La pleine propriété d’un bien est constituée de deux éléments, qui sont la nue-propriété et l’usufruit. Lors du démembrement d’un bien immobilier, ces deux éléments sont séparés et répartis entre différentes personnes. Avec de nombreux avantages, être nu-propriétaire d’un bien immobilier garantit de nombreux bénéfices.
La nue-propriété résulte donc du démembrement d’un bien. Elle consiste à posséder le bien, mais non sa jouissance, celle-ci revenant à l’usufruitier. Un propriétaire foncier peut, de son vivant, donner la nue-propriété d’un bien à ses héritiers. On peut également acquérir, par exemple, des parts de SCPI en nue-propriété, ou encore investir dans un programme immobilier neuf. La nue-propriété confère certains avantages fiscaux et peut constituer une bonne stratégie patrimoniale de placement.
L’achat en démembrement consiste à acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier. L’usufruit revient donc à une tierce personne. Quelle que soit la situation, l’usufruit est toujours temporaire. On parle d’usufruit viager dans le cas de successions ou de donations. Au décès de l’un des parents, le conjoint survivant devient usufruitier de sa résidence principale, tandis que la nue-propriété revient aux enfants. Cet usufruit prend fin au décès de l’usufruitier. L’usufruit est également temporaire dans le cadre d’un achat en démembrement. Il dure dans ce cas de 10 à 20 ans, durant lesquels le nu-propriétaire n’a pas à se soucier de son bien. En effet, le nu-propriétaire laisse la jouissance de l’immeuble à l’usufruitier, qui doit s’acquitter de l’entretien courant et du règlement des charges liées au logement. L’usufruitier peut également mettre le bien en location et percevoir les loyers. Dans ce cas, il est également le bailleur et c’est lui qui est chargé de la gestion locative. À la fin de la période fixée, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien, sans frais supplémentaires.
L’achat en démembrement peut prendre trois formes.
Le cas le plus simple est celui lié aux successions. L’un des parents décède, ainsi le conjoint survivant devient usufruitier et les enfants deviennent nus-propriétaires.
L’achat en démembrement croisé peut être une bonne stratégie de gestion de patrimoine pour un couple non marié ou une famille recomposée. L’un des conjoints achète la moitié de la nue-propriété d’un bien et la moitié de l’usufruit, l’autre conjoint achète les autres moitiés. L’un devient nu-propriétaire de l’usufruit de l’autre. En cas de décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant devient propriétaire de la moitié du bien et usufruitier de l’autre moitié.
L’achat démembré en SCI protège les associés et facilite la transmission dans les SCI familiales.
Un investissement immobilier en nue-propriété présente de multiples atouts liés notamment au prix du bien et à une fiscalité intéressante.
Lors d’un investissement en nue-propriété, une décote est appliquée sur le prix du bien, du fait que vous n’en aurez pas la jouissance pendant un certain temps. En revanche, pendant toute la durée de la nue-propriété, vous n’avez pas à vous préoccuper ni des charges ni de l’entretien du bien. Seules vous incombent les grosses réparations, énoncées à l’article 606 du Code Civil. Le calcul du montant de la nue-propriété est effectué selon un barème fixe tenant compte de l’âge de l’usufruitier. Pour cela, vous pouvez accéder au tableau du barème de répartition usufruit/nue-propriété.
L’achat en nue-propriété confère quelques avantages fiscaux :
Si vous recherchez un placement immobilier intéressant, sans attendre de revenus fonciers immédiats, investir dans la pierre par le biais d’un achat en nue-propriété peut s’avérer une solution très avantageuse. L’immobilier est l’un des seuls investissements finançables par l’emprunt, alors même qu’il vous permet d’élargir votre patrimoine !
En achetant un logement neuf en nue-propriété, vous cumulez plusieurs avantages fiscaux : frais de notaire réduits, décote issue du démembrement, déduction des intérêts liés au financement, loi Pinel éventuellement… Cette stratégie d’investissement constitue une bonne façon de préparer sa retraite sans subir les aléas liés à l’achat de l’immeuble.
ICADE vous conseille et vous guide pas à pas dans la concrétisation de votre projet d’achat en nue-propriété. Un programme immobilier neuf à Lyon, par exemple, peut vous permettre de réaliser un tel investissement. La Ville Lumière offre tous les avantages d’une ville dynamique où le marché immobilier est en pleine forme. De la recherche de financement à la remise des clés, ICADE vous accompagne et vous conseille.
