Avec la fin de la loi Pinel, de nouvelles opportunités d’investissement dans l’immobilier neuf s’offrent à vous. Elles restent très avantageuses pour investir dans la pierre.
Parmi elles, le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) se distingue par ses avantages fiscaux et sa rentabilité attractive. Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide complet et trouvez la solution la mieux adaptée à vos objectifs d’investissement : Loueur en meublé non professionnel – Le Guide Complet | Icade Immobilier.
 

 

La loi Pinel, comment ça marche ?

Créé en 2014, le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en s’engageant à louer leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans. Plusieurs conditions doivent être remplies pour qu’un investissement soit éligible en loi Pinel. Elles concernent à la fois le logement en lui-même, mais elles impactent aussi le locataire et le propriétaire. 

 

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Pinel ? 

Pour être éligible à la loi Pinel, l’investissement locatif doit respecter plusieurs conditions. Si elles ne sont pas remplies, le propriétaire ne pourra pas bénéficier de la réduction d’impôt à laquelle le dispositif donne droit. La fin du dispositif Pinel est actée pour 2024.

Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif est complété par le Super Pinel.

 

Les plafonds

 

En loi Pinel, les plafonds concernent à la fois l’investissement du propriétaire et les ressources du locataire :

  • Les plafonds d’investissement : par an, un contribuable ne peut pas investir au-delà de 300.000€ et de 5.500€ par mètre carré et ne peut pas posséder plus de 2 logements en loi Pinel ;
  • Les plafonds de ressources : ils dépendent de la composition du foyer locataire et de la zone tendue où se situe le bien.

 

La localisation du bien

 

La ville où se situe le bien fait également partie des critères d’éligibilité d’un investissement à la loi Pinel. Le logement doit se trouver dans l’une des zones tendues définies par le dispositif. Ces zones sont celles où l’offre en matière d’immobilier est inférieure à la demande. Il s’agit de :

  • La Zone A, qui comprend la région Île-de-France, les grandes villes comme Lyon, Marseille, Montpellier, Lille, la Côte d’Azur, et la partie française du Genevois ;
  • La zone A bis, avec la capitale et les communes de la petite couronne parisienne ;
  • La zone B1, qui inclut toutes les agglomérations de plus de 250.000 habitants et de la grande couronne parisienne, la Corse, les départements d’Outre-mer et les villes où le prix de l’immobilier a flambé (comme Bayonne, Annecy, Cluses, Chambéry et Saint-Malo).

Depuis 2018, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.

 

Le locataire

 

Pour l’année 2024, les revenus du locataire doivent aussi respecter les plafonds fixés par le dispositif Pinel.

Composition du foyer fiscal

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

DOM
+ St-Martin

Personne seule

43.475

43.475

35.435

31.589

 

Couple

64.976

64.976

47.321

42.186

 

+ 1 personne à charge

85.175

78.104

56.905

50.731

 

+ 2 personnes à charge

101.693

93.556

68.699

61.243

 

+ 3 personnes à charge

120.995

110.753

80.816 

72.044

 

+ 4 personnes à charge

136.151

124.630

91.078

81.192

 

Par personne en plus

15.168

13.886

10.161

9.063

 

 

Ce tableau est donné à titre indicatif, car chaque année, l’État se réserve le droit de faire évoluer les plafonds de ressources pour s’adapter à la demande et aux besoins des populations locales. (Source Bofip)

 

Les plafonds de ressources sont les mêmes pour la loi Pinel comme pour le dispositif Pinel+.

 

Le locataire peut appartenir à la famille du propriétaire, à condition qu’il soit l’un de ses ascendants ou de ses descendants. En revanche, il ne doit pas faire partie de son foyer fiscal. Le logement qu’il occupe doit être sa résidence principale.

 

Quels sont les logements concernés par la loi Pinel pour être éligibles ?

Depuis le 1er janvier 2021, en métropole comme en Pinel Outre-mer, le dispositif Pinel s’applique uniquement aux logements qui font partie d’un bâtiment d’habitation collectif. Les maisons individuelles ne peuvent donc pas profiter de la défiscalisation Pinel.

Il est également possible de réaliser un achat Pinel SCI ou d’investir via une SCPI Pinel.

 

Les biens immobiliers neufs

 

Les biens immobiliers neufs sont éligibles à la loi Pinel. Un bien est considéré comme « neuf » pendant les 5 ans suivant la fin de sa construction.

 

Les biens immobiliers anciens

 

Il est possible de profiter du dispositif Pinel en investissant dans un bien ancien. Le logement concerné doit remplir l’une de ces conditions :

  • Il doit être considéré comme non habitable et être remis complètement à neuf ;
  • Il peut être un local réhabilité en lieu d’habitation.

Les travaux de rénovation doivent impérativement être réalisés pour respecter les normes en vigueur.

 

Les biens immobiliers en construction

 

Le dispositif Pinel concerne également les biens immobiliers en construction. Cet investissement est une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Comme pour les autres types de biens, il peut être éligible à la loi Pinel :

  • S’il est situé dans une zone tendue ;
  • Et qu’il respecte le plafond d’investissement : 300.000 € par an et par contribuable.

Un investisseur en loi Pinel s’engage à louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans. S’il souhaite continuer à profiter de cette défiscalisation, sujette à conditions, il devra suivre les différentes étapes de notre guide pour découvrir comment prolonger Pinel.

En investissant en loi Pinel, les particuliers ont le choix entre le régime Pinel micro-foncier ou réel. Lors de la déclaration d’impôt, les frais de notaire Pinel ne sont pas déductibles. En revanche, ils doivent être inclus dans le prix de revient du bien.