Immobilier écologique : comment investir durablement ?

Les maisons écologiques et l’écoconstruction présentent de nouvelles solutions face aux enjeux environnementaux. Blâmé pour sa consommation d’énergie, l’immobilier fait partie des principaux émetteurs de gaz à effet de serre. Aujourd’hui, de plus en plus de logements neufs s’inscrivent dans une démarche écologique. Pour respecter l’environnement, de nouveaux types d’habitats ont vu le jour. Les maisons écologiques cherchent à réduire leur consommation d’énergie et la production de déchets, tout en utilisant des matériaux durables.

Quel lien entre écologie et immobilier ?

L’immobilier a un réel impact sur l’environnement et la biodiversité, à travers la consommation d’énergie du logement (eau, électricité, chauffage, climatisation), mais aussi de par les matériaux utilisés pour sa construction. Selon l’Ademe, en 2011, l’immobilier a produit plus de 40 % de l’énergie finale consommée en France. Le monde du bâtiment a même dépassé les secteurs des transports, de l’industrie et de l’agriculture en matière de consommation énergétique. 
Pour réduire son impact écologique, l’immobilier doit impérativement s’inscrire dans une démarche responsable. Les acquéreurs doivent se soucier de la consommation énergétique de leur bien immobilier. Ils doivent miser sur une construction durable, aux bonnes performances énergétiques. Pour la construction d’un logement neuf, l’utilisation de matériaux non toxiques et les énergies renouvelables ont évidemment leur rôle à jouer.

Les lois Grenelle 1 et 2

Lié au développement durable, l’immobilier écologique répond à un certain nombre de normes, labels et certifications qui encadrent sa mise en œuvre et le respect des bonnes pratiques environnementales. En 2007, le Grenelle de l’environnement a fortement influé sur le droit immobilier. 
Depuis 2009, la France s’est engagée, par la loi Grenelle 1, à réduire drastiquement ses émissions de gaz à effet de serre d’ici 2050. Pour ce faire, les bâtiments neufs doivent depuis 2020 produire plus d’énergie qu’ils n’en consomment. La loi Grenelle 2, adoptée en 2010, a eu des conséquences sur les secteurs du bâtiment et de l’immobilier, notamment grâce à :

• La mention de la performance énergétique pour les immeubles lors de la mise en vente ou en location du logement (depuis 2011) ;
• La mise à disposition du Diagnostic Performance Energétique (DPE) au candidat acquéreur ou locataire par le propriétaire. (ce document doit également être joint au bail de location) ;
• Le respect du niveau Bâtiment Basse Consommation (BBC) pour la performance énergétique des logements neufs (collectifs et individuels) : leur consommation en énergie primaire ne doit pas être supérieure à 50 kilowatts heures par mètre carré et par an ;
• La réalisation d’un bilan énergétique tous les 5 ans (depuis 2012) pour les immeubles équipés d’un chauffage collectif.

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Pourquoi investir dans un bien écologique ?

Faire l’acquisition d’un bien écologique, plus respectueux de l’environnement, présente des avantages non négligeables pour les investisseurs.

Une réduction de la consommation d’énergie

Grâce à une meilleure isolation, un habitat écologique permet aux occupants de consommer moins d’électricité pour le chauffage ou la climatisation des pièces. Une maison écologique fait la part belle aux matériaux non issus de la pétrochimie, qui sont très polluants. Pour isoler le logement, il faut donc éviter les matériaux synthétiques et miser sur des laines minérales, végétales ou animales, comme la paille, la ouate de cellulose, le chanvre ou la laine de mouton.

Une amélioration du confort de vie

Une meilleure isolation des murs et de la toiture entraîne une baisse de la consommation électrique, mais aussi, une amélioration de la qualité de l’air. Une maison bien isolée est une maison qui consomme moins, mais elle est aussi un habitat plus sain qui prend soin de la santé de ses occupants. 

Une vraie plus-value au moment de la vente

Nombreux sont les logements mal isolés à être mis en vente sur le marché. Une maison parfaitement isolée se vendra par conséquent plus cher qu’un habitat aux déperditions d’énergie conséquentes. De même, les habitats autonomes, les logements équipés de matériaux durables ou recyclés et ceux dotés d’équipements écologiques - comme des panneaux solaires - offriront une vraie plus-value au logement. Ils séduiront également davantage les investisseurs engagés dans un investissement responsable et écologique. 
 

Des avantages fiscaux significatifs

L’acquisition d’un bien écologique donne droit à une réduction de la TVA (5,5 % au lieu de 19,6 %) pour l’achat d’installations de chauffage à bois, de panneaux photovoltaïques ou concernant l’isolation thermique. Dans certaines conditions, les locataires, propriétaires et bailleurs d’un logement de plus de 2 ans, loué pendant au moins 5 ans, peuvent également souscrire à un crédit d’impôt « Développement durable » pour l’installation de ces mêmes équipements.

Comment investir dans l’immobilier écologique ?

Les nouvelles normes énergétiques poussent les propriétaires à rendre leur bien immobilier plus vert pour s’adapter aux contraintes du marché. Aujourd’hui, en France, les biens écologiques représentent seulement 15 % environ du parc immobilier. 
Pour réaliser un investissement immobilier écologique, il faut que le bien concerné respecte plusieurs labels, mis en place depuis les années 2000. Un habitat écologique doit notamment être labellisé RT 2012 ou RE 2020

Le Label BBC

Le label bâtiment basse consommation (BBC) est une réglementation thermique française qui concerne les bâtiments neufs et les rénovations. Obligatoire pour les nouvelles constructions depuis 2012, cette norme vise à réduire la consommation énergétique du bien grâce à l’isolation, la ventilation, l’exposition au soleil et l’étanchéité de l’air.

La RT 2012 et RE 2020

La Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) fixe une limite à la consommation énergétique des programmes neufs. Leur consommation d’énergie primaire ne doit pas excéder 50 kWhep par mètre carré et par an.

La Règlementation Environnementale (RE 2020) est un ensemble d’exigences qui s’applique à tous les bâtiments de logements collectifs neufs dont le dépôt de permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2022. Elle impose un niveau maximal de consommation d’énergie et d’émissions de CO2eq/m²SHAB ainsi que des obligations en matière de conception du bâtiment et de confort, notamment le confort d’été.

Les autres réglementations

D’autres labels entrent en vigueur en fonction du type de construction. Parmi eux, le label bâtiment bas carbone (BBCA) valorise les immeubles qui ont une faible empreinte carbone et qui privilégient l’économie circulaire.

Le rôle des experts immobiliers

De nombreux promoteurs, comme Icade Immobilier, se sont également spécialisés dans les programmes écologiques, en sélectionnant des biens certifiés. Faire appel à un expert en immobilier vous aidera également à trouver des biens immobiliers qui respectent les labels et les réglementations en vigueur. Il vous conseillera également sur les aides financières auxquelles vous avez droit. Il vous épaulera aussi pour vos investissements en loi Pinel. Rappelons que ce dispositif propose des avantages fiscaux à hauteur de 12 à 21 % en fonction de la ville où l’acquisition est réalisée, notamment pour les programmes immobiliers neufs d’Île-de-France.

Faut-il privilégier une maison ou un appartement neuf ?

Soumises aux dernières normes en vigueur, les constructions neuves ont une empreinte carbone beaucoup plus faible. Les logements neufs sont donc des logements écologiques, contrairement aux vieux appartements ou aux maisons anciennes. 
Pour réaliser un investissement écologique, mieux vaut se tourner vers les appartements et les maisons neuves. Ils sont tenus de respecter le label BBC, depuis 2012, et la réglementation énergétique 2020, pour les programmes immobiliers neufs construits à partir de 2021.
Privilégiez aussi les investissements dans des écoquartiers, qui concentrent des immeubles écologiques et à terme, verront naître les immeubles écologiques du futur. 

Quels sont les pièges à éviter ?

À partir de 2021, les nouvelles constructions doivent être quasiment neutres en énergie (QNE). Mais la construction d’un logement écologique peut représenter des frais exorbitants si l’on fait les mauvais choix. Il est donc primordial de demander des devis à plusieurs professionnels et de faire jouer la concurrence, pour trouver le prix le plus raisonnable. 
Si vous réalisez un investissement immobilier, assurez-vous que le bien que vous souhaitez acquérir respecte les normes en vigueur. 
Aussi, n’oubliez pas de réclamer les aides auxquelles vous avez droit dans le cadre de cette transition énergétique. Parmi elles :

• Une réduction de la TVA pour les travaux de la maison (5,5 % au lieu de 20 %) ;
• Une exonération partielle de la taxe foncière pendant 2 ans après la fin des travaux ;
• Une réduction du crédit d’impôt transition énergétique à hauteur de 30 %, pour tous les travaux visant à améliorer la performance énergétique.