La plus-value immobilière peut être exonérée d’impôts dans certains types d’investissement. Dans le cadre d’une cession de terrain constructible ou de bien immobilier bâti, un abattement peut être appliqué sous certaines conditions.
La plus-value d’une cession immobilière correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Elle concerne aussi bien la cession de maisons que d’appartements ou de terrains.
Pour calculer la plus-value immobilière imposable, il faut calculer son montant net, en soustrayant le prix de cession corrigé au prix d’acquisition corrigé.
Le prix de vente corrigé correspond au prix de vente mentionné dans l’acte de vente, auquel sont déduits les frais liés aux diagnostics ou la TVA acquittée. On ajoute au prix de vente l’ensemble des sommes qui sont payées par le vendeur, comme les indemnités d’éviction, par exemple.
Au prix d’achat sont ajoutés les frais d’acquisition ou frais de notaire. En effet, il faut ajouter le montant des frais notariés qui ont été réglés par le vendeur au moment de la cession. Mais il est également possible de choisir un forfait, correspondant à 7,5 % du prix d’achat. Cette option est avantageuse si elle représente un montant supérieur à celui des frais de notaire. En revanche, elle n’entre pas en compte dans le cadre d’une donation ou d’une succession.
Il est également possible d’ajouter au prix d’achat le montant total des travaux réalisés depuis l’acquisition du bien (uniquement les travaux qui n’entrent pas en compte dans les revenus fonciers). Mais il est également possible d’opter pour un forfait, à hauteur de 15 % du prix d’achat. La seule condition pour choisir ce forfait est d’être propriétaire du bien depuis 5 ans au minimum.
Pour mieux comprendre le calcul du montant imposable de la plus-value immobilière, consultez notre tableau récapitulatif.
La plus-value réalisée sur une cession immobilière n’est pas imposable si elle concerne une résidence principale. Si la résidence principale possède des dépendances et qu’elles sont cédées simultanément, elles seront également exonérées d’impôt. L’impôt sur la plus-value de cession immobilière concerne donc les résidences secondaires uniquement.
Pour les autres types de biens immobiliers, l’exonération dépend de la durée de détention du bien. La plus-value immobilière d’une cession est exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération intervient au bout de 30 années de détention.
La cession d’une résidence secondaire peut également aboutir à une exonération sous trois conditions :
Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années (et il ne doit pas l’être au moment de la cession) ;
Il doit également réinvestir, entièrement ou non, le montant de la cession au plus tard 24 mois après la vente, pour acquérir sa résidence principale ;
Il doit également s’agir de sa première cession de résidence secondaire.
Aussi, lorsque la plus-value concerne la cession d’un bien immobilier d’une valeur inférieure à 15 000 euros, elle est également exonérée d’impôt.
Lorsqu’une plus-value a été réalisée au cours d’une cession d’un bien immobilier ou d’un terrain à bâtir, le notaire s’occupe de la déclarer auprès des impôts. Il a également pour mission d’effectuer le paiement de l’impôt.
Le cédant devra également reporter cette plus-value sur la déclaration d’impôts l’année suivant la cession, à N+1. Cette déclaration va influer sur son revenu fiscal de référence.
Pour déclarer cette plus-value, il faut indiquer son montant dans la case 3VZ du Cerfa 2042-C, un formulaire de déclaration d’impôt complémentaire. Pour les déclarations en ligne, elle devra être mentionnée en cochant l’option « plus-value et gain divers » dans la rubrique « revenus ».
Toutes les plus-values réalisées, et qui sont imposables, doivent être déclarées. En revanche, les plus-values des cessions de résidences principales ou de biens acquis depuis plus de 30 ans, qui bénéficient d’une exonération, ne devront pas être déclarées. De même, si la cession du bien a donné lieu à une moins-value, il est évidemment inutile de le mentionner.
