Bail réel solidaire : comprendre son fonctionnement

Qu'est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif innovant et solidaire destiné à favoriser l'accès à la propriété pour les ménages à revenus modestes. Introduit en France par la loi ALUR de 2014, le BRS permet de dissocier la propriété du foncier de celle du bâti. Cette dissociation permet de réduire significativement le coût d'achat d'un logement, rendant ainsi l'accession à la propriété plus abordable pour un plus grand nombre de familles.

Comment fonctionne le BRS ?

Le BRS repose sur un mécanisme simple mais efficace. Un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) acquiert et reste propriétaire des terrains. Les OFS sont des structures à but non lucratif dont la mission est de promouvoir l'accession sociale à la propriété. Ensuite, ces terrains sont loués par l’OFS aux acquéreurs des logements via un bail de longue durée (jusqu'à 99 ans). Les ménages achètent uniquement les droits de construction, ce qui réduit considérablement le coût total de l'opération.
Les propriétaires des logements versent donc une redevance mensuelle modique à l’OFS pour l’utilisation du terrain. Cette redevance est fixée de manière à rester abordable pour les ménages à revenus modestes. En contrepartie, les acquéreurs bénéficient de conditions d'achat avantageuses et d'une sécurisation de leur investissement.

Le BRS dispose de nombreux avantages pour les ménages :

- Coût d'achat réduit : La dissociation entre le terrain et le bâti permet une réduction significative du prix d'achat du logement, entre 15 à 40 % d’économie selon le secteur, rendant l'accession à la propriété plus accessible.

- TVA à taux réduit de 5,5% au lieu de 20 % habituels

- Possibilité de financer l’achat avec le prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants

- Stabilité résidentielle : Les baux de longue durée (jusqu’à 99 ans) offrent une sécurité résidentielle aux ménages, leur permettant de se projeter sur le long terme dans leur logement.

- Accès à un logement de qualité : Les logements neufs vendus en BRS respectent les normes de qualité et de performance énergétique, offrant ainsi un cadre de vie agréable et durable.

Comment bénéficier du BRS ?

Pour bénéficier du BRS, le logement doit être utilisé en tant que résidence principale, les ménages doivent remplir certains critères de ressources qui sont fixés pour s'assurer que le dispositif profite aux familles qui en ont le plus besoin. 
 

Plafonds de ressources du BRS

Les revenus du ménage ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources ci-dessous :

Zone Abis : Comprend Paris, 97 autres communes d'Île-de-France situées dans l'Essonne, les Yvelines, les Hauts de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise ainsi que 26 communes en Province situées dans l'Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l'Oise, la Haute-Savoie et le Var.
Zone A : Agglomération de Paris (dont la zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes (ex : Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes) et 10 communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
Zone B1 : Comprend certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, des villes tendues de Province, et les communes des départements d’outre-mer non classées en zone A ;
Zone B2 : Villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zones Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1;
Zone C : Reste du territoire.

* Revenu fiscal de référence N-2

Peut-on revendre son logement acquis en BRS ?

Le logement peut être vendu à tout moment. Afin que le logement reste accessible et profite aux ménages éligibles à ce dispositif, le prix de vente sera limité au prix auquel il a été acheté, actualisé en fonction de l'indice choisi par l'OFS. Le futur acquéreur qui devra être éligible au dispositif BRS bénéficiera à nouveau d'un bail réel solidaire rechargé d'une durée égale à la durée du bail initial.

En conclusion 

Le Bail Réel Solidaire est une réponse innovante et solidaire à la crise du logement. En dissociant la propriété du terrain et du bâti, il rend l’accession à la propriété plus accessible pour les ménages à revenus modestes. En favorisant la mixité sociale et en luttant contre la spéculation immobilière, le BRS constitue également un outil précieux pour les collectivités locales.