Un propriétaire d’un bien peut, de son vivant, transmettre son patrimoine de manière anticipée. Ce que l’on appelle la « donation en démembrement » fait partie de ces moyens. Cette formule consiste à séparer votre bien immobilier en deux éléments distincts qui sont la nue-propriété et l’usufruit. Donner la nue-propriété d’une maison ou appartement à une personne, c’est choisir en avance l’héritier du bien immobilier.
En faisant donation de la nue-propriété, vous gardez l’usufruit du bien. Cette donation est donc dite « avec réserve d’usufruit ». Il s’agit là d’une stratégie patrimoniale intéressante puisqu’elle permet d’anticiper la transmission de votre patrimoine, tout en réduisant les droits de succession.
Les droits de succession sont calculés selon un prorata usufruit/nue-propriété qui augmente avec l’âge du donateur (art. 669 du Code Général des Impôts). Comme lors d’un achat en nue-propriété, la valeur de la nue-propriété est égale à la valeur réelle du bien, diminuée du montant de l’usufruit. Les droits de succession sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien.
Enfin, la donation en démembrement de propriété est taxée au moment du démembrement et non au moment du décès de l’usufruitier, ce qui présente un double avantage :
Les droits de succession payables suite à une donation sont appelés des « droits de donation ». Ces frais sont calculés selon un barème fixé par le fisc, et qui diffère en fonction du degré de parenté qui existe entre le donateur et le donataire.
Le calcul des droits de donation s’effectue en trois étapes :
M. Dumoulin, 75 ans, souhaite faire don de la villa qu’il occupe à son fils unique, mais sans quitter les lieux. Il fait donc procéder au démembrement de son bien immobilier pour conserver l’usufruit de sa maison alors que son fils en reçoit la nue-propriété. Cette villa est estimée à 450 000 euros.
On se réfère donc au barème du « tableau usufruit/nue-propriété », qui indique la proportion de la valeur à accorder à la nue-propriété selon l’âge du donateur, et on constate que la valeur de la nue-propriété de M. Dumoulin est de 70 % de la valeur du bien, soit 450 000 x 70 % = 315 000 euros.
On procède ensuite à l’abattement correspondant au degré de parenté, soit 315 000 - 100 000 = 215 000 euros.
| Lien de parenté | Abattement |
| Enfant | 100 000 |
| Petit-enfant | 31 865 |
| Arrière-petit-enfant | 5 310 |
| Conjoint ou partenaire PACS | 80 724 |
| Sœur ou frère | 15 932 |
| Nièce ou neveu | 7 967 |
| Personne handicapée | 159 325 |
Puis on calcule les droits de donation en appliquant le barème suivant, par tranches :
| Surplus taxable | Taux applicable |
| Jusqu’à 8 072 euros | 5 % |
| De 8 072 à 12 109 euros | 10 % |
| De 12 109 à 15 832 euros | 15 % |
| De 15 832 à 552 324 euros | 20 % |
| De 552 324 à 902 838 euros | 30 % |
| De 902 838 à 1 805 677 euros | 40 % |
| Plus de 1 805 677 euros | 45 % |
Jusqu’à 8 071 € : 8 071 € x 5 % = 404 €
De 8 072 € à 12 109 € : (12 109 € - 8 072 €) x 10 % = 4 037 € x 10 % = 404 €
De 12 109 € à 15 932 € : (15 932 € - 12 109 €) x 15 % = 3 823 € x 15 % = 573 €
De 15 932 € à 215 000 € : (215 000 €-15 932 €) x 20 % = 199 068 € x 20 % = 39 814 €
Les droits de donations sont de 41 195 € (404 + 404 + 573 + 39 814).
Le donateur conserve l’usufruit du bien. Il peut l’occuper ou le louer pour en tirer un revenu complémentaire, mais peut-on obliger un nu-propriétaire à vendre ? Non, l’usufruitier ne peut vendre sans le consentement du nu-propriétaire.
Le donataire, ou bénéficiaire du don reçoit la nue-propriété du bien. Il peut donc en disposer, mais de façon modérée puisqu’il ne peut le vendre sans l’accord de l’usufruitier. Le nu-propriétaire peut-il habiter le bien ? Non, car l’usage du bien revient entièrement à l’usufruitier.
Devenir nu-propriétaire, que ce soit par donation ou lors d’un investissement en nue-propriété implique certains engagements.
L’usufruitier doit s’assurer du bon état de l’immeuble et prendre en charge les réparations courantes relatives à son entretien. Il doit également s’acquitter du règlement des charges liées à l’immeuble, telles que la taxe foncière. Ces obligations lui incombent même s’il n’occupe pas les lieux.
En revanche, l’usufruitier peut jouir du bien ou le louer. S’il le loue, en tant que bailleur, il assure la gestion locative et touche les loyers.
De son côté, le nu-propriétaire doit laisser la pleine jouissance de l’immeuble à l’usufruitier et assumer les grosses réparations telles que définies dans l’article 606 du Code civil.
Le nu-propriétaire peut déduire ces grosses réparations de ses éventuels autres revenus fonciers, et il a la possibilité de déduire de son IFI, les dettes en rapport avec l’acquisition ou la conservation du bien.
En cas de revente d’un bien démembré, le calcul de la plus-value s’effectue à partir de la date du démembrement. Une fois ce calcul effectué, le notaire applique le barème du tableau usufruit/nue-propriété pour reverser la part de chacun.
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