ménager…) et dont les revenus n’excèdent pas 23 000 € mensuels (ou 50 % des revenus globaux du foyer).

La durée d’engagement :

Alors qu’un bien loué en LMNP ne dispose pas de durée d’engagement, il en existe 3 différentes pour le dispositif Pinel. En effet, vous devez vous engager sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.

La zone géographique :

En LMNP, la zone géographique n’a pas d’importance. Vous devez simplement vous assurer qu’il y a de la demande locative là où vous souhaitez investir. Pour Pinel, c’est différent. Comme ce dispositif a été créé pour remédier à la forte demande de logement des zones « tendues », il est exclusivement destiné à ces zones. Ainsi, la France est séparée en 5 zones : A, Abis, B1, B2 et C. Actuellement, seules les zones A, Abis et B1 sont éligibles au dispositif Pinel.

Les spécificités fiscales :

Le dispositif permet une réduction d’impôts d’une valeur variant entre 12 et 21 % de la valeur d’achat du bien immobilier. Le statut LMNP, lui, fait bénéficier soit d’un abattement de 50 à 71 % sur les revenus locatifs annuels, soit de nombreuses déductions de charges, pouvant exonérer d’impôts les revenus locatifs.

Tableau récapitulatif :