Avec la fin de la loi Pinel, de nouvelles opportunités d’investissement dans l’immobilier neuf s’offrent à vous. Elles restent très avantageuses pour investir dans la pierre.
Parmi elles, le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) se distingue par ses avantages fiscaux et sa rentabilité attractive. Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide complet et trouvez la solution la mieux adaptée à vos objectifs d’investissement : Loueur en meublé non professionnel – Le Guide Complet | Icade Immobilier.
 

 

Le dispositif Pinel offre une défiscalisation intéressante aux investisseurs dans un bien neuf. La loi Pinel comment ça marche?

Pour profiter chaque année d’une réduction d’impôt sur les revenus perçus avec votre investissement locatif, il faut remplir les différentes conditions d'éligibilités dispositif Pinel. En métropole comme en Pinel Outre-mer, la réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement locatif. Elle peut être de 6, 9 ou 12 ans. Mais vous pouvez découvrir comment prolonger Pinel pour continuer à profiter de cet avantage fiscal. Lors de la première déclaration d’impôt, vous avez le choix entre le régime réel ou le régime micro-foncier. On vous explique comment déclarer vos revenus Pinel si vous avez choisi ce deuxième type.

 

Déclarer ses revenus micro-fonciers

Vous avez investi en loi Pinel et réalisez votre première déclaration d’impôt ? Deux options s’offrent à vous. Vous pouvez choisir de déclarer vos revenus locatifs sous le régime réel ou sous le régime micro-foncier. Chacun d’entre eux possède ses propres particularités.

 

Qu’est-ce que le micro-foncier ?

Le régime micro-foncier est le régime par défaut. Il s’impose de lui-même lorsque le montant total des revenus fonciers bruts est inférieur à 15.000 €. Grâce à ce type de régime, les investisseurs d’un bien Pinel profitent d’un abattement forfaitaire de 30 %. Celui-ci est calculé sur les revenus bruts, hors charges des loyers.

 

Comment déclarer en micro-foncier sous Pinel ?

Sous le régime micro-foncier, vous devez indiquer vos revenus fonciers bruts dans la section « Réductions et crédits d’impôts/Investissements locatifs : loi Pinel » du formulaire 2042 C.  Lors de votre déclaration d’impôts annuelle, il n’est pas nécessaire de remplir le formulaire 2044, qui est dédié à ceux qui déclarent sous le régime réel.

 

La première année, sous le régime micro-foncier, vous devez transmettre :

  •   Le formulaire 2044EB avec statut du bailleur privé - engagement de location ;
  •   Le formulaire de revenus complémentaires 2042C, en reportant le montant de votre réduction fiscale.

Vous devez effectuer votre déclaration :

  • L’année d’acquisition du bien immobilier si vous avez fait l’acquisition d’un logement neuf ;
  • L’année d’achèvement des travaux si le logement doit être réhabilité ;
  • L’année d’achèvement du logement pour les biens en VEFA.

 

Quelles charges déduire du foncier ?

Lorsqu’une déclaration s’effectue sous le régime réel, vous pouvez déduire plusieurs charges, telles que :

  • Les charges de copropriété,
  • Les frais liés à la gestion locative
  • Les coûts de travaux et de réparations ;
  • Les taxes et impôts ;
  • Les intérêts de l’emprunt bancaire.

 

Le régime réel permet donc d’être imposé sur le bénéfice réalisé grâce à l’investissement.

Contrairement au régime réel, le régime micro-foncier ne permet pas de déduire ces charges. Au moment de la déclaration, il faut donc calculer l’ensemble des revenus locatifs perçus au cours de l’année.

Si votre bien Pinel vous rapporte un loyer de 600 € par mois, alors le montant à déclarer sera de : 600 x 12 = 7.200 €.

 

Quelles sont les possibilités de déclaration de revenus sous Pinel ?

La première année, en fonction de vos revenus locatifs, vous devez choisir entre le régime micro-foncier et réel. Ce dernier est préconisé si vos revenus dépassent 15 000 € par an ou si vous avez souscrit un emprunt bancaire. Rappelons qu’avec le régime réel, les mensualités de votre prêt sont déductibles de vos revenus lors de la déclaration d’impôt.

Une fois choisi, votre régime d’imposition ne peut plus être changé pendant 3 ans.

 

Vous devez déclarer vos revenus locatifs Pinel chaque année, pendant toute la durée de votre engagement locatif. Il peut être de 6, 9 ou 12 ans.

Vous profitez d’une réduction d’impôt, sujette à conditions, plus ou moins importante en fonction de votre engagement. En 2024, elle est de :

  • 9 % pour 6 ans ;
  • 12 % pour 9 ans ;
  • 14 % pour 12 ans.

La fin du dispositif Pinel a été actée pour fin 2024. 

 

Quels documents doit-on fournir à l’administration fiscale ?

La première année, vous devez réaliser votre déclaration en transmettant deux documents à l’administration fiscale :

  • Le formulaire 2044EB (engagement locatif) ;
  • Le formulaire 2042C (pour déclarer le prix de revient).

 

Les frais de notaire Pinel ne sont pas déductibles, mais peuvent être inclus au prix de revient.

La deuxième année, vous devez reporter le montant de la réduction annuelle de votre avis d’imposition de l’année précédente sur le formulaire 2042 C.

Tous les ans, vous devez envoyer le formulaire 2044 avec votre bilan foncier, qui représente le montant total des loyers perçus, sans les charges.

 

D’autres documents pourront vous être demandés en cas de contrôle fiscal :

  • Le dossier complet du locataire, avec son avis d’imposition ;
  • Le bail en cours ;
  • L’original et une copie de la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) ;
  • Le récépissé de réception de la DAT par la mairie ;
  • Les actes notariés ;
  • La taxe foncière.

 

Un achat en loi Pinel peut également être réalisé via une SCPI Pinel. Dans le cadre d’une acquisition Pinel SCI, chaque investisseur bénéficie pleinement de la réduction d’impôt s’il a opté pour l’impôt sur le revenu.