Dans le cadre d’une location vide ou meublée, y compris dans un bail solidaire, qui comporte plusieurs particularités, le propriétaire peut demander un garant (ou plusieurs) au locataire, mais il ne peut pas forcer le locataire à en avoir un. Le garant s’engage ainsi à payer le loyer si le locataire ne le fait pas. Il doit alors fournir au bailleur un acte de caution solidaire. Cette lettre, annexée au bail, engage la caution à remplir les obligations du locataire en cas d’impayé.
 

Qu’est-ce que la caution solidaire ?


La caution solidaire est une personne physique qui se porte garant pour payer le loyer du locataire à sa place dans une location vide ou meublée. Elle peut être un membre de la famille du locataire, mais peut aussi ne pas avoir de lien de parenté avec lui. 


La caution solidaire représente une sérieuse garantie au propriétaire, en particulier lorsque le locataire dispose de faibles revenus. 


Si l’acte de caution est dit « solidaire », le garant peut être appelé dès le premier impayé. Il est censé payer le loyer dans son intégralité, même s’il est le garant d’un seul des titulaires du bail. 


Le garant ne se porte pas uniquement caution du paiement des loyers : il doit aussi régler les autres dettes, comme les indemnités d’occupation, les charges, les réparations et dégradations, les impôts et taxes et tous les frais de procédure relatifs au contrat de bail. 


La caution solidaire ne concerne pas le bail réel solidaire, qui comporte plusieurs inconvénients. Celui-ci permet l’accession à la propriété des ménages les plus modestes, sur justificatif de revenus.
 

Comment remplir un engagement de caution solidaire ?


Pour pouvoir se porter caution solidaire, la personne choisie doit être solvable. Pour être valable, elle doit également s’engager par écrit en signant un acte de caution solidaire. Cette lettre sera jointe au bail de location. 


La loi Élan du 25 novembre 2018 a grandement facilité les modalités de l’acte de caution solidaire. Désormais, les garants ne sont plus obligés de recopier à la main un certain nombre d’informations. Ils doivent simplement signer l’acte de caution comportant toutes ces mentions. La lettre n’a plus besoin d’être manuscrite. Elle doit être fournie au bailleur. Le garant doit également en conserver un exemplaire, avec un exemplaire du contrat de location.


Les mentions obligatoires


L’acte de caution doit comporter certaines mentions obligatoires, comme le montant du loyer et la durée de l’engagement du garant. La caution solidaire doit également mentionner dans ce document qu’elle a connaissance de la portée de son engagement. 
 

L’acte de caution doit aussi préciser plusieurs informations :

 

  • Les noms et prénoms du garant, du ou des locataires et du bailleur ;
  • L’identification du bien concerné ;
  • La date de signature du bail ;
  • Le montant total du loyer (et les modalités de révision de celui-ci) et des charges locatives ;
  • La durée d’engagement de la caution. 

 

La durée d’engagement de la caution


L’engagement de la caution solidaire est indéterminé lorsque le garant ne précise pas la durée de son engagement. Dans ce cas, le garant devra lui-même résilier son acte de cautionnement au moment voulu.


La résiliation sera effective lorsque le bail de location arrivera à son terme pour une location vide. Pour une location meublée, elle prend effet à la réception de la lettre de résiliation. Celle-ci doit être adressée en recommandé avec accusé de réception au propriétaire.


Au moment de la rupture d’un bail solidaire, si une clause de solidarité est incluse, le garant reste engagé envers tous les colocataires, jusqu’à 6 mois au maximum après le départ de l’un d’entre eux. Mais son engagement prend fin lorsqu’un nouvel occupant rejoint le bail.

 

Quand signer la caution solidaire ?


Le garant doit signer l’acte de caution solidaire au moment de la signature du contrat de bail. Le tiers qui se porte caution solidaire ne doit pas signer le bail. En revanche, le propriétaire doit lui fournir un exemplaire de celui-ci, sous peine de nullité du contrat. 


L’acte de caution solidaire n’est pas obligatoire, contrairement à d’autres documents annexes au bail, comme l’état des lieux, la notice d’information ou le dossier de diagnostic technique. S’il a été réalisé, l’acte de cautionnement devra être annexé au bail pour un maximum de transparence.


Il est également possible de rédiger et de signer cet acte de caution devant un notaire, mais ce n’est pas obligatoire.

 

Quelle différence entre caution simple et caution solidaire ?


La caution simple et la caution solidaire présentent des différences notables pour le propriétaire :

  • Dans le cadre d’une caution simple : en cas d’impayé, le bailleur doit faire intervenir un huissier de justice pour adresser un commandement de payer au locataire, et une copie à son garant. Si ce commandement échoue, le propriétaire devra adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à la caution du locataire ;
  • Pour une caution solidaire : le propriétaire peut directement demander au garant de payer la dette. Il n’a pas besoin de s’adresser à son locataire dans un premier temps.


La caution simple comprend également le bénéfice de division. Cela signifie que le locataire peut faire appel à plusieurs cautions. Chacune d’entre elles s’engage à régler une partie de la dette. Le bailleur ne pourra donc leur réclamer que le montant pour lequel elles se sont portées caution.


A contrario, les cautions solidaires pourront être amenées à rembourser l’intégralité de la dette du locataire, même si plusieurs garants se sont engagés.