Comment calculer la plus-value sur un terrain à bâtir ?
Le calcul de la plus-value immobilière d’un bien, qu’il s’agisse de la cession d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain constructible, correspond à la différence entre son prix d’acquisition et son prix de vente. La plus-value d’un terrain à bâtir indique donc que son prix de vente est supérieur à son prix d’achat.
En effet, il est courant qu’un terrain constructible prenne de la valeur au fil du temps. Mais si le prix de vente est inférieur au prix d’achat du terrain, on parle de moins-value. Dans ce cas, le vendeur ne sera évidemment pas imposable.
Dans le cadre d’une donation ou d’une succession, on prendra en compte la valeur vénale du terrain et non pas son prix d’achat.
Comment faire pour éviter de payer la plus-value sur la vente d’un terrain ?
La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un terrain constructible peut parfois être exonérée d’impôt*. Voici les différents cas de figure qui justifient cette exonération :
- Si le terrain représente la dépendance d’une résidence principale et qu’il est vendu simultanément ou dans l’année suivant la vente de la résidence principale ;
- Si la valeur du terrain à bâtir n’excède pas 15 000 euros ;
- Si la durée de détention du terrain excède 30 ans (au-delà de 22 ans, seul l’impôt pour les prélèvements sociaux devra être payé).
*Source : impots.gouv.fr
Un abattement exceptionnel en zone tendue
De 2018 et jusqu’au 31 décembre 2020, un dispositif spécial a également été prévu. Des abattements exceptionnels* pouvaient alors s’appliquer dans certains cas. Dans les zones dites « tendues » (A et A bis, soit Paris et la région Île-de-France, la Côte d’Azur, et certaines villes où le prix de l’immobilier est particulièrement élevé), la plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain constructible bénéficie d’un abattement à hauteur de 70 % à 85 %. Pour en bénéficier, le terrain à bâtir doit respecter plusieurs contraintes :
- Une promesse unilatérale de vente doit avoir été signée avant la date effective de la vente, entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 ;
- L’acheteur est tenu de bâtir un immeuble d’habitation collectif au maximum dans les quatre années suivant la date d’acquisition du terrain ;
- La vente ne doit pas être conclue entre les membres d’une même famille.
*Source : Assemblée Nationale
Le réinvestissement dans une résidence principale
La plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain constructible est également exonérée d’impôt si le vendeur réinvestit cette plus-value dans l’achat d’une résidence principale. Il doit réaliser cet investissement au maximum 24 mois après la signature de l’acte de vente de son terrain.
Quelle est la plus-value sur la vente d’un terrain ?
La plus-value perçue lors de la vente d’un terrain constructible représente un montant, exprimé en euros, qui est déclaré devant le notaire au moment de la vente. Ce montant imposable est également à reporter sur la déclaration d’impôts sur le revenu, sauf si vous en êtes exonéré.
Est-ce que la vente d’un terrain est imposable ?
Comme pour la plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un appartement ou d’une maison, la plus-value immobilière d’un terrain constructible est soumise à une imposition*. Deux taxes s’appliquent : la première concerne l’impôt sur le revenu et l’autre, les prélèvements sociaux. L’impôt forfaitaire sur le revenu représente 19 % de la plus-value nette imposable ; quant à la taxe pour les prélèvements sociaux, elle s’élève à 17,2 %.
Des abattements s’appliquent chaque année au-delà de 5 ans de détention du terrain. Comme pour la vente d’un appartement ou d’une maison, ces abattements sur la plus-value imposable augmentent au fil du temps. L’abattement pour l’impôt sur le revenu est de 6 % chaque année à partir de la sixième année de détention : il est donc de 12 % la septième année, 18 % la huitième, et ainsi de suite jusqu’à la vingt-deuxième. La plus-value d’un terrain constructible est entièrement exonérée d’impôt sur le revenu à partir de 22 ans (révolus) de détention. L’abattement pour l’impôt pour les prélèvements sociaux s’élève quant à lui à 1,65 % pour chaque année, entre la sixième à la vingt-deuxième année de détention. De la vingt-troisième à la trentième, cet abattement est de 9 % par an. La plus-value immobilière d’un terrain à bâtir est également exonérée d’impôt pour les prélèvements sociaux à partir de la trentième année de détention.
Ces abattements en fonction de la durée de détention ont été prévus pour inciter les vendeurs à conserver leur bien le plus longtemps possible, et ainsi éviter la spéculation.
Pour mieux comprendre le calcul de la plus-value immobilière de votre terrain et de ses abattements, consultez notre tableau récapitulatif.
*Source : Service-Public.fr
