Il est important de bien calculer la plus-value immobilière d’un bien au moment de la vente ou d’un investissement. De celle-ci découle le montant de l’impôt sur le revenu et la part de prélèvements sociaux que tout contribuable doit s’acquitter lors de la vente d’un bien immobilier.
L’impôt sur la plus-value immobilière concerne tous les biens vendus par une personne physique, domiciliée en France. Il doit également être réglé par certaines personnes morales telles que les sociétés civiles immobilières (SCI).
Pour connaître la part imposable de la plus-value immobilière, il faut prendre en compte son montant net. Le calcul de la plus-value immobilière correspond à la différence de prix de cession du bien (dont seront déduits les frais liés à la vente, comme ceux qui concernent les diagnostics obligatoires, et ajoutés les frais versés au vendeur) et son prix d’acquisition (augmenté des indemnités reçues par le vendeur, des frais d’acquisition et des dépenses de travaux).
Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées au vendeur (dont les indemnités d'éviction versées par l'acheteur au locataire, par exemple).
Le montant de cette plus-value nette est ensuite imposable. La plus-value immobilière nette est soumise à l'impôt sur le revenu à hauteur de 19 %.
| Durée de détention du bien | Pourcentage d’abattement pour l’impôt sur le revenu |
| Jusqu'à 5 ans | 0% |
| 6ème année | 6% |
| 7ème année | 12% |
| 8ème année | 18% |
| 9ème année | 24% |
| 10ème année | 30% |
| 11ème année | 36% |
| 12ème année | 42% |
| 13ème année | 48% |
| 14ème année | 54% |
| 15ème année | 60% |
| 16ème année | 66% |
| 17ème année | 72% |
| 18ème année | 78% |
| 19ème année | 84% |
| 20ème année | 90% |
| 21ème année | 96% |
| 22ème année | 100% |
|
| Durée de détention du bien | Pourcentage d’abattement pour l’impôt sur le revenu |
| Jusqu'à 5 ans | 0% |
| 6ème année | 1,65% |
| 7ème année | 3,30% |
| 8ème année | 4,95% |
| 9ème année | 6,60% |
| 10ème année | 8,25% |
| 11ème année | 9,90% |
| 12ème année | 11,55% |
| 13ème année | 13,20% |
| 14ème année | 14,85% |
| 15ème année | 16,50% |
| 16ème année | 18,15% |
| 17ème année | 19,80% |
| 18ème année | 21,45% |
| 19ème année | 23,10% |
| 20ème année | 24,75% |
| 21ème année | 26,40% |
| 22ème année | 28% |
| 23ème année | 37% |
| 24ème année | 46% |
| 25ème année | 55% |
| 26ème année | 64% |
| 27ème année | 73% |
| 28ème année | 82% |
| 29ème année | 91% |
| 30ème année | 100% |
Après déduction des abattements en fonction de la durée de détention du bien, si le montant de la plus-value imposable est supérieur à 50 000 euros, le vendeur devra également reverser une taxe supplémentaire, à hauteur de 2 % à 6 %. Ce taux dépend du montant de la plus-value :
| Montant imposable de la plus-value immobilière | Taux de la taxe supplémentaire |
Entre 50 001 et 60 000 euros | 2 % de la plus-value – (60 000 – plus-value) x 1/20 |
De 60 001 à 100 000 euros | 2 % de la plus-value |
De 100 001 à 110 000 euros | 3 % de la plus-value – (110 000 – plus-value) x 1/10 |
De 110 001 à 150 000 euros | 3 % de la plus-value |
De 150 001 à 160 000 euros | 4 % de la plus-value – (160 000 – plus-value) x 15/100 |
De 160 001 à 200 000 euros | 4 % de la plus-value |
De 200 001 à 210 000 euros | 5 % de la plus-value – (210 000 – plus-value) x 20/100 |
De 210 001 à 250 000 euros | 5 % de la plus-value |
De 250 001 à 260 000 euros | 6 % de la plus-value – (260 000 – plus-value) x 25/100 |
Au-delà de 260 000 euros | 6 % de la plus-value |
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864
Lors de la vente d’un bien, comme dans le cadre d’une donation ou d’une succession, c’est le notaire qui effectue les différentes démarches relatives à la plus-value immobilière. Il effectue l’ensemble des déclarations auprès de l'administration fiscale, calcule le montant net (ou imposable) de la plus-value et du montant de l’impôt que le vendeur doit payer. Il s’occupe également du règlement de cet impôt.
L’impôt relatif à la plus-value immobilière est payé par le vendeur au moment de la signature de l’acte de vente, effectuée devant le notaire. Une fois que la vente est conclue, le vendeur perçoit donc le prix du bien (ou du terrain à bâtir), net d’impôt.
Le vendeur doit ensuite reporter le montant de la plus-value imposable du bien sur sa déclaration de revenus, à N+1. Il doit reporter le montant de la plus-value nette déclarée par le notaire.
Tout défaut de déclaration expose le vendeur à une amende. Celle-ci représente 5 % des sommes non indiquées sur la déclaration d’impôts.
Dans certains cas, la plus-value immobilière n’est pas soumise à un impôt.
Cette exonération concerne notamment les biens vendus pour un montant inférieur à 15 000 euros.
La vente d’une résidence principale et de ses dépendances (simultanément) est exonérée d’impôt sur la plus-value. La plus-value des programmes immobiliers neufs n’est donc pas imposable s’il s’agit de la résidence principale du vendeur.
Les biens détenus depuis plus de 22 ou 30 ans
La plus-value des biens immobiliers détenus depuis plus de 22 ans est exonérée d’impôt sur le revenu. Si le bien est détenu depuis plus de 30 ans, sa plus-value sera également exonérée de taxe pour les prélèvements sociaux.
Dans certains cas, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire peut aussi être exonérée d’impôt. Pour bénéficier de cette exonération, la vente doit respecter trois conditions :
Elle doit être la première vente de résidence secondaire du vendeur depuis le 1er février 2012 ;
Au cours des quatre dernières années avant la vente, le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale ;
Il devra également acquérir sa résidence principale grâce à l’intégralité ou une partie du prix de la vente de sa résidence secondaire, et ce, au maximum dans les 24 mois suivant la signature de l’acte de vente.
Les personnes détentrices d’une carte d’invalidité, qu’elles perçoivent une pension de retraite ou qu’elles justifient de la carte mobilité inclusion, peuvent bénéficier également d’exonération d’impôt sur leur plus-value immobilière. Elles doivent cependant justifier d’un faible niveau de ressources. Ainsi, en 2021, leur revenu fiscal de référence ne devait pas dépasser 11 098 euros pour la première part de quotient familial.
